【導(dǎo)讀】濟(jì)南回應(yīng)“市長(zhǎng)批示取消樓市限購(gòu)”，表示正在研究等待住建部審批。

 

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，樓市放松限購(gòu)，已然形成一股潮流，在越來(lái)越多的二線(xiàn)城市涌動(dòng)。昨天，一份署名為“濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”并由市長(zhǎng)批示的取消樓市限購(gòu)文件開(kāi)始在互聯(lián)網(wǎng)流傳，在經(jīng)過(guò)多家媒體帳號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)后，引起廣泛關(guān)注。

 

這份名為《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》的文件中提到，“上半年濟(jì)南市商品房的銷(xiāo)量出現(xiàn)了下滑下降及價(jià)格滯脹的現(xiàn)象”，所以“建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購(gòu)。”

 

落款公章顯示，文件呈報(bào)單位是濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委，流出的圖片中還有濟(jì)南市市長(zhǎng)楊魯豫的批示，寫(xiě)著“同意市城鄉(xiāng)委建議，加強(qiáng)后續(xù)管理，防止大起大落。”對(duì)于這份文件，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人隨后回應(yīng)，“市里正在研究，還得報(bào)住建部審批。”

 

分類(lèi)調(diào)控的指導(dǎo)意見(jiàn)，成了地方政府選擇政策方向的尚方寶劍。但是，要不要為限購(gòu)松綁？?jī)H僅銷(xiāo)量下滑、價(jià)格滯脹，就能成為放松限購(gòu)的先決條件嗎？地方政府恐怕還是要三思而行。最怕的是，口子一旦撕開(kāi)，少不了有的地方趁機(jī)渾水摸魚(yú)。對(duì)樓市的價(jià)格波動(dòng)，應(yīng)該有一定的容忍度，而不是稍有銷(xiāo)量下滑、價(jià)格滯漲就迫不及待地救市。

 

濟(jì)南可能要放松樓市限購(gòu)，讓已經(jīng)風(fēng)氣云涌的樓市又添了一分不安寧。6月23日，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布近一周后，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委公布了今年5月份濟(jì)南市新建商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)。5月份濟(jì)南市共網(wǎng)簽成交新建商品住宅3053套，環(huán)比減少1204套。

 

自2013年1月份以來(lái)，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)15個(gè)月上漲的局面。5月份，濟(jì)南新房二手房出現(xiàn)了兩年內(nèi)的首次雙雙下跌，雖然市場(chǎng)需求仍在，觀望氛圍卻日漸濃厚，不少購(gòu)房者在等待房?jī)r(jià)下調(diào)。然而，市場(chǎng)等到的不是房?jī)r(jià)回落，而是限購(gòu)可能松動(dòng)的消息。而在越來(lái)越多的二線(xiàn)城市逐漸向放松限購(gòu)靠攏時(shí)，業(yè)內(nèi)也涌現(xiàn)出很多支持放松限購(gòu)的聲音。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛就是其中的代表。

 

丁建剛：李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，根據(jù)不同的情況，進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控的新調(diào)控思路和理念。而且在今年的兩會(huì)上，齊驥副部長(zhǎng)也講了分類(lèi)調(diào)控，一線(xiàn)城市不退出，其他城市實(shí)際上可以根據(jù)自己的情況。這個(gè)所謂的“情況”就是房?jī)r(jià)、庫(kù)存量、存銷(xiāo)比等這樣一些指標(biāo)，根據(jù)這些指標(biāo)來(lái)調(diào)整現(xiàn)有的限購(gòu)措施。據(jù)我了解，濟(jì)南的庫(kù)存量非常高，住宅存銷(xiāo)比達(dá)到16左右，也就是16個(gè)月的消化，而商業(yè)地產(chǎn)的存銷(xiāo)比據(jù)稱(chēng)是達(dá)到50多個(gè)月，所以整個(gè)存量庫(kù)存非常高，存銷(xiāo)比也非常長(zhǎng)，而且房?jī)r(jià)也處在穩(wěn)定的狀況。我認(rèn)為完全可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)松動(dòng)或者解除限購(gòu)措施。

 

越來(lái)越多的二線(xiàn)城市加入放松限購(gòu)的陣營(yíng)，直接原因不外乎庫(kù)存高企、銷(xiāo)量下滑。然而，樓市過(guò)去幾年的輝煌業(yè)績(jī)，也讓不少人心中產(chǎn)生疑問(wèn)：紅火了那么長(zhǎng)時(shí)間，攢下了不少家底兒，眼下的波動(dòng)真的到了難以承受的程度嗎？到底是樓市不經(jīng)摔？還是地方政府的心理防線(xiàn)不經(jīng)摔？浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛判斷，二者兼有。

 

丁建剛：無(wú)論是從地方政府的財(cái)政也好，債務(wù)也好，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有它自己的規(guī)律，當(dāng)人們預(yù)期改變的時(shí)候，房?jī)r(jià)快速下行的時(shí)候，極端的來(lái)說(shuō)，崩盤(pán)的時(shí)候是很難再改變的，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候整個(gè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一種恐慌性的拋售行為。沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)紋絲不動(dòng)或者什么事都沒(méi)有或者還比較健康，沒(méi)有這回事。

 

關(guān)于濟(jì)南回應(yīng)“市長(zhǎng)批示取消樓市限購(gòu)”的話(huà)題，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)對(duì)此做獨(dú)家解讀。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：呼和浩特取消限購(gòu)掀起的輿論熱潮還沒(méi)過(guò)去，濟(jì)南又來(lái)湊熱鬧了。我們剛才聽(tīng)了丁建剛先生的分析，他認(rèn)為庫(kù)存高企，是濟(jì)南放松限購(gòu)的直接誘因。問(wèn)題是，現(xiàn)在這么多城市取消限購(gòu)，真的救得了樓市嗎？

 

馬光遠(yuǎn)：肯定救不了，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。我們之前的限購(gòu)政策主要限的是投機(jī)投資性購(gòu)房，就是兩套以上的。我想一個(gè)家庭有兩套房子基本上夠住了，如果他要買(mǎi)第三套、第四套，肯定是覺(jué)得有投資價(jià)值。但是在目前整個(gè)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)供大于求的情況下，房子太多的話(huà)，還有什么投資價(jià)值？所以如果說(shuō)放松限購(gòu)是著眼于為了救樓市，這個(gè)招肯定是錯(cuò)了，而且這種預(yù)期千萬(wàn)不要太樂(lè)觀。

 

如果說(shuō)放松限購(gòu)是為了把權(quán)力還給市場(chǎng)，把整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展、未來(lái)的走向交給市場(chǎng)，從這個(gè)角度來(lái)講，應(yīng)該放松限購(gòu)。我個(gè)人認(rèn)為，不要把放松限購(gòu)看成救樓市的良藥，而且現(xiàn)在一些城市盡管庫(kù)存很高，但主要原因是價(jià)格太高，在這樣的情況下，你把價(jià)錢(qián)降一降，庫(kù)存就會(huì)消耗完，所以我認(rèn)為暫時(shí)講“救”還為時(shí)過(guò)早。我們現(xiàn)在如果在限購(gòu)上做文章，那就是我們?cè)谡麄€(gè)市場(chǎng)和政府之間做一個(gè)合理的調(diào)整。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，取消限購(gòu)全國(guó)化是必然的，一線(xiàn)城市也應(yīng)該取消限購(gòu)，而二線(xiàn)城市形勢(shì)已經(jīng)到了非常嚴(yán)峻的地步。先來(lái)聽(tīng)聽(tīng)丁建剛的分析。

 

丁建剛：其實(shí)限購(gòu)本身是臨時(shí)的，從理論上來(lái)講，應(yīng)該在極短的時(shí)間內(nèi)用其他措施來(lái)替代二線(xiàn)城市的限購(gòu)政策，除了個(gè)別城市以外，我認(rèn)為可能現(xiàn)階段都可以退出或者松動(dòng)原來(lái)的限購(gòu)措施。因?yàn)檎麄€(gè)樓市形勢(shì)實(shí)際上都大同小異，盡管原來(lái)有個(gè)別城市似乎供不應(yīng)求，比如說(shuō)南京和廈門(mén)，但最近一段時(shí)間，銷(xiāo)量也急劇下降，供求關(guān)系也得到了緩解。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：這是丁建剛先生他的分析，光遠(yuǎn)你覺(jué)得取消限購(gòu)要不要全國(guó)化？

 

馬光遠(yuǎn)：限購(gòu)的目的是為了抑制投資投機(jī)，而我們首先要滿(mǎn)足居住需求，因?yàn)榉孔硬粔?。此外，我不同意丁建剛說(shuō)的限購(gòu)是一個(gè)臨時(shí)的、短期的政策，限購(gòu)是否取消，一方面要看供求關(guān)系，另一方面要看替代的一些舉措。比如說(shuō)以前我們靠限購(gòu)來(lái)抑制投資投機(jī)，那么下一步房產(chǎn)稅等這些相應(yīng)舉措包括住房聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等政策是不是具備，如果這些東西不具備的話(huà)，對(duì)于限購(gòu)仍然要一分為二的來(lái)看待，也就是說(shuō)，供大于求的一些地方就沒(méi)必要限購(gòu)了，但是供不應(yīng)求的地方，特別是一線(xiàn)城市、一些熱點(diǎn)城市，現(xiàn)在還不是放松限購(gòu)的時(shí)候，限購(gòu)仍然必須存在。

 

限購(gòu)政策要退出的一個(gè)前提是，長(zhǎng)效性、制度性的舉措包括房產(chǎn)稅等措施已經(jīng)到位，我們可以通過(guò)這些制度性的舉措來(lái)抑制投資投機(jī)。我認(rèn)為限購(gòu)是否取消，一方面要看各個(gè)城市的供求關(guān)系，另一方面要看我們的長(zhǎng)效機(jī)制是否到位。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：像這些已經(jīng)預(yù)期取消限購(gòu)的城市，它是把投資投機(jī)性的需求又還給市場(chǎng)，從投資角度來(lái)看，是不是這些城市的房地產(chǎn)不具有投資價(jià)值？

 

馬光遠(yuǎn)：白菜太多了，價(jià)錢(qián)肯定會(huì)往下走，就沒(méi)有投資價(jià)值。我們以前為什么投資房地產(chǎn)？主要是因?yàn)榇蠹铱吹椒康禺a(chǎn)稀缺，稀缺是最好的價(jià)值，但如果這個(gè)東西不稀缺，比如說(shuō)有些城市每戶(hù)家庭擁有的住房數(shù)有10套、8套、5套，這種情況下房子多的已經(jīng)很危險(xiǎn)了，而且價(jià)格很高，你說(shuō)有什么投資價(jià)值？我認(rèn)為限購(gòu)如果一旦取消的話(huà)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)不會(huì)有太大的影響?，F(xiàn)在除了極個(gè)別的城市可以保持限購(gòu)，剩下的城市完全可以放松。一方面，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)按照市場(chǎng)的規(guī)律發(fā)展；另一方面，趕快倒逼我們的長(zhǎng)效機(jī)制盡快推出。

 

經(jīng)濟(jì)之聲：房?jī)r(jià)下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)到底能不能承受？

 

馬光遠(yuǎn)：事實(shí)上有些地方的房?jī)r(jià)真的該降，比如一線(xiàn)城市，我們有一些一線(xiàn)城市比東京、紐約的房?jī)r(jià)都高，價(jià)錢(qián)往下調(diào)整完全可以自救。其他的一些城市，房地產(chǎn)價(jià)格跟當(dāng)?shù)鼐用袷杖雭?lái)比，也比較高。我認(rèn)為如果房地產(chǎn)本身要進(jìn)行調(diào)整的話(huà)，這個(gè)調(diào)整反而是房地產(chǎn)健康發(fā)展的需要。有哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)沒(méi)有降過(guò)？有哪一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格沒(méi)有降過(guò)？我認(rèn)為在正常情況下，價(jià)格下降非常正常。