2.6億元一套的別墅“樓王”，在開(kāi)盤(pán)前即遭購(gòu)房各方明爭(zhēng)暗搶?zhuān)?.3萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，起步價(jià)4000萬(wàn)元的別墅，在開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)，售出八成。

 

這火爆的一幕，發(fā)生在以“小清新、小文藝”而非奢華著稱(chēng)的濱海小城廈門(mén)。故事發(fā)生在6月8日，坐落在廈門(mén)本島“新富人區(qū)”五緣灣的“建發(fā)央墅”在這一天開(kāi)售，一共只有45套的“央墅”，當(dāng)天去化率即達(dá)到七成。

 

看到這一消息，廈門(mén)知名獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論員程凌虛并不感到意外：島內(nèi)的房子，就像皇帝的女兒，沒(méi)有愁嫁的道理。在全國(guó)樓市哀鴻遍野的情形之下，臺(tái)灣海峽西邊的廈門(mén)，卻默默延續(xù)了它2013年樓市暴漲的尾聲—自2012年至今，已經(jīng)連續(xù)上漲23個(gè)月。盡管增幅放緩，但在售新盤(pán)價(jià)在2014年前五月均逆市上揚(yáng)，2、3月，廈門(mén)樓市漲幅更名列全國(guó)前列。

 

廈門(mén)樓市逆勢(shì)上漲背后，折射的是供需失衡，類(lèi)似于北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時(shí)，雖然堅(jiān)挺的廈門(mén)樓市有了松動(dòng)的跡象，但是政府和一線(xiàn)房企的共同托市，廈門(mén)樓市短期還難得回調(diào)。

 

廈門(mén)島內(nèi)最后的新盤(pán)

 

建發(fā)“央墅”，是2014年廈門(mén)島內(nèi)開(kāi)盤(pán)的少數(shù)高端樓盤(pán)，“稀缺”是它重要的賣(mài)點(diǎn)，共推出45套的別墅，面積為1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米，折后均價(jià)93000元/平方米。

 

央墅之所以遭到追捧，一個(gè)很重要的原因是，島內(nèi)土地變得十分稀缺。

 

央墅所在的區(qū)域，即為島內(nèi)最后一片開(kāi)發(fā)的住宅和商業(yè)區(qū)，五緣灣。

 

建發(fā)去年拿到島內(nèi)湖里區(qū)出讓兩幅地塊之一，亦作高端盤(pán)開(kāi)發(fā)，將搶在今年內(nèi)推出，盡管下半年樓市整體難言樂(lè)觀，但一位剛從其他房企跳槽至建發(fā)的資深售樓小姐向時(shí)代周報(bào)表示，她對(duì)新盤(pán)熱賣(mài)絲毫不懷疑。

 

事實(shí)上，在3月份全國(guó)樓市普遍看淡的情況下，廈門(mén)的專(zhuān)家們都仍然未對(duì)島內(nèi)樓市改變看法，廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一曾表示：“島內(nèi)只要有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，恐怕就會(huì)日光。”

 

程凌虛表示，廈門(mén)島內(nèi)非常特殊，它與北京三環(huán)內(nèi)、上海內(nèi)環(huán)、深圳關(guān)內(nèi)一樣，土地早已成為極度稀缺資源。

 

因此當(dāng)國(guó)內(nèi)樓市處于上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲得特別快；當(dāng)國(guó)內(nèi)樓市處于下跌通道時(shí)，房?jī)r(jià)特別抗跌。廈門(mén)市總面積逾1700平方公里，但廈門(mén)本島的面積僅有132平方公里，而現(xiàn)在島上擠著超過(guò)200萬(wàn)人，仍然有不斷增加的趨勢(shì)，住宅供不應(yīng)求恐怕將是長(zhǎng)期的主題。

 

作為房?jī)r(jià)的二線(xiàn)、財(cái)經(jīng)媒體評(píng)級(jí)的新一線(xiàn)和感受上的三線(xiàn)城市，廈門(mén)房?jī)r(jià)的高企的確讓人難以理解。廈門(mén)島內(nèi)的住宅均價(jià)目前達(dá)到了驚人的4萬(wàn)元/平方米，比肩北上深，甚至超過(guò)廣州，廈門(mén)早已邁入“居大不易”的范疇。

 

但央墅的熱銷(xiāo)卻并非一枝獨(dú)秀。數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)5月住宅均價(jià)20036元/平米，環(huán)比上漲2.78%，從4月的全國(guó)第9名躍居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套，整體均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化9成，狂銷(xiāo)10億元，此外，兩個(gè)央企大盤(pán)華潤(rùn)橡樹(shù)灣和保利招商海上五月花，開(kāi)盤(pán)也都取得去化近9成的傲人業(yè)績(jī)。

 

擁擠的明珠小島

 

如果你有機(jī)會(huì)乘坐晚間七八點(diǎn)的飛機(jī)降落廈門(mén)，那一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，整座小島燈火錯(cuò)落閃耀，璀璨得像一顆真正的明珠。廈門(mén)無(wú)疑是吸引人的，無(wú)論是夏無(wú)酷暑、冬無(wú)寒霜的溫和氣候，還是和緩的沙灘海景，以及投入巨大、維護(hù)良好的市政和綠化。所有業(yè)內(nèi)人士和廈門(mén)市民都異口同聲稱(chēng)，廈門(mén)樓市，是一個(gè)特殊的樓市，這種特殊決定了它必定逆風(fēng)上揚(yáng)。

 

程凌虛將這種特殊概括為三個(gè)方面：第一，島內(nèi)土地稀缺；第二，廈門(mén)樓市供不應(yīng)求，數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，全國(guó)百城新房庫(kù)存量平均為17個(gè)月，而新房供需平衡點(diǎn)為12個(gè)月，但去年以來(lái)，廈門(mén)新房庫(kù)存量?jī)H為6個(gè)月，有時(shí)甚至僅有4個(gè)月；第三，廈門(mén)擁有福建省內(nèi)幾乎最好的政治資源、行政資源、經(jīng)濟(jì)資源、教育資源、醫(yī)療資源乃至景觀資源。人們買(mǎi)的不僅僅是房子，而是這些城市的優(yōu)質(zhì)資源—周邊城市的購(gòu)房者，一直沖著資源購(gòu)買(mǎi)廈門(mén)的房子，外地人始終是廈門(mén)購(gòu)房的主力。

 

2013年，廈門(mén)常住的398萬(wàn)人口中，戶(hù)籍人口為193萬(wàn)，而外來(lái)人口則高達(dá)204萬(wàn)。2013年底，廈門(mén)又出臺(tái)政策，停止買(mǎi)房送戶(hù)口。即自2013年12月10日起，在廈門(mén)市出讓成交取得土地的商品住房項(xiàng)目，不再享有“購(gòu)房入戶(hù)”政策，自2016年1月1日起，購(gòu)買(mǎi)該市商品住房，不再享有“購(gòu)房入戶(hù)”政策。程凌虛認(rèn)為，這一限制，亦推動(dòng)了今年房?jī)r(jià)的上漲。

 

去年年中向莆鐵路開(kāi)通、年底廈深鐵路的開(kāi)通，亦為廈門(mén)貢獻(xiàn)了廣東和江西客源。在廈門(mén)的購(gòu)房客中，本地戶(hù)籍常年只占一半左右，即便2013年廈門(mén)版“國(guó)五條”出臺(tái)，嚴(yán)禁外地戶(hù)口補(bǔ)交社保后購(gòu)房，本地戶(hù)籍的購(gòu)買(mǎi)者亦只占到53%左右。

 

建發(fā)內(nèi)部人士和多位廈門(mén)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都確認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)建發(fā)央墅的客人，多為來(lái)自全國(guó)各地的隱形富豪。炒房的力量并不是該樓盤(pán)熱銷(xiāo)的原因，倒是與廈門(mén)眾多的豪宅一樣，自住和保值才是真正的需求。

 

公共配套外遷不力

 

按住建部標(biāo)準(zhǔn)：適合人居的人口密度是1平方公里1萬(wàn)人，而廈門(mén)島內(nèi)是1平方公里1.8萬(wàn)人，人口密度已經(jīng)超過(guò)香港了，通過(guò)土地供應(yīng)引導(dǎo)島內(nèi)外均衡發(fā)展成了廈門(mén)城市建設(shè)的發(fā)展方向，即控制島內(nèi)住宅用地供應(yīng)，加大島外土地出讓。島內(nèi)住宅做減法，以提升城市品位。公共建設(shè)做加法，以彌補(bǔ)過(guò)去的欠賬。近年來(lái)，在嚴(yán)控島內(nèi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上，廈門(mén)也打出了一系列的“組合拳”，包括嚴(yán)格控制本島居住用地供給，特別是經(jīng)營(yíng)性商品房用地供地。包括為體量較大的項(xiàng)目“減肥”，這一切，都是為了引導(dǎo)本島人口向島外新城聚集。

 

不止一位廈門(mén)本土的規(guī)劃專(zhuān)家向時(shí)代周報(bào)記者表示，廈門(mén)島最佳的人口規(guī)模應(yīng)該在100萬(wàn)人左右，而目前的人數(shù)，超出了理想情形一倍不止。

 

過(guò)多的人口直接導(dǎo)致島內(nèi)交通擁堵，環(huán)境污染，舒適度下降。

 

“嚴(yán)控島內(nèi)住宅用地”因此也一直是廈門(mén)市政府的規(guī)劃思路。“廈門(mén)學(xué)香港，就是要讓?shí)u內(nèi)綠化率高、道路寬敞，保持環(huán)境優(yōu)美，人口受控，空間寬松，”程凌虛表示。

 

而一位熟知廈門(mén)政界的人士也向時(shí)代周報(bào)記者表示，廈門(mén)規(guī)劃局一直是“經(jīng)營(yíng)城市”的理念，即高價(jià)出讓地塊，再將財(cái)政收入高比例地投入市政建設(shè)，營(yíng)造出人居環(huán)境，進(jìn)一步推高島內(nèi)房?jī)r(jià)和地價(jià)。

 

多年來(lái)，向島外擴(kuò)張、疏散人口，一直是廈門(mén)市政府努力的方向。“島內(nèi)外一體化”和“一核四中心”的提法屢屢見(jiàn)諸各類(lèi)規(guī)劃方案、會(huì)議決定。將集美、海滄、翔安和同安四區(qū)建成四個(gè)衛(wèi)星城，是長(zhǎng)期的目標(biāo)。在交通樞紐布局和道路建設(shè)上，廈門(mén)可謂不遺余力。

 

廈門(mén)原本擁有一個(gè)令國(guó)內(nèi)眾多城市的游客艷羨的機(jī)場(chǎng)：選址就在島內(nèi)，離市中心僅10公里，隨著成功大道這一無(wú)紅綠燈的島內(nèi)快速路建成，穿越整個(gè)島前往機(jī)場(chǎng)，也不過(guò)區(qū)區(qū)15分鐘。

 

但它的客流量已經(jīng)接近年吞吐量2000萬(wàn)人次的承載極限，廈門(mén)在去年開(kāi)工的新機(jī)場(chǎng)選址，確定在了翔安區(qū)的大蹬島—它在廈門(mén)和泉州的交界處附近，亦在翔安這個(gè)最年輕、但已開(kāi)發(fā)大量住宅的行政區(qū)內(nèi)。8.6公里長(zhǎng)、投資32億的翔安海底隧道于2010年開(kāi)通，亦將新區(qū)與本島的車(chē)距從約90分鐘縮短為9分鐘。而今年6月，廈門(mén)的第二條海底隧道，連接本島與海滄區(qū)的海滄海底隧道，也剛剛動(dòng)工。

 

在此之前，廈門(mén)嘗試鋪輕軌受挫改建的BRT（快速公交系統(tǒng)），使得集美、同安兩個(gè)工業(yè)區(qū)與本島間可有大量人員來(lái)往，而已在修建中的地鐵，更充分地構(gòu)建了島內(nèi)外的公共交通系統(tǒng)。

 

但與此同時(shí)，與北京等城市一樣，廈門(mén)在政府以及醫(yī)療教育資源的外遷上，進(jìn)行得步履蹣跚。

 

廈門(mén)市政府自身搬遷到翔安或者集美的計(jì)劃一直難以實(shí)施。嘗試先將教育、醫(yī)療、交通樞紐等公共設(shè)施遷至島外各區(qū)，以帶動(dòng)人口疏散的計(jì)劃一直難以實(shí)現(xiàn)。

 

廈門(mén)最重要的教育資源—廈門(mén)大學(xué)，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是廈門(mén)大學(xué)的宿舍樓還在匆忙趕建過(guò)程中。以至于出現(xiàn)女生在答辯途中遭遇不測(cè)，多日后尸體才在十多公里外的觀音山海水中找到的案件。

 

與此同時(shí)，廈大2003年啟用，建成數(shù)年的龐大漳州校區(qū)不得不被閑置，造成大量教學(xué)樓、宿舍樓空置，甚至傳出了2004年建成、15層高的電梯海景宿舍樓因空置準(zhǔn)備爆破拆除的消息。

 

加上“同城化”項(xiàng)目中的廈漳海底隧道遲遲未確定最終方案，開(kāi)工更是遙遙無(wú)期。醫(yī)院和學(xué)校的遷出一樣并不順利，原因在于，無(wú)論是這些公共配套的單位本身，還是有權(quán)決定的各個(gè)部門(mén)，誰(shuí)都不愿意離開(kāi)廈門(mén)本島。

 

一位不愿透露姓名的廈門(mén)公務(wù)員表示：我的房子是某校學(xué)區(qū)房，如果學(xué)校搬走了，我的房子不是要跌一大半，還得天天送孩子去島外上學(xué)？

 

新建大型公共配套成了最好的選擇，如已經(jīng)建成的廈門(mén)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校海滄附屬學(xué)校。但公認(rèn)最優(yōu)質(zhì)的廈門(mén)第一醫(yī)院、婦幼醫(yī)院、中山醫(yī)院，廈門(mén)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、廈門(mén)一中、雙十中學(xué)等，仍然在島內(nèi)未動(dòng)。

 

一線(xiàn)房企共同托市

 

近年來(lái)，廈門(mén)樓市頻繁出現(xiàn)許多“新朋友”，各地的大牌房企紛紛入駐廈門(mén)，包括萬(wàn)科、中海、龍湖、中航、首開(kāi)、中交等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房企。

 

2006年6月8日，萬(wàn)科集團(tuán)以6.68億元的掛牌起始價(jià)拿到2006G06地塊，宣告正式進(jìn)軍廈門(mén)市場(chǎng)；緊接著，萬(wàn)科在廈門(mén)打造了金域藍(lán)灣、金色悅城、湖心島、金域華府、海滄萬(wàn)科城、萬(wàn)科廣場(chǎng)這六大口碑樓盤(pán)。

 

2009年12月，首開(kāi)進(jìn)入廈門(mén)市場(chǎng)，2010年，萬(wàn)達(dá)、中航、恒億三家房企同年進(jìn)入廈門(mén)市場(chǎng)。2011年，央企中海地產(chǎn)也正式入駐廈門(mén)集美區(qū)。

 

2012年是廈門(mén)樓市火熱的一年，市場(chǎng)旺盛以及未來(lái)發(fā)展前景見(jiàn)好的雙重影響下，中交、泰禾、龍湖、融信、陽(yáng)光城、IOI等多家省內(nèi)外一線(xiàn)房企蜂擁而至。

 

程凌虛認(rèn)為，廈門(mén)樓市在2014年仍然堅(jiān)挺的其中一個(gè)原因，就是廈門(mén)的地產(chǎn)商，多數(shù)是實(shí)力雄厚、“不差錢(qián)”的國(guó)企。

 

然而在大勢(shì)的影響下，堅(jiān)挺的廈門(mén)樓市也有了松動(dòng)的跡象。盡管廈門(mén)樓市在2014年前5個(gè)月連續(xù)上漲，且漲幅均居全國(guó)前幾位，但成交量的下滑亦是有目共睹。繼4月成交量同比下滑60%后，5月，廈門(mén)新建商品住宅成交量?jī)H1510套，同比大跌70%。

 

一資深炒房者向時(shí)代周報(bào)記者表示，廈門(mén)樓盤(pán)目前小幅度的優(yōu)惠已經(jīng)很常見(jiàn)，之前根本看不到的“存一萬(wàn)送十萬(wàn)”活動(dòng)都時(shí)常能看到，限購(gòu)其實(shí)也在“政府睜只眼閉只眼”的情形下開(kāi)始松動(dòng)。

 

5月14日的廈門(mén)土拍現(xiàn)場(chǎng)再次重現(xiàn)2013年的火熱場(chǎng)面，各路房企群雄爭(zhēng)霸，2幅集美區(qū)的商住地塊成功拍出，共吸金36.53億。尤其是J2014P01地塊則由廈門(mén)國(guó)貿(mào)天地房地產(chǎn)有限公司以319600萬(wàn)元成功競(jìng)得，樓面價(jià)為13135.51元/平方米，溢價(jià)率64.40%，刷新了集美區(qū)自2007年以來(lái)的地王紀(jì)錄。

 

有數(shù)位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該“地王”的產(chǎn)生，有政府托市、向樓市注入興奮劑的影子，而廈門(mén)國(guó)有房企顯然按照他們過(guò)去一貫做法，默契地在其中扮演了重要角色。