對于公積金貸款而言，一次、二次并非問題的關(guān)鍵，而應(yīng)該針對各種不同的購房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清剛性需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，為首次置業(yè)的剛需買家雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買家助推一把，而把指望著資產(chǎn)價值飆升獲利的投資投機(jī)性需求拒之大門之外。

廣州“史上最嚴(yán)公積金新政”二次征求意見稿日前發(fā)布，再次接受意見征詢。新版意見稿對連續(xù)繳存年限、二手樓樓齡限制等略有放寬，然而，此前備受矚目的二次公積金貸款擬叫停的條款仍被保留。

已使用過住房公積金貸款的不予二次貸款，這樣的條款為何撩撥如此多人敏感的神經(jīng)？從廣州住房公積金中心公布的數(shù)據(jù)看，截至2014年5月，廣州全市累計共有36.6萬職工貸款，約占全部繳存總?cè)藬?shù)396.5萬人的9.2%。有不到1萬的職工2次及以上重復(fù)使用住房公積金貸款。這也意味著，最多有36.6萬已有公積金貸款的職工可能會受到新政的限制，相比396.5萬的全部繳存總?cè)藬?shù)，受到新政影響的群體可能沒有人們預(yù)料的那么廣泛。這一條款之所以引起如此強(qiáng)烈的反彈，可能在于這396.5萬繳存職工，每一個人未來都有可能會有需要改善住房條件的一天。特別是在當(dāng)前一線城市房價高企的背景下，越來越多人難以一步到位購置稱心如意的房子，不得不通過“買一賣一”小房換大房的方式再折騰，二次置業(yè)改善居住條件，因此二次公積金貸款的機(jī)會顯得更為彌足珍貴。

上世紀(jì)90年代，借鑒新加坡經(jīng)驗而來的住房公積金制度逐步建立，目的是為了籌集一筆長期、穩(wěn)定、互助型的住房保障資金，相當(dāng)于“眾人拾柴火焰高”，兼具著強(qiáng)制性、互助性、保障性三大特點。伴隨著過去十年房地產(chǎn)市場的狂飆突進(jìn)，居民購房情況出現(xiàn)了顯著分化，多數(shù)高收入家庭已購買二套或更多住房，其中部分使用公積金貸款，而不少中低收入家庭仍然望房興嘆，根本沒有使用過公積金貸款。在公積金資金有限的情況下，如何讓公積金貸款輸血給更為需要的人群，如何通過制度設(shè)計彌補(bǔ)一度被指責(zé)的“劫窮濟(jì)富”的缺陷，應(yīng)該是公積金政策制度設(shè)計調(diào)整的立腳點。

對于公積金貸款而言，一次、二次并非問題的關(guān)鍵，而應(yīng)該針對各種不同的購房需求有的放矢，把目光聚焦于厘清剛性需求、改善型需求和投資投機(jī)性需求，為首次置業(yè)的剛需買家雪中送炭，為迫切需要改善居住條件的改善型買家助推一把，而把指望著資產(chǎn)價值飆升獲利的投資投機(jī)性需求拒之大門之外。國家早就明確支持居民自住和改善性購房需求，而公積金貸款“只貸一次”的新政，真正傷害最深的恐怕正是需要改善居住條件的換房客們。筆者的一位朋友恰好正在考慮二次置業(yè)，前幾年，他在五羊新城買了一套樓齡超過20年的高層樓梯樓，而且面積僅有50余平方米，未來結(jié)婚生子，不得不將換房提上議事日程，而一旦新政出臺，公積金貸款購買改善型二套房的希望則將破滅。在二套房首付七成、利率上浮的情況下，城市里的換房客們面臨著各種“誤傷”、各種“傷不起”。

在筆者看來，限制公積金二次貸款并不能簡單地一刀切，對于改善型公積金貸款應(yīng)該予以支持，對于非改善型公積金貸款應(yīng)該予以限制?？紤]到政策的公平性，二次動用公積金購買二套改善型住房的購房者，可以有別于公積金首次貸款者，因為公積金畢竟是具有住房保障功能的政策性資金。

環(huán)顧北上廣，在這一線城市的三大代表中，北京、上海的做法便是不單純盯著公積金貸款的次數(shù)，而是果斷叫停非改善型二套房公積金貸款。

上海市公積金管理中心早在2010年就叫停了非改善型二套房公積金貸款，對購買第三套及以上住房則停止住房公積金貸款。購買改善型第二套住房的認(rèn)定，是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部門登記信息中僅持有一套住房，且人均住房建筑面積低于統(tǒng)計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積為依據(jù)。

北京市公積金中心日前發(fā)布公告，北京市統(tǒng)計局公布2013年城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積為31.31平方米，購買第二套住房的貸款發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于31.31平方米(不含)的繳存職工家庭。也就是說，一個北京的三口之家，現(xiàn)有住房建筑面積低于94平方米，才能公積金貸款購買第二套住房。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化，改善型住宅市場正是當(dāng)下樓市最大的考驗。限購、房貸等對改善型買家的限制與束縛，是剛需市場所不用面對的。廣州能否向北京、上海學(xué)習(xí)，給公積金貸款購買二套房的改善型買家留一條出路，值得考慮。