房貸收緊會一直延續(xù)下去嗎？房價下降的底線在哪里？市場上為何會有那么多“唱空”的聲音？樓市的“冷暖”之變也給我們帶來了諸多亟待厘清的問題，現(xiàn)在就讓我們進行一一解答。

 

一問：房貸收緊還會多久

 

房貸還要等多長時間才會松動？相信這是購房者最為關心的一個問題。

 

在過去半年多時間里，受“錢荒”影響，在高資金成本的影響下，銀行對房貸變得更加謹慎，于是不少商業(yè)銀行紛紛抬高房貸利率水平，甚至收縮房貸業(yè)務，從而導致房貸收緊。

 

5 月中旬，央行發(fā)布“央5 條”，要求“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”。但從目前來看，這一措施雖然產生了一定的影響，但房貸放松的趨勢還不明顯。有市場研究機構統(tǒng)計結果顯示，首套房按揭貸款利率依舊處于相對較高的位置，普遍在上浮10%～20%之間。當然，央行的“窗口指導”也起到了一定的作用，與之前相比有所好轉的是停貸銀行的數量以及按揭貸款的放款速度。

 

不過，近期央行降低存款準備金率的動作讓市場一度看到了希望。央行在6 月9 日實行定向“降準”，釋放約1000 億元規(guī)模流動性。此次定向“降準”擴圍，逐步擴至股份制商業(yè)銀行，這被業(yè)界視為未來信貸環(huán)境逐步得到改善的信號。這已經是央行在今年二季度第二次定向“降準”。但不可否認的是，考慮到目前貨幣政策仍堅持穩(wěn)健，同時資金流入房地產業(yè)的概率很小，所以最近兩次定向“降準”，無法改變當前房貸收緊的局面。

 

從歷史經驗來看，全面調整存款準備金率將會顯著影響信貸總量，從而對商品房市場量價產生明顯影響。那么近期央行有無可能全面“降準”從而大規(guī)模釋放流動性呢？專家認為就目前來看可能性不是很大。因為從歷史數據來看，央行大規(guī)模“降準”多發(fā)生在經濟大幅回落的情況下，而目前只是經濟略顯疲軟，因此以定向刺激即可解決問題，無需大規(guī)模“降準”。

 

由此看來，在大規(guī)模“降準”不太可能發(fā)生的情況下，房貸收緊還會延續(xù)，樓市還得忍受“斷炊”之苦。至于這種態(tài)勢會持續(xù)多長時間，專家預測極有可能會貫穿全年。當然，如果經濟出現(xiàn)大幅波動，則另當別論。

 

二問：“救市”力度會有多大

 

迫于市場壓力，包括廣州在內的部分城市已開始進行政策調整。不過就目前各地的具體做法來看，“微調”是“主旋律”，“分類調控”會成為一種廣泛采用的調控方式。

 

據廣州當地媒體報道，自5 月份起，廣州政府低調默許廣州郊區(qū)，增城及從化兩地限價令松綁，并對市區(qū)的五限政策——限購、限貸、限價、限簽以及限售進行調整。當然，廣州做法比較特別，就是政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達，不發(fā)文件”。

 

除了廣州之外，還有十多個城市也對調控政策作了調整。據中原地產不完全統(tǒng)計，自從去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8 個省份共16 個城市進行了相關政策的微調或松綁。僅今年5月就有超過10個城市進行政策微調。

 

從政策微調松綁的類型來看，最為常見的有三大招數：一是部分城市放松了非戶籍資格審查、放松了購房落戶政策，由此為當地市場注入新的購買力。預計這方面的微調在三、四線城市會有更多的城市跟進。二是公積金政策。盡管各地微調公積金政策，但由于總量很小，因此無法解決樓市資金短缺現(xiàn)象。三是預售監(jiān)管，在房價上漲時期，地方政府通過預售監(jiān)管其房價漲幅，在房價下行時，政府通過預售監(jiān)管房價降幅，以防市場大起大落，穩(wěn)定市場預期。

 

政策調整的力度有無可能進一步加大？中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟表示，可能性不是很大。6 月10 日，沈陽傳出取消限購的消息，但在第二天便遭到否認。由此可以看出，地方政府在政策調整方面，也不敢貿然“簡單松綁”。不過陳晟同時也表示，對于一些市場供應壓力較大的城市，在未來會對限購政策進行“微調”。當然，其手段會多花樣，比如具體做法會根據各自的市場情況，采取“分城分策”方式，取代“簡單松綁”；同時還會采用保障房、公租房等多種形式，來關聯(lián)協(xié)同調控。

 

三問：此輪調整有何特點

 

此番樓市調整，與此前幾輪有著明顯的不同，主要表現(xiàn)在外部環(huán)境、市場供應情況以及經歷時間長度等多個方面。

 

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析指出，2009年國家實施“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，如首套房七折利率，加之實施一系列房地產優(yōu)惠政策，如免征個人所得稅、房產稅等，導致全國樓市很快大反彈。2012年貨幣政策中性偏松，年中兩次降息，以及調低存款準備金率，加之部分城市首套房貸利率打八五折，所以一、二線城市顯著回暖。而在目前，國家出于穩(wěn)增長考慮只是“微刺激”，貨幣定向放松，首套房貸利率基本無折扣，有些還會上浮。雖然今年下半年房貸政策會有可能放松，也會有更多地方政府對調控政策進行“微調”，但總體來看，本輪外部環(huán)境不如上兩輪寬松。

 

從供需狀況看，目前市場供大于求，形勢更加嚴峻。專家指出，在2011 年之前，多數二、三、四線城市，住宅庫存規(guī)模較小，而需求旺盛，呈現(xiàn)賣方市場特征。從2010 年下半年開始，主要城市陸續(xù)出臺限購、限貸政策后，投資、投機性需求被大幅壓制。與此同時，經過2009~2011 年大規(guī)模、高速度的房地產開發(fā)之后，很多三、四線城市住宅庫存規(guī)模不斷攀升，明顯超過需求增長速度，導致市場供大于求。

 

這一輪調整時間會更長。就此前兩輪的情況而言，時間均不長，如2008 年8 月樓市走勢出現(xiàn)下拐，至2009 年3月上拐，下跌了6 個月；2011 年10 月下拐，至2012 年6 月上拐，下跌了8 個月。陳晟預測這一輪調整時間要比前兩次長，“從現(xiàn)在開始算，最起碼也得18 個月之后才能真正結束。”他如是說。如果加上之前已經過去的半年時間，這一輪調整時間將長達兩年。

 

四問：房價下跌的底線在哪

 

歷次樓市調整會造成房價的波動，這一輪同樣也不例外。

 

2013 年不斷飆漲的房價，以及目前不斷上升的庫存壓力，使得房價回調的壓力驟增。數據顯示，在今年前5 個月時間內，國內商品房庫存量又增加了4100 多萬平方米。具體到各個城市不難發(fā)現(xiàn)，庫存壓力在不斷上升，相比今年4月，包括丹東、濟寧、西安等城市，反映庫存壓力大小的存銷比指標大幅攀升。包括上海、長沙等城市，也已經脫離安全區(qū)接近警戒線。

 

至于房價調整的幅度會有多大？專家認為，必須根據不同的市場來具體分析。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，三、四線城市由于供需失衡情況更為嚴重，同時人口流入的數量有限，所以房價回調幅度較大，最大幅度可能會接近30%，普遍也有15%~20%的回調幅度。而對于人口導入型的一線城市如北京、上海等來說，由于市場需求依然巨大，回調幅度會較小，可能會低于10%。而陳晟的看法則偏樂觀一些，他認為一線城市的調整幅度在正負5%之間，三、四線城市的調整幅度會達到15%左右。

 

至于當前樓市會不會再次出現(xiàn)房價“腰斬”情形，一如溫州、鄂爾多斯等城市？專家認為，這種可能性幾乎不存在。尹伯成分析指出，溫州和鄂爾多斯兩個城市房價的非理性上漲，有它特殊的地方，如溫州房價是受資本撬動，而鄂爾多斯房價則與當地資源價格上漲有著極大關系，不具普遍性，所以不能跟其他城市進行比較。

 

五問：誰在“唱空”中國樓市

 

那么，究竟誰在“唱空”中國樓市，他們的目的又是什么？我們的答案是，目前樓市的“唱空”主力來自兩個方面。

 

其一是國內部分開發(fā)商和房產投資者。記者發(fā)現(xiàn)，市場剛剛開始出現(xiàn)調整跡象，便有一些開發(fā)商通過媒體散布“形勢不妙”的論調，認為“樓市到了調整時期”。而如果市場持續(xù)低迷，這些人則進一步表示“樓市進入深度調整階段”，并認為將影響中國經濟。

 

其二則是海外背景的投資機構。此前不久，就有一家外資背景的房地產公司高調宣布，將停止在中國市場上進行投資活動。此外，包括野村證券在內的不少外資投資機構也開始唱空中國樓市。

 

外資機構的種種動作，是否真的就意味著它們已經不再看好境內市場，準備大舉撤離了呢？其實并非如此。有專家分析指出，外資投資機構把中國作為一個利益的博弈場所，因此它們的一舉一動都有著明確的目的。反觀它們歷史上每一次“唱空”行為，無非是減少競爭對手，甚至打壓價格并趁機“吸籌”，是徹頭徹尾的經濟博弈手段。