按照正常市場趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)市場未來2-3年，難有起色，除非政府下決心去救市。
———廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)咨詢顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文
現(xiàn)在來看只要愿意降價的盤，成交都可以上去，不愿意降價的都賣不動，下半年預(yù)計降價到位后，成交量將有希望回升。
———方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志
一線城市一直被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的“馬其諾防線”，前兩年開發(fā)商意識到市場風(fēng)險紛紛高調(diào)回歸一線城市。不過在市場不太好的今年上半年，一線城市的成交量跌幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市，不僅沒有“穩(wěn)定”市場，反而有“領(lǐng)跌”全國之勢。業(yè)內(nèi)人士指出，上半年一線城市成交跌幅放大，一方面由于去年成交基數(shù)過大，另一方面房價上漲過快和房貸緊縮也導(dǎo)致真正需要買房的人買不起房子。
北上廣深上半年成交跌幅均超三成
6月份剛剛過去，各大城市也都交出了今年上半年的樓市成績單，不過在全國整體成績不太好的情況下，一直以來被視為“優(yōu)等生”的一線城市成績尤為難看。
作為房地產(chǎn)市場最為火爆的首都北京，今年上半年新建住宅簽約數(shù)據(jù)為276萬平方米(剔除保障房)，相比去年同期530萬平方米的成交面積減少了48%。此外其738億的成交額也相比2013年上半年1190億下調(diào)38%。據(jù)了解，276萬平方米的半年成交面積為北京近5年來的最低紀(jì)錄。而從二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4 .45萬套，創(chuàng)網(wǎng)簽以來最低紀(jì)錄。
位于華東的上海，今年上半年新建商品住宅銷售面積為407萬平方米，相比去年上半年的591 .5萬平方米大跌31 .2%，同樣表現(xiàn)不佳。
同樣的情況也出現(xiàn)在了珠三角的廣州和深圳身上。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州今年上半年網(wǎng)簽成交面積為382 .9萬平方米，相比去年上半年550 .8萬平方米的成交面積少了167 .9萬平方米，跌幅為30 .5%。上半年廣州一手住宅成交金額為573 .5億元，相比去年上半年少賺了182.3億元。
另外深圳市規(guī)土委公布了深圳樓市的“中考成績”。上半年，深圳一手住宅成交15133套、142 .2萬平方米，與去年同期相比，降幅分別高達(dá)41 .7%、40%；月均成交2522套、23.7萬平方米，均為4年來最低值。
成交下滑供應(yīng)量卻大幅提升
今年上半年一線城市成交量大幅下滑，并非因為供應(yīng)量同樣出現(xiàn)下滑。反而在今年上半年，這幾個城市的供應(yīng)量在不斷上升。
中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，北京2014年上半年期房住宅供應(yīng)大漲。截至目前，北京合計庫存80844套，這是繼2013年1月跌下8萬套后，時隔一年多時間，北京庫存再次回歸到8萬套以上，達(dá)到近18個月來的新高。
在上海，今年上半年供應(yīng)量也有小幅上升。數(shù)據(jù)顯示，上半年上海新建商品住宅總供應(yīng)量為526萬平方米，較去年同期的492.7萬平方米上漲3.9%。通過陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)可以看到，2013年上半年廣州全市新建住宅可售套數(shù)為4.6萬套，而至6月末的今年上半年，廣州新建住宅可售套數(shù)為5.4萬套，增加不少。
來自世聯(lián)行的統(tǒng)計顯示，截至2014年6月2 9日 ，深圳全市一手房可售面積為327 .57萬平方米，可售套數(shù)為34201套，處于不斷增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為15個月。
一線城市成交領(lǐng)跌全國
“2012-2013年，大型房地產(chǎn)開發(fā)商對樓市供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)已經(jīng)有所察覺。三、四線城市的海量供應(yīng)和一線城市的土地資源緊張，令開發(fā)商高調(diào)‘回歸一線城市’。進(jìn)入2014年，樓市急劇降溫。發(fā)展商卻發(fā)現(xiàn)，一線城市比三、四線城市還要降得多。”廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)咨詢顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示。
南都記者了解到，相對于一線城市動輒超過30%的成交量跌幅，算上二三線城市之后的全國市場表現(xiàn)反而還要好一些。
據(jù)國家統(tǒng)計局在6月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14 .7%；全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比僅僅下降7.8%。
按照中國相關(guān)研究院的分類統(tǒng)計，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬平方米，同比大幅下降31 .4%，在各類城市中降幅最大；二線代表城市月均成交面積為56萬平方米，同比下降15 .5%；三線代表城市上年月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。
一線城市成交量大跌均價較堅挺
值得注意的是，一線城市成交的慘淡卻沒有直接影響到房價。上半年北京新建住宅的成交均價達(dá)26687元/平方米，較去年同期上漲了18 .86%。上海新建商品住宅成交均價為25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上漲10 .1%。
今年上半年廣州全市11區(qū)一手住宅均價為14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上漲了9 .1%。深圳房價也沒有隨成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均價為23498元/平方米，同比上漲9.63%。
中國相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市上半年房價指數(shù)累計上漲2.64%，遠(yuǎn)低于去年同期的8.47%，但仍處于上漲態(tài)勢；二、三線城市價格則由漲轉(zhuǎn)跌，上半年累計跌幅分別為1.10%、0 .88%。
為啥一線城市成交量跌幅大？
有業(yè)內(nèi)人士指出，其實大城市才是投機(jī)資本最集中的地方，也就是投機(jī)炒作最嚴(yán)重的地方，泡沫吹的最大的地方。例如日本1990年代樓市泡沫破裂，東京成交量下跌更嚴(yán)重，因為相比中小城市，東京的投機(jī)更嚴(yán)重，泡沫更大，所以跌起來更慘。
對于上半年一線城市成交量領(lǐng)跌全國的現(xiàn)象，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，同比跌幅與基數(shù)有關(guān)。“其實上半年全國的成交都不太好，二三線城市從去年開始就跌了，所以同比跌幅看起來要小一些；一線城市‘扛到’今年上半年才跌，去年的基數(shù)比較大，因此看起來跌幅很大。”他表示。
趙卓文認(rèn)為，一線城市房地產(chǎn)“陷落”有多個原因，最主要的就是經(jīng)濟(jì)增速放緩。“例如廣州G D P增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影響很大。另外就是房地產(chǎn)金融收緊，開發(fā)貸款和房貸都直接受到影響，同時反腐力度加大的影響也很大。”他表示，成交量下跌，才能讓我們知道投資客和公務(wù)員購房有多大比例；價格下跌，才能讓我們知道一線城市也存在明顯的泡沫。
房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，一線城市的房價漲得過高，導(dǎo)致有效的購買需求減少。買得起的都是投資性的買家，但是他們又受到限購的制約，無法出手買房。而真正的剛需買家，又買不起房子，這也導(dǎo)致上半年一線城市樓市成交出現(xiàn)大幅下滑。“另外，一些二三線城市已經(jīng)放松樓市調(diào)控政策，而一線城市執(zhí)行仍嚴(yán)格。”他說，現(xiàn)在已經(jīng)到了一線城市適度調(diào)整限購政策的時機(jī)，如果等到降得太多大勢已去了再來放開，投資客也不會再入市，放松都無法刺激成交。
趙卓文認(rèn)為，無論是經(jīng)濟(jì)增速放緩還是信貸收緊等，沒有一項在短期內(nèi)是能扭轉(zhuǎn)的，因此下半年就期待樓市轉(zhuǎn)暖，是不現(xiàn)實的。“按照正常市場趨勢發(fā)展，房地產(chǎn)市場未來2- 3年，難有起色，除非政府下決心去救市。”而鄧浩志認(rèn)為，現(xiàn)在來看只要愿意降價的盤，成交都可以上去，不愿意降價的都賣不動，下半年預(yù)計降價到位后，成交量將有希望回升。
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