央企福利房轉(zhuǎn)手獲利數(shù)百萬 地王上建起豪宅
在北京北五環(huán)林萃橋南、地鐵8號線林萃路站旁邊，8棟18層板樓松松散散地分布在一個高檔小區(qū)內(nèi)。無論是干掛石材的外立面、一棟樓每層只有兩戶的大戶型，還是明顯超過附近其他住宅的樓層挑高以及樓間距，都為這個名為“上林世家”的樓盤貼上了豪宅的標簽。
“這個小區(qū)的房源當時由中電集團內(nèi)部銷售，當年銷售價格在2.5萬-3萬元/平米。”一位代理上林世家項目的經(jīng)紀人對記者表示，如果中電集團員工出售一套200平米以上的房源，按照目前約6萬元/平米的二手房均價計算，總價超過1200萬元，其獲利至少達600萬元。
轉(zhuǎn)手獲利數(shù)百萬
“2013年新小區(qū)、低密度社區(qū)、管家式物業(yè)、集中地暖、距奧林匹克森林公園僅800米、北師大附中附小朝陽分校學(xué)區(qū)名額。”各大二手房網(wǎng)站上的中介如此形容上林世家的高端品質(zhì)。
最近，搜房網(wǎng)上僅思源地產(chǎn)就一次性更新了上林世家的7套房源。戶型包括156平米、165平米、209平米的3居，191平米、210 平米、245平米的4居，以及275平米的5居?？們r從950萬元到2100萬元不等，均價在5.6萬-6.5萬元/平米之間，有一套房源的售價高達7.3萬元/平米。
“這樣的價格在區(qū)域內(nèi)基本是最高的了，位置看上去更好一點的國奧村，房源售價也在每平米6萬元左右，而上林世家南邊的澳林春天項目現(xiàn)在二手房均價在4萬元/平米左右。”上林世家項目附近的一家中介門店負責(zé)人對記者表示，這個項目基本都是200平米以上的大戶型，200平米以下的房源僅有20多套。
“對于這樣的高端小區(qū)，這個價格已經(jīng)算是很合適了。畢竟這是央企的自建房，品質(zhì)上有保障。”上述中介門店負責(zé)人略帶神秘地說。
多位代理上林世家二手房的經(jīng)紀人告訴記者，上林世家項目共有10棟樓，最南邊的兩棟樓為回遷房，隸屬于中科院，其余8棟樓屬于工信部的下屬企業(yè)。
公開報道顯示，工信部的“下屬企業(yè)”實為中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(下稱“中電集團”)，該項目的開發(fā)商也是中電集團下屬的開發(fā)公司，目前上林世家的物業(yè)公司為中電瑞業(yè)，但中科院與中電集團的物業(yè)管理是分開的。但記者未就此向中電集團求證。
“這個項目去年下半年就交房了，但至今入住的業(yè)主并不多。”據(jù)上述中介門店負責(zé)人介紹，這些分配到“福利房”的業(yè)主大都有自己的住房，所以入住率較低，而且已經(jīng)開始裝修的房源也很少，大部分都處于毛坯狀態(tài)。
此前有媒體報道稱，2012年上林世家尚未建成時，通過內(nèi)部搖號賣給中電集團內(nèi)部員工，均價2.5萬-3萬元/平米。當時就有業(yè)主以100萬元左右的價格出售手中房號，相當于每平米加價5000元，也就是說，“外部人”以3萬-3.5萬元/平米的價格能買到該項目。
“當時周邊二手房的成交價大都在4萬元/平米以上，因此當年有業(yè)主以100萬元倒賣房號時，這個項目就很受青睞，當年我們就代理銷售了20多套。”一位代理上林世家二手房的經(jīng)紀人告訴記者。
“說是賣給內(nèi)部員工，其實主要是一些高級別領(lǐng)導(dǎo)，當時集團搖號的時候?qū)T工在集團服務(wù)年限、崗位級別等都作出了限制，而且200多平米的大戶型，即使售價為2.5萬元/平米，總價也要500多萬元，完全不是我們這些月薪七八千的員工能買得起的。”中電集團下屬事業(yè)單位的一位工作人員對記者表示。
上述經(jīng)紀人告訴記者，“因為這個項目的房本還沒下來，所以二手房的成交量并不高。估計房本最快于今年12月或明年1月下來一批，到時候肯定還要漲價。”
此外，記者在上林世家附近的一家二手房門店看到，該項目有40多套房源正在出租，毛坯房租金為1萬-1.2萬元/月，裝修房的租金為1.2萬-1.5萬元/月。
地王上的豪宅福利房
事實上，盡管上林世家項目從開始施工到建成入住都盡可能地保持低調(diào)，但該項目所在地塊在競標時卻是當年業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)娘L(fēng)云地塊。
2009年6月，中電集團下屬開發(fā)企業(yè)成都中澤置業(yè)以19.6億元的價格擊敗萬科、華潤、中信、住總、金融街、北辰等對手，拿下了上林世家項目所在的北京奧運村區(qū)域住宅地塊，樓面價為15216元/平米，成為當年北京總價和單價雙料地王。
交易完成后，該地塊一度處于閑置狀態(tài)。根據(jù)公開的該地塊相關(guān)工程招標公告信息顯示，直到2010年12月，該地塊才破土動工。
媒體報道稱，在該地塊動工的當月，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了一份《中電奧運村項目建設(shè)方案》(朝陽(2010)22號)的公告。該公告顯示，該項目規(guī)劃有8棟樓，項目總建設(shè)規(guī)模為23.4萬平米。
根據(jù)這份公告，該項目的建筑面積較此前土地出讓合同中規(guī)定的地上建筑面積14.88萬平米、地下建筑面積3.0547萬平米，新增了5.3萬平米，新增面積占合同中約定的最高建筑面積近30%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，通過更改規(guī)劃建筑面積及內(nèi)部銷售等方式，中電雖然大幅降低了單位投資成本，但是2.5萬元/平米的內(nèi)部銷售價也僅僅能滿足地價、建筑施工以及景觀園林等基本投入。
“這一項目如果作為商品房銷售的話，估計可以賣到4萬-5萬元/平米，每平米比2.5萬-3萬元的內(nèi)部價高出1.5萬-2萬元。商業(yè)住宅部分可售面積即使按原方案14萬平米的數(shù)字保守估算，該項目內(nèi)部銷售，也比市場公開銷售方式損失了至少20億元銷售額。”在這一項目被曝內(nèi)部銷售之后，北京一位開發(fā)商對記者表示。
事后有媒體質(zhì)疑，中電集團使用國有資金投資開發(fā)公開出讓的住宅用地，而后其內(nèi)部員工卻通過出售房號、二手房等方式獲利，這樣做有不妥之處。但這一質(zhì)疑并未獲得相關(guān)部門的公開回應(yīng)。
央企的隱性福利通道
實際上，1998年國家進行房改，之前蓋的部委住房，后來都拿到產(chǎn)權(quán)，可以對外銷售。但是1999年國家明令取消福利分房后，一些部委、央企蓋的住房并沒有辦下產(chǎn)權(quán)。
據(jù)媒體報道，上林世家在北京市住建委發(fā)布變更建筑面積的上述《建設(shè)方案》后，在北京市國土局土地出讓變更事項中，卻未找到該項目建筑面積變更的相關(guān)信息。此后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，記者也未查到該項目獲得預(yù)售許可證的相關(guān)信息。
“這個項目交房快一年了，房產(chǎn)證一直沒有辦下來，也不排除會有這方面的因素。”上述代理上林世家二手房的經(jīng)紀人向記者透露。
實際上，作為央企自建住房的上林世家項目并非特例。2010年至今，僅在北京就有觀林園、領(lǐng)秀慧谷、朝陽新城等多個項目被曝光，在開盤前即被特定團體低價團購。
根據(jù)公開披露的消息，太陽星城三期的8棟住宅樓和兩棟商用樓，外加兩個地下停車場，2009年3月以打包銷售的方式，以約20.6億元的總價出售給華油北京服務(wù)總公司，單價僅為每平方米8170元。北京華油服務(wù)總公司是為中石油集團機關(guān)提供后勤保障的機構(gòu)。
據(jù)本報記者調(diào)查，目前太陽星城多數(shù)二手房的售價在6萬元/平米以上，與當年中石油職工的團購價相比，升值逾7倍。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年發(fā)布的一份報告指出，1998年已被叫停的“福利分房”、“單位建房”近兩年開始回潮。
“部委、央企甚至學(xué)校的自建房，一般都是按照建筑成本價向員工出售，或者團購商品住宅，再以低價賣給員工。為了避免這種福利變現(xiàn)，單位一般以產(chǎn)權(quán)來進行限制。”中國社會科學(xué)院一位專家向記者表示，“但現(xiàn)在，總有一些政策的空子可以幫助單位職工打通這一通道。”
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