6月即將臨近尾聲，來自南京市住建委的官方數(shù)據(jù)顯示，截至昨晚8點，今年上半年南京房地產(chǎn)市場的新房銷量接近3.1萬套，跟去年同期相比下滑了兩成多。與樓市銷量同步“回落”的還有買房人的信心，在記者隨機采訪的20多位普通市民中，有六成多認為下半年房價還會降，就連開發(fā)商也表示南京樓市會繼續(xù)“跌跌不休”，在不少地產(chǎn)專家看來，這或許意味著買房時機已經(jīng)到來。
看數(shù)據(jù) 比去年上半年少賣1萬套房
截至6月26日晚8點，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年上半年的新建商品住宅成交量為30700套，如果加上6月27日-6月30日這四天的成交量（按5月份日均成交180套推算），南京上半年新房的實際成交套數(shù)為31340套，而去年上半年南京樓市的新房成交量為41300套，時隔一年，銷售數(shù)據(jù)上卻整整少了1萬套，降幅超過了24%。此外，從認購數(shù)據(jù)上看，預計今年上半年的新房認購量為3.5萬套，同比去年同期的4.7萬套也下滑了25.5%。
半年少賣了1萬套新房，折算到每個月接近1700套，事實上，半年成交3.1萬套新房的數(shù)據(jù)并不難看，2011年由于受“限購令”出臺的影響，全年只有3.8萬套新房成交，2010年的新房成交量也不超過5萬套。通常情況下，下半年的成交套數(shù)要高于上半年，專家預計今年全年銷量在7萬套左右，這一數(shù)字與南京的城市規(guī)模基本相當。
■分析：
轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在4月份
在不少接受采訪的開發(fā)商眼中，樓市蕭條是從今年第二季度開始的。位于河西、開發(fā)過三家樓盤的老牌房企負責人告訴記者，今年一季度的銷售數(shù)據(jù)跟去年是基本持平的，轉(zhuǎn)折點是在4月初，售樓處人氣明顯有所下滑。“主要是國內(nèi)多個城市紛紛出臺了樓市調(diào)控放松的消息，雖然真假莫辨，但是對買房人的心理影響蠻大”，這位負責人嘆了口氣。
看市場 樓盤促銷不斷，放低姿態(tài)迎客戶
當房地產(chǎn)市場堅挺的時候，在售樓盤多半一副“愛理不理”、“愛買不買”的表情，而一旦買賣雙方的關系倒置，開發(fā)商往往放低了姿態(tài)，笑容滿面地面對買房人。今年的南京樓市促銷最早是從樓盤“脫衣”開始的，所謂“脫衣”指的是原本精裝銷售的項目改成毛坯交付，房價也隨之降低3000元/㎡左右，有的高端項目甚至因此將房價下調(diào)4000元/㎡以上，雖然沒有“降價”之名，而實際上卻具有“降價”之實。
位于江北的雅居樂濱江花園在4月份推出了190套毛坯交付的房源，而原本精裝房的裝修標準在5000元/㎡左右，這樣一來，購房門檻從400萬起步降低至200多萬。隨后，仙林、江寧等地的多家樓盤紛紛跟進，以“精改毛”的名義將房價拉低，也因此換來了可觀的銷量。
除了在精裝與毛坯上的比拼之外，動真格的樓盤也有不少。位于城東麒麟板塊的中海國際社區(qū)喊出了“房價回到一年前”的宣傳口號，將新推房源定位跟去年推出的首批房源持平；保利地產(chǎn)旗下的多個項目直接推出“一成首付”甚至是“零首付”的活動，降低購房門檻；江寧的別墅項目復地朗香打出“公寓價”的旗號，獨幢別墅的售價從20000元/㎡降至16000多元/㎡。
■預測：
四季度房價或?qū)⒁姷?/strong>
“下半年還會有大動作。”城東一家樓盤的營銷人士告訴記者，眼下南京樓市的調(diào)整才剛剛開始，買房人的觀望心態(tài)很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，與其坐以待斃，還不如主動出擊，在價格上多做文章?lián)Q取銷量，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，他說。
樓市專家表示，今年下半年或許是近年來最好的買房時機，開發(fā)商的價格調(diào)整一旦到位，買房人再觀望下去的話將錯失良機。至于如何判斷是否“到位”，專家表示今年第四季度南京房價或?qū)⒒?ldquo;見底”。
回 望
上半年南京樓市關鍵詞
“寧七條”
今年3月份，網(wǎng)絡上突然爆出南京將發(fā)布《市政府辦公廳關于進一步加強我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》這一消息，文件從7個方面規(guī)定了保障性住房的建設、房價漲幅的控制等條文，也因此被稱為“寧七條”。令人意外的是，這份文件并未出現(xiàn)在南京市政府的官方網(wǎng)站上，住建部門既不承認這份文件的真實性，也沒否認文件當中的條款，時至今日仍是個未解之謎。
“寧七條”的內(nèi)容包括：1、加大土地供應；2、限地價、競配建；3、部分不良企業(yè)得賣“現(xiàn)房”；4、按季度分解控制房價漲幅；5、精裝修房要第三方評估；6、高淳、溧水納入房價監(jiān)管；7、統(tǒng)計部門要監(jiān)測并實地調(diào)研。從實施情況來看，文件當中的多數(shù)規(guī)定已經(jīng)在實施當中。
“9050”新政
“寧七條”中關于剛需購房的規(guī)定之一，要求“今后五年全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上”，這一規(guī)定也被業(yè)內(nèi)稱為“9050”新政。而這一政策的正式落地是在南京市國土部門的土地出讓公告中，在今年第三號土地出讓公告上，明確要求“套型建筑90平方米以內(nèi)住宅建筑面積，占住房總建筑面積的比例大于50%”，并且在今后的多幅地塊出讓中，均有此規(guī)定。
其實，“9050”新政并不新鮮，早在七八年前，南京就曾響應國家號召出臺過“9070”的政策，即90平方米以下的戶型需占整個項目的70%，從實際執(zhí)行的效果來看，這一新政不到一年即被變相廢止。有人評價說，市場的問題還是應該交由市場去解決，建什么戶型的房子還是應該由開發(fā)商說了算，政府將保障房的建設做好即可。
土地限價
去年南京土地市場“地王”頻出，這一現(xiàn)象引起了眾多業(yè)內(nèi)人士與買房人的強烈關注。今年初，南京相關部門推出了“土地限價”政策，意圖消滅“地王”的帽子。
具體規(guī)定是這樣的：每幅地塊都設置了最高限價，一旦開發(fā)商的報價達到了最高限價，將改為競爭配建保障房的資金的方式，出價最高的競買人將最終取得地塊使用權。在土地限價政策剛推出的一兩個月內(nèi)，這一政策的確顯現(xiàn)出了威力，“地王”沒有了，政府的保障房建設資金也得以補充。不過，隨著近期樓市整體走勢的下滑，不少地塊均以底價出讓，“最高限價”幾乎成了擺設。
降價維權
開發(fā)商的每一輪價格調(diào)整，往往都會引發(fā)老業(yè)主的持續(xù)關注，2008年、2011年大抵如此，今年也概莫能外。今年5月份，城東仙林湖板塊、江寧九龍湖板塊的多家樓盤房價調(diào)整，開發(fā)商推出了限價房、特價房以吸引買房人，結(jié)果老業(yè)主找出裝修標準不到位、承諾沒做到等理由，找到開發(fā)商要求維權；本月，城東麒麟板塊的兩家樓盤分別推出了較低價格的房源，同樣遭遇老業(yè)主維權，維權方式和維權標語幾乎一樣，老業(yè)主打出的訴求則是開發(fā)商在學區(qū)問題上弄虛作假。
其實，業(yè)主維權本不是新話題，正常的維權訴求理應得到法律的支持，出現(xiàn)一些過激行為則不應當。與此同時，遭遇維權的房企也應反思業(yè)主提出的訴求是否合情合理，當初在銷售時是否有做不到位的情況，共同推動南京房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
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