看空的陰影，徘徊在中國房地產(chǎn)市場的上空。
6月10日，沈陽市限購政策全面取消的消息傳出。迫于沸沸揚揚的輿論壓力，官方隨后發(fā)聲：這只是針對改善型需求的政策調整，而非取消。
盡管中央早就明確，要對房地產(chǎn)市場“分類調控”、“因城施策”，但在執(zhí)行層面，地方政府仍舊習慣等待中央統(tǒng)一號令，怕當“出頭鳥”。
中國房地產(chǎn)曾有數(shù)度調控，但房價頂多打個盹，在地方“土地財政”的揚鞭下，很快脫韁狂奔。但此次有些不同。在利率市場化的背景下，對按揭和開發(fā)貸，銀行不再像“刺激年代”那么慷慨。反腐重拳、紀委“查房”，也打擊了部分需求，乃至引發(fā)局部拋售。
種種跡象顯示，本屆政府的調控理念似乎可以這樣理解，一方面履行承諾，發(fā)揮政府作用建好保障房，一方面讓市場歸位，避免行政強力“一刀切”。不過，目前“分類調控”詳情不明，比起中央政府的定力，地方政府和房企略顯急躁。
誰在釜底抽薪
看空，再次成為樓市的主題詞。這一次，并沒有出臺新的強力調控措施——于是就有疑惑。
住房和城鄉(xiāng)建設部一位司長日前對記者表示：“如果說是限購導致目前市場下行，那么如何解釋，全國600多個城市中限購的僅46個，絕大多數(shù)不限購城市的房地產(chǎn)市場也在下滑？”
這位司長進而懷疑，當前市場存在的問題，能否靠放松限購來解決，“確實應該全面摸清楚，房地產(chǎn)究竟問題出在哪里。”
供求關系失衡是房地產(chǎn)市場下滑的一大顯性因素。此外，在一些業(yè)內(nèi)分析人士看來，這一輪樓市調整處于諸多重大改革深化的背景下：利率市場化改革，使銀行信貸漸漸收回了對按揭和開發(fā)貸的慷慨；持續(xù)推進的反腐敗，紀檢系統(tǒng)的“查房”，也讓局部群體風聲鶴唳。
此外，政府在調控理念上的“換腦”，使房地產(chǎn)步入更加市場化的軌道。這些“非典型因素”，影響的不僅是房地產(chǎn)現(xiàn)狀，更是整個生態(tài)系統(tǒng)。
銀根收緊
“以前按揭個把月就可以放出來，現(xiàn)在至少要兩三個月，有的客戶等不及，就不買了。”無錫房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵說。記者在調研中了解到，有個別中小商業(yè)銀行甚至停止了房貸業(yè)務。
房貸難、房貸慢、房貸貴，成為困擾當前樓市的一大癥結。在開發(fā)貸環(huán)節(jié),則出現(xiàn)了更大的不均衡,中小公司已很難獲得新貸款,銀行將有限的資源傾向于向大公司開放。伴隨房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收縮，寧波興潤置業(yè)公司成為2014年第一家因資金鏈斷裂破產(chǎn)的房企。旋即，深圳市
光耀地產(chǎn)也陷入倒閉危機。
“怕企業(yè)破產(chǎn)、怕老板跑路、怕個人棄房”是當下商業(yè)銀行真實的心理寫照。曾幾何時，個人按揭貸款被認為是最安全的貸款品種。在興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委（微博）看來，隨著利率市場化改革推進，銀行貸款額度收緊，加上余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的推出，銀行資金成本提高。在資金有限的情況下，銀行更傾向于將資產(chǎn)投放到收益率較好、風險可控的領域，而按揭貸款的利率偏低，已非銀行最理想的業(yè)務品種，于是銀行開始對購房者“惜貸”。
“總體而言，銀行的平均房貸利率（包括首套和二套房）在基準利率基礎上上浮7%，而銀行給企業(yè)的貸款利率在基準利率基礎上上浮10%?15%，有的甚至上浮30%。”魯政委表示，更重要的是，若房貸安全，僅僅是銀行收益減少倒也無礙，但在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調整形勢下，個人按揭貸款的安全性大打折扣，銀行已將關于風險的考慮置于收益之上。
相比而言，銀行更青睞二套房貸款，首付6成，基準利率上浮10%。但受限購影響，在執(zhí)行層面能夠享受到二套房貸款的購房者受限頗多，這也導致目前一些改善型產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷。
紀委“查房”
中央政府的反腐重拳，在樓市也掀起不小余震。
萬科集團董事局主席王石曾表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，最大的調控就是反腐，因為“反腐以后，高檔房子的需求立刻就減少了”。王石認為，腐敗行為在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯，權錢交易多數(shù)跟房子有關。“反腐本身就是制止不正當交易，把非剛性需求的腐敗購買力抑制了，虛高的房價也就被抑制住了。”
中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事施永青也認為，打擊腐敗正在成為擾動樓市的一個重要因子。在一些二三線城市，以前開發(fā)商很容易就可以拿到預售許可證，即使樓盤還不符合預售條件。但反腐之風越刮越烈，違規(guī)獲得預售許可的情況已大幅減少。因為嚴格的審批，有些城市甚至整個下半年都可能沒有樓盤上市。
不僅如此，一些中介機構向記者證實，自2013年以來，確實有官員拋售房產(chǎn)現(xiàn)象，且比例不低。中介人士認為，這部分購買力的蒸發(fā)，是導致這一輪市場下行的動力之一。
北京一位高端別墅項目銷售總經(jīng)理告訴記者，“之前有某退休官員，本打算買高端別墅，看現(xiàn)在風聲緊，原本定好的房子也退了。”
“三四線城市買高端房的主力人群是效益好的企業(yè)和政府公職人員。現(xiàn)在形勢微妙，政府官員也很謹慎，不愿在這個風口上被查。”一位不愿具名的房企人士說。
華信地產(chǎn)基金董事副總經(jīng)理任修遠表示，“單套總價1000萬元以上、260平方米以上的高端房產(chǎn)，因受紀檢部門的格外關注，已很難賣了。”
當下，“紀委查房”已成樓市常態(tài)。任修遠告訴記者：“一般要求開發(fā)企業(yè)配合反腐調查的主要是三個部門：紀委、市政府糾風辦和檢察院。反腐部門一般不會直接去銷售現(xiàn)場，而是通常要求開發(fā)企業(yè)提供購房者基本信息，配合查貪腐”。
此前曾有媒體報道，省部級高官貪腐案半數(shù)涉房地產(chǎn)。
官員腐敗不止于占有房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——拿地環(huán)節(jié)，也是權錢交易的重災區(qū)。
日前，國土資源部正計劃上報“不動產(chǎn)登記條例”草案，將與官員財產(chǎn)申報系統(tǒng)并軌。這一政策被外界認為是針對“房叔”、“房嬸”的反腐利器。多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅征收等政策預期，以及反腐的持續(xù)推進，對樓市的沖擊仍將持續(xù)。
調控變調
本屆政府在房地產(chǎn)調控上的理念和思路轉變，也對當前樓市運行影響深遠，突出體現(xiàn)為更加尊重市場規(guī)律，弱化行政之手。
記者獲悉，目前住建部正就房地產(chǎn)問題展開密集調研。在即將形成的調研報告中，“不打壓、不刺激”，“尊重市場規(guī)律對房地產(chǎn)市場調整的作用”，以及“加強市場監(jiān)控、作好應對方案”等，或將成為下一階段房地產(chǎn)市場調控政策的基本口徑。
同時，地方根據(jù)自身情況制定針對性政策，“分類調控”的權力也將得到尊重。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生看來，過去10年的房地產(chǎn)調控政策，是根據(jù)當時房價上漲的形勢制定的政策，如今的市場環(huán)境已發(fā)生改變，是時候因時因地制宜，把原來不合理的政策作一個調整，不應該錯過這樣的窗口期。
6 月10日，沈陽限購政策全面取消的消息傳開后，官方表態(tài)只是調整，而非取消，且只是針對改善型需求。據(jù)統(tǒng)計，截至6月10日，已有21個城市傳出政策調整的信號，其中12個城市政策微調有文件為證。也有不少城市暗中已在實行降價備案政策，規(guī)定如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網(wǎng)簽。
“從12個城市適度微調政策看，主要從住房公積金、戶籍制度、契稅費、財政補貼、土地分期付款等方面按照地方分類調控、分城施策的方式適度微調。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。
在謝逸楓看來，政策微調與“救市”是兩個概念：前者主要是對“首貸”的合理需求，包括配合新型城鎮(zhèn)化推進、戶籍制度改革、融合城市群和都市經(jīng)濟圈發(fā)展，手段比較單一；而“救市”則主要體現(xiàn)為貨幣超發(fā)、全面多次降準、大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃、地方政府取消“限購、限貸”、地方出臺全方位的救市政策文件，等等。顯然，以目前的宏觀形勢和政策取向來看，遠未到“救市”的程度。
“現(xiàn)在最重要的是搞清楚要釋放哪一部分需求？事實上，改善型需求是目前受限購、限貸政策誤傷比較大的部分。應該重新考量和審視，適時微調。”聶梅生說。
在她看來，前兩年，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)好，尤其是2013年，市場交易量激增，主要是剛需的釋放。到了2014年，剛需釋放得差不多了，能夠承接剛需的就是改善型需求。因而目前對改善型需求放松，包括二套房貸款政策以及二級市場稅收、租金等方面，要有重新考量和設計。
對于未來的政策調整方向，記者調研的幾個城市房地產(chǎn)業(yè)人士均表示，現(xiàn)在關鍵是如何落實好分類調整政策，中央層面應該有一個明確的指導意見。“政策若不明朗，等于撐死膽大的，餓死膽小的，造成不公平。”魯政委說。
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