為吸引客戶開發(fā)商“暗降”變“明降”
上周，東莞樓市打響了“價格戰(zhàn)”的第一槍。本土開發(fā)商樓盤富盈·加州陽光以低于市場價超過1500元/平方米價格開盤，攔截被業(yè)內(nèi)稱為“價格屠夫”的外來品牌開發(fā)商碧桂園常平項目客源，上周六，碧桂園常平首府將價格調(diào)低，以6500元/平方米精裝修價格開盤。兩個樓盤相繼調(diào)低價格，也讓東莞樓市難得地出現(xiàn)了個盤成交火熱的現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士表示，2014年的東莞樓市調(diào)整進入第二階段，隨著下半年大量樓盤的入市，壓力加大，同一區(qū)域樓盤間的競爭也將日益激烈，“價格戰(zhàn)”在各個同質(zhì)樓盤之間已經(jīng)悄然掀起。
現(xiàn)狀：開發(fā)商打響今年首輪“價格戰(zhàn)”
上周，常平的碧桂園常平首府開盤前夕，本土開發(fā)商富盈地產(chǎn)名下富盈·都市華府、富盈廣場、富盈·加州陽光等三個樓盤推出限時搶購的低價掃貨行動，降價幅度之大超出了業(yè)內(nèi)預期。其中位于常平鎮(zhèn)的富盈·加州陽光降價至5200元/平方米推出新一批洋房，“攔截”碧桂園客戶。
上周六，碧桂園常平首府開盤，在富盈的步步緊逼之下，其開盤價僅為6500元/平方米，除掉精裝修價格，該樓盤的毛坯價僅在5500元/平方米左右。記者了解到，在此前認籌的過程當中，該樓盤透露的價格為7000多元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該樓盤開盤當天銷售率在八成左右，出現(xiàn)了近期市場上難得的火熱現(xiàn)象。據(jù)了解，這些樓盤將在近期簽約，在近期成交數(shù)據(jù)上會陸續(xù)顯現(xiàn)。
經(jīng)過此輪博弈，常平鎮(zhèn)的房價回落近2000元/平方米，房價從“6字頭”下滑至“5字頭”，根據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2013年，常平鎮(zhèn)住宅的均價為6944元/平方米，兩大項目價格下降幅度大，自然也吸引了壓抑許久的剛需購房者入市。
業(yè)內(nèi)：“價格戰(zhàn)”出現(xiàn)在常平不意外
今年，東莞樓市經(jīng)歷了從“特價房”促銷“暗降”到打折“明降”，到激烈競爭“價格戰(zhàn)”的階段，雖然特價房的“暗降”從城區(qū)開始，但是競爭最激烈的“價格戰(zhàn)”卻是出現(xiàn)在鎮(zhèn)區(qū)。
“價格戰(zhàn)”出現(xiàn)在常平一點都不意外，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然東莞整體市場供應量不足，但是常平鎮(zhèn)卻常年供過于求，根據(jù)東莞中原地產(chǎn)在2013年底的預測，今年常平鎮(zhèn)的潛在供應量排名全市前三。
但是從成交情況來看，根據(jù)瑞峰置業(yè)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，今年1~5月常平鎮(zhèn)住宅僅成交了5.4萬平方米，僅是其全年潛在供應的十分之一。
“供應量大，樓盤多，消化慢，競爭激烈。”業(yè)內(nèi)人士認為，這是“價格戰(zhàn)”首先在常平打響的主要原因。
碧桂園進駐常平讓常平樓市的競爭更加激烈，碧桂園的“低價快銷”策略，使得該開發(fā)商被業(yè)內(nèi)稱為“價格屠夫”，其銷售策略往往是定價低于片區(qū)的均價以加快出售，因此，在市場平淡的情況下，為了搶在碧桂園開盤前回收客戶，部分資金壓力大的本土開發(fā)商只好采取價格更低的策略。
探討：
哪些區(qū)域可能出現(xiàn)下一輪“價格戰(zhàn)”？
臨深片區(qū)價格虛高
上周，鳳崗的保利·百合花園出現(xiàn)低于預期價格入市，顯示著近年來一直往上走的臨深片區(qū)房價開始出現(xiàn)回落。近段時間，市場的觀望也影響了深圳購房者進入東莞置業(yè)，臨深片區(qū)的成交下滑，但是由于近兩年來在臨深片區(qū)拍地布局的房企太多，致使2014年臨深片區(qū)市場潛在供應量仍然十分龐大。
據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2014年臨深片區(qū)核心區(qū)域潛在供應體量亦十分巨大，鳳崗三正半山·逸品、益田大運城邦、御山翠峰花園，塘廈碧桂園·天麓山、珠江·觀瀾御景等眾多潛在項目產(chǎn)品預計將在2014年相繼入市，鳳崗2014年住宅潛在供應達68萬平方米，塘廈達53萬平方米，臨深片區(qū)后市供應力度依然相當強大。
在供應量十分龐大，深圳購房者觀望，競爭壓力十分巨大的情況下，臨深片區(qū)樓市開始出現(xiàn)價格回落。東莞中原地產(chǎn)研究部分析，臨深片區(qū)在深圳客外溢的推動下，片區(qū)房價快速上漲出現(xiàn)虛高，高價產(chǎn)品直接挑戰(zhàn)著客戶的購買力，在市場冷淡的情況下，開發(fā)商比較明智的做法是將房價下調(diào)一定幅度以促成成交。
大石龍片區(qū)競爭激烈
隨著新火車站的開通，大石龍片區(qū)成為東莞樓市新興起的一片熱土。但是不幸的是，剛剛興起的大石龍片區(qū)就遭遇了樓市的淡季，這里密集布局的樓盤也將遭遇激烈的競爭壓力。
記者了解到，海倫堡地產(chǎn)石龍項目海倫灣位于石龍西湖，主推76~137平方米住宅和部分臨江疊墅，而與其相近的香港嘉華集團石龍項目嘉華星際灣，同樣推出88~240平方米的江景洋房，由于兩個項目的戶型相似，位置相近，將面臨最直接的競爭。據(jù)了解，嘉華星際灣預計10月推出，而海倫灣則在緊張趕工中，希望能夠搶在7、8月份就入市。業(yè)內(nèi)人士表示，兩個項目戶型類似，位置相近，在目前的市場環(huán)境下，哪個項目先入市，將會獲得先機。
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅石龍鎮(zhèn)的潛在供應項目就有十個以上，此外，大石龍片區(qū)中還有石碣、茶山、企石等鎮(zhèn)區(qū)在售或即將銷售的項目，供應量龐大，競爭也將十分激烈，其中備受關(guān)注的碧桂園企石項目也將于年內(nèi)入市，也將影響著大石龍片區(qū)項目定價。
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