萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、等大腕接連進(jìn)入，城市中心北延的趨勢(shì)愈來(lái)愈明顯，南通城市向北發(fā)展使得市北正成為另一新興商業(yè)集中區(qū)。特別是隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪在5月份盛大公開(kāi)，更是激起了市北商業(yè)的新一輪投資熱潮，以中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)、站前商業(yè)為主奠定了市北商業(yè)發(fā)展的新格局。
作為南通市新興崛起的商業(yè)副中心，以北大街、五水商圈、站前區(qū)的發(fā)展為契機(jī)，市北新區(qū)正快速擴(kuò)張階段，而在品牌房企進(jìn)駐之前，除奧特萊斯之外，港閘區(qū)并沒(méi)有像樣的區(qū)域規(guī)模商業(yè)，基本都是較為分散的社區(qū)商業(yè)，奧特萊斯的進(jìn)駐及開(kāi)業(yè)也沒(méi)能帶動(dòng)周邊片區(qū)的快速提升。從某種程度上說(shuō)，相比主城區(qū)，在萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、萬(wàn)科等中心及區(qū)域商業(yè)進(jìn)駐前，市北商業(yè)仍是薄弱的一環(huán)。
148萬(wàn)方城市綜合體在建 商業(yè)占比近4成
隨著5月末萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中心金鋪的開(kāi)盤(pán)，市北這一“短板“已不復(fù)存在，包括南通賽格時(shí)代廣場(chǎng)、
華潤(rùn)中心、萬(wàn)科金域廣場(chǎng)等項(xiàng)目紛紛拔地而起，沿著市北重要主干道一字鋪開(kāi)，崛起于這些項(xiàng)目的五水商圈、北大街正成為市北商業(yè)的中心區(qū)域。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市北目前在建的城市綜合體規(guī)模達(dá)148萬(wàn)方，其中商業(yè)部分建筑面積約55.7萬(wàn)方，占比近4成，總體開(kāi)發(fā)規(guī)模仍遜于崇川區(qū)的430萬(wàn)方，但商業(yè)部分開(kāi)發(fā)面積接近崇川區(qū)一半。
區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的崛起與否從根本上說(shuō)受兩大因素影響：一是商圈內(nèi)客群的數(shù)量，二是消費(fèi)者能力的強(qiáng)弱。市北現(xiàn)有在建綜合體的商業(yè)部分面積為55.7萬(wàn)方，去除辦公部分，市北現(xiàn)有消費(fèi)商業(yè)面積為46萬(wàn)方，且所有綜合體項(xiàng)目基本都將在兩年內(nèi)完成招商運(yùn)營(yíng)，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分將在2015年正式投入運(yùn)營(yíng)。
從人口基數(shù)來(lái)講，根據(jù)南通港閘區(qū)官方公布資料來(lái)看，市北現(xiàn)有常住人口為30萬(wàn)左右，按照年均10%的人口增長(zhǎng)率，兩年后，市北常住人口將達(dá)到36萬(wàn)。對(duì)于南通這樣的二三線城市來(lái)說(shuō)，按照人均商業(yè)地量1㎡（世聯(lián)行此前公布的2013年南通人均綜合體商業(yè)面積為0.3㎡/人）的上限值計(jì)算，港閘區(qū)所需商業(yè)體量應(yīng)為港閘區(qū)所需商業(yè)體量應(yīng)為36萬(wàn)方，建成開(kāi)業(yè)后，完全能夠滿足區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平。
“快銷(xiāo)品”供應(yīng)井噴 去化存壓力
開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目需要沉淀大量的資金，特別是商業(yè)自持部分需要很長(zhǎng)的周轉(zhuǎn)期，城市綜合體中的公寓項(xiàng)目作為“快銷(xiāo)品”，成為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金維系資金鏈的的重要手段。而在市北在建的城市綜合體中，公寓部分也沖在了最前線。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，港閘區(qū)在建的城市綜合體中，公寓部分總體量接近10萬(wàn)方。分析指出，在樓市尚處低迷時(shí)期，即使作為投資性產(chǎn)品，如此大體量的供應(yīng)或?qū)⑦M(jìn)一步導(dǎo)致更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，具體的表現(xiàn)為價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)，隨著眾多項(xiàng)目公寓產(chǎn)品入市在即，未來(lái)公寓產(chǎn)品價(jià)格或?qū)⒂兴抡{(diào)。
市北商業(yè)規(guī)模效應(yīng)漸顯 站前區(qū)開(kāi)發(fā)急速升溫
城市綜合體幾乎具備了現(xiàn)代城市的所有功能，對(duì)于商業(yè)中心來(lái)說(shuō)，體量太小很難起到規(guī)模效應(yīng)。在南通所有的綜合體中，體量達(dá)50萬(wàn)方以上的大型城市綜合體占比22%，包括中央商務(wù)區(qū)、世茂悅活城、
華潤(rùn)中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，僅港閘區(qū)就占據(jù)一半。
相較于一般城市綜合體，大型綜合體帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)更為明顯，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用也更大。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，52萬(wàn)方的規(guī)模相超過(guò)賽格時(shí)代廣場(chǎng)及萬(wàn)科金域廣場(chǎng)的體量綜合，商鋪開(kāi)盤(pán)時(shí)更是掀起了市北新一輪的投資風(fēng)暴，未來(lái)建成開(kāi)業(yè)后將會(huì)成為鼎立五水商圈的核心力量，此外，以60萬(wàn)方的南通
華潤(rùn)中心為支撐的北大街商圈也將初具成形。
開(kāi)年以來(lái)，從南通港閘區(qū)拿地開(kāi)始，雨潤(rùn)緊布碧桂園步伐，連下三城，圍城態(tài)勢(shì)漸顯。而到五月份，雨潤(rùn)再次發(fā)力，以2500萬(wàn)的低價(jià)拿下港閘區(qū)火車(chē)站站前C14011商業(yè)地塊。
早在去年11月份，位于南通火車(chē)站站前區(qū)的10塊土地便被集中掛出，其中8塊為商業(yè)及商務(wù)用地，兩塊為住宅用地,10塊地在兩個(gè)月內(nèi)全部以底價(jià)掛牌 售出，其中，南通實(shí)力房企中南也以合資拿地的方式參與其中，其它如東大、盛和等房企也紛紛看重北區(qū)站前區(qū)的商業(yè)增長(zhǎng)潛力，紛紛出手。
而到今年，隨著在南通瘋狂圈地的雨潤(rùn)再次在市北市北站前區(qū)拿地，火車(chē)站站前區(qū)再次升溫，隨著蘇通大橋建成通車(chē)，滬通鐵路開(kāi)建，圍繞著火車(chē)站站前區(qū)的 交通樞紐建設(shè)再次提速，濱江臨港的的優(yōu)勢(shì)區(qū)位再次凸顯。樞紐建設(shè)的日臻成熟使得站前區(qū)人流不斷匯聚，巨大的商業(yè)潛力逐步顯露，圍繞著站前區(qū)的土地開(kāi)發(fā)再次 發(fā)力，站前“商業(yè)集群”開(kāi)發(fā)大幕徐徐拉開(kāi)。
以濱水、生態(tài)、品牌為重點(diǎn)，相繼引入萬(wàn)科、保利、
華強(qiáng)、中海、萬(wàn)達(dá)、新城等眾多國(guó)內(nèi)一、二線房企，初步建成以江海景觀大道為軸線的中高檔住宅集群，以及以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、
華潤(rùn)中心、萬(wàn)科金域廣場(chǎng)、賽格時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)體組成的商業(yè)集群遍地開(kāi)花。北大街、五水商圈、市北科技城等區(qū)域板塊漸臻成熟，繁華的商業(yè)形態(tài)和一座座拔地而起的住宅樓正彰顯著市北新城不斷拓展的城市規(guī)模。
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