內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳近日出臺《切實做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》。意見要求，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。該文件的發(fā)布，意味著呼和浩特市成為全國首個正式發(fā)文確定放開樓市限購的城市，立即引起社會各界的關(guān)注。
呼市樓市蕭條解禁化解庫存
各界質(zhì)疑這一政策的出臺是否與國家相關(guān)部門對樓市的限購政策有沖突，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長冀罕鋼對此表示，“市場需要限購，我們及時落實國家相關(guān)部委的通知，市場不需要限購，我們也應(yīng)及時做好引導(dǎo)工作，以便推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓群眾走出誤區(qū)。根據(jù)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場實行分類指導(dǎo)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的要求，各地應(yīng)按實際情況，對房地產(chǎn)市場作出政策引導(dǎo)。如今呼和浩特的房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不會出現(xiàn)搶購和炒作房價的問題。為此，我們順應(yīng)市場需求，及時進(jìn)行了政策引導(dǎo)。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，呼和浩特雖屬于省會城市，但在人口規(guī)模上還是三線城市，如今放開限購，說明樓市供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。據(jù)統(tǒng)計，2013年末，呼和浩特市常住人口為300.11萬人，比上年增加5.23萬人，其中城鎮(zhèn)人口為198.79萬人，該市人口增長速度較為緩慢。其一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成15.06億元，同比增長10.78%，房地產(chǎn)投資占全市投資比重為46.5%。房地產(chǎn)消費和投資過重的比例與當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模顯得極不協(xié)調(diào)。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，呼和浩特目前住宅可售庫存高達(dá)12萬套，而按照該市平均每月僅成交1000套左右的銷售速度，樓市去庫存周期差不多需要10年。更為嚴(yán)峻的是，最近幾年呼市每年供應(yīng)的住宅用地都在數(shù)百萬平方米左右，最近5年政府推出的住宅用地合計2120萬平方米，未來潛在供應(yīng)起碼還有10萬套以上。上海易居房地產(chǎn)研究院對35個大中城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的庫存去化周期研究顯示，呼和浩特存銷比數(shù)值為37，在35個城市中位列庫存去化壓力最大。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，庫存增加、銷售低迷是地方政府松綁樓市限購政策、刺激需求的主要動因。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓此前表示，地方政府不斷實施增加市場信心的政策，主要是為了緩解市場庫存壓力，減少房企資金沉淀，加速資金流動。同時防止房價下跌引起金融風(fēng)險。
土地財政受挫救市迫在眉睫
專業(yè)人士表示，呼和浩特放開限購這一做法將對其他城市形成示范效應(yīng)，一些二、三線城市或會跟進(jìn)效仿。這種聲音正在日益成為主流，因為就在呼和浩特發(fā)文取消限購之前，已經(jīng)有南寧、天津、無錫、?？?、溫州等數(shù)個城市變相或曲線為限購松綁以穩(wěn)住房地產(chǎn)和土地市場下滑態(tài)勢。在國內(nèi)大中城市中，15個面臨存銷比超過20個月的城市也積壓了相當(dāng)?shù)木仁幸庀颉?/div>
財政部數(shù)據(jù)，2013年全年地方本級收入68969.13億元。而2013年國有土地使用權(quán)出讓收入41249.52億元，占地方財政收入(本級)的比例高達(dá)59.8%。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，土地財政依賴度較高的城市共13個，占比近三成，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，杭州高達(dá)156.4%。
在各地房地產(chǎn)市場量價齊跌的情況下，土地成交量和出讓金均銳減，房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下滑。中國指數(shù)研究院報告，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。財政部數(shù)據(jù)，5月，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅延續(xù)4月負(fù)增長態(tài)勢，為531億元，下降2.5%；房地產(chǎn)營業(yè)稅雖扭轉(zhuǎn)4月負(fù)增長，但增長僅0.1%，為443億元。
審計署最新審計報告稱，去年6月至今年3月底，地方政府性債務(wù)借新還舊的舉債額度較大，出現(xiàn)了逾期未還現(xiàn)象，債務(wù)償還壓力大。地方債務(wù)對于土地收入依賴性強，當(dāng)前房地產(chǎn)市場陷入低迷，相應(yīng)地造成土地出讓溢價率下滑或成交量下滑，或?qū)Φ胤絺鶆?wù)造成負(fù)擔(dān)。
業(yè)界認(rèn)為，土地出讓收入減少一方面影響地方償債水平，地方債面臨違約風(fēng)險；另一方面會抑制土地抵押貸款擴(kuò)張。財政部財科所副所長劉尚希此前也表示，土地降溫直接影響地方融資，土地被用作地方政府融資平臺的抵押物，現(xiàn)在土地收益下降，土地杠桿率降低，銀行會根據(jù)土地價格調(diào)整貸款的額度，從而進(jìn)一步影響到地方政府公共設(shè)施的建設(shè)。所以，地方財政重壓之下處境不易，拯救樓市實屬無奈之舉。
因地制宜強調(diào)系統(tǒng)性重構(gòu)
專業(yè)人士認(rèn)為，對部分因地制宜的地方性微調(diào)，需辯證看待。全國各地發(fā)展水平參差不齊，個別城市松綁限購，確實有著特殊的緊迫性。地方放寬限購條件，可能是對以往“誤傷剛需”的趁勢糾偏。
中債資信評估有限責(zé)任公司相關(guān)人士表示，在現(xiàn)有財政體制下，土地出讓收入是地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和償還債務(wù)的資金來源，短期看，地方政府對土地出讓收入的依賴其有存在的合理性，但長期看，這種方式不具有持續(xù)性，地方必須尋求新的融資和收入通道。
與當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢對應(yīng)，中國樓市處于“增長速度換擋期”、“結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期”、“前期刺激政策消化期”，轉(zhuǎn)型壓力客觀存在。應(yīng)強調(diào)習(xí)總書記“系統(tǒng)性重構(gòu)”的理念，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與財政收入轉(zhuǎn)型。鑒于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依存度，土地財政與財稅體制改革關(guān)系密切，樓市轉(zhuǎn)型的難度很大。想要財政收入轉(zhuǎn)型，還需要政績考核改革、財稅改革等一系列改革來推動才行。
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