地方托市乏力 央行“喊話”落空
供需格局逆轉(zhuǎn) 樓市大調(diào)整漸行漸近
2014年5月，全國70個大中城市中，有半數(shù)城市的新建商品住宅(不含保障房)價格出現(xiàn)下跌。這一“壯觀”場面是最近兩年來首次出現(xiàn)。幾乎所有從業(yè)者都預料到了這一結(jié)果，但他們沒有想到，房價會跌得如此劇烈。
今年以來，地方政府的救市舉措不斷祭出，力圖刺激市場；央行也于5月底開始“喊話”，滿足首套房購房需求。但從市場表現(xiàn)來看，效果著實不佳。隨著房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，從業(yè)者愈加擔心：房地產(chǎn)市場是否真的無法復蘇了？
分析人士指出，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當前房地產(chǎn)市場的供需大勢已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需關系趨于平衡，居民自有住房率提高。這種基本判斷決定了，房地產(chǎn)市場將可能迎來深度調(diào)整，市場下行趨勢難免，高增長時代將可能終結(jié)。
救市政策指向“人口”
在房地產(chǎn)業(yè)界，“救市”已成為近一段時間以來的關鍵詞。今年以來，已有十多個城市出臺政策，直接或間接地挽救房地產(chǎn)市場。新近出現(xiàn)的變動是，廣州、北京等一線城市的調(diào)控政策已開始松動。
近期，廣州市的增城、從化等區(qū)域放開限價，市區(qū)中心區(qū)的高價盤限簽政策也有所松動。這也成為首個松綁樓市調(diào)控的一線城市。與此同時，隨著“薊門橋地王”等項目陸續(xù)獲批預售證，北京的限價政策也悄然松動。
在一線城市政策松動之前，一批二三線城市已率先做出調(diào)整，其中包括南寧、天津、蕪湖、杭州等地。在調(diào)整中，松綁限購、減免稅費成為主要方向。
值得注意的是，有些城市雖然并未直接針對樓市政策進行調(diào)整，但仍然出臺了被稱作“變相救市”的措施，主要表現(xiàn)為“放寬戶籍門檻”。廣州、?？凇⑽錆h等城市均出臺了類似的政策。如?？诰蛷娬{(diào)，購單套房120平方米以上可落戶5人。
另有一批城市的救市體現(xiàn)為“只做不說”。也即，不明確發(fā)布紅頭文件，但暗地實施松綁。此前傳出限購風波的沈陽，以及廣泛流傳“閩十條”的福建，均屬此類。
“救市的方式有很多，如果不想做得太明顯，根本不用發(fā)文件，召集開發(fā)商開個會，口頭傳達一下即可。”中部某省住建廳人士向中國證券報記者表示，實際上已經(jīng)啟動救市措施的城市，要比業(yè)已披露的更多，尤其是很多三四線城市。
在監(jiān)管層警示政策“紅線”的背景下，當前的救市手段頗有局限性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各項救市的根本目的都是為了“搶人”。利用城鎮(zhèn)化的大趨勢，提高購房人口基數(shù)，達到刺激房地產(chǎn)的目的，是所有救市政策的共性。
他還認為，后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放松調(diào)控的預期和可能性。其中，有數(shù)個新區(qū)、市場供應過剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大軍中來。
市場不肯買賬
對于這些救市政策，市場的表現(xiàn)似乎并不“感冒”。主要表現(xiàn)為，成交量的低迷態(tài)勢始終未能改善。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。今年以來，房地產(chǎn)市場成交量已連續(xù)4個月維持下行。
相比之下，2013年全年，全國商品房銷售面積增速達到17.3%。也即，今年以來，樓市成交量就出現(xiàn)“驟跌”局面。
在“量跌”之后，“價跌”的趨勢開始確立。今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環(huán)比下降。70城市的平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低。
分析人士指出，市場不買賬，與救市政策力度不夠有關。尤其是信貸政策并未大規(guī)模放開。
上月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。但到目前為止，銀行層面的按揭貸款政策并無明顯松動。多數(shù)銀行的首套房貸款利率仍在基準利率之上，使得實際購房成本并未降低。
張大偉表示，對房地產(chǎn)市場影響最大的，在于投資沖動和貨幣政策。但目前來看，既不可能出現(xiàn)“四萬億投資”，貨幣政策又難以再現(xiàn)實質(zhì)性松動，當前救市措施的影響可謂微乎其微。
在“量價齊跌”的趨勢已經(jīng)確立之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將面臨更多壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%。而去年同期，該增速為32%。在上述資金來源中，定金及預收款11458億元，下降8.4%；個人按揭貸款5342億元，下降1.2%。
近期，標普就點名了一批財務杠桿過于激進的開發(fā)商。其中包括奧園、中國海外、華南城、旭輝、萬達商業(yè)、花樣年和富力。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%，其中恒大地產(chǎn)2013年總債務增加超過一倍。
這也將成為房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的前奏。蘭德咨詢的報告認為，未來三年間，將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，其中以中小房企為主。
大調(diào)整即將來臨
在“政策無用”的表象背后，是供需格局的變化。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當前房地產(chǎn)市場的供需關系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。
從此前統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不難看出，今年以來，房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售等指標的增速不斷走低。其中，前五月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長14.7%，達到歷史罕見的低點。說明需求不足，樓市供應端也開始乏力。
市場供應過剩到何種程度？以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計，2014年上半年來，北京期房住宅供應大漲，合計供應住宅套數(shù)達到了37220套，同比漲幅達到70%。
但與此同時，由于市場交易低迷，截至6月20日，北京期房住宅庫存達到46117套，現(xiàn)房庫存34727套，合計庫存80844套。這是自2013年1月1日以來，北京新房庫存再次回歸到8萬套以上。也是最近18個月來的新高。
值得注意的是，京城樓市庫存的增加，相當部分原因在于需求未能全部釋放，尚處于觀望狀態(tài)。但即便如此，仍然反映出供需關系的逆轉(zhuǎn)態(tài)勢。有分析指出，一線城市尚且如此，廣大二三線城市的過剩情況就更為嚴重。其中，不斷被披露的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象，以及公務員賣房等情況，均凸顯出這種局面。
近期西南財經(jīng)大學發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，目前我國住房存量遠高于住房需求量，62%的存量住房已經(jīng)滿足全國的住房需求。2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%。
供需關系的逆轉(zhuǎn)意味著大調(diào)整的來臨。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當前已進入第四個周期。
他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月，后者為8個月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲得時間長，跌得時間短。
相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。
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