6月上旬，沈陽限購松綁“一日游”引發(fā)熱議。最近兩三個(gè)月，已有南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖、長沙、無錫等多個(gè)城市開始暗自“松綁”。地方政府究竟應(yīng)該怎樣對(duì)限購進(jìn)行“松綁”？目前是不是放松限購的時(shí)機(jī)？限購放松后，該如何消化原有的限購政策？針對(duì)這些問題，新京報(bào)特邀了全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、SOHO中國董事長潘石屹、金地集團(tuán)東北地區(qū)總經(jīng)理郝一斌、中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士共同探討。

限購政策不應(yīng)成為長期手段

Q 在中央提出分類調(diào)控，讓市場發(fā)揮決定性作用的大背景下，地方政府是否應(yīng)該坦然面對(duì)限購松綁，對(duì)限購去行政化干預(yù)？

顧云昌：原則上中央目前已經(jīng)明確了限購政策要進(jìn)行分類指導(dǎo)、分類調(diào)控，把更多的權(quán)力下放給地方。在此之前，限購是一條禁令，在上一輪調(diào)控之中是不能碰的、是一種非常嚴(yán)厲的政策。從目前的情況來看，地方政府對(duì)于限購這個(gè)事情的敏感是可以理解的。因?yàn)榇饲皬?qiáng)調(diào)限購，經(jīng)常令市場引起一些不必要的反應(yīng)，令地方政府不得不謹(jǐn)慎對(duì)待。

潘石屹：限購這種政策就應(yīng)該馬上取消，還有限定價(jià)格漲幅或降幅的，都不是市場經(jīng)濟(jì)，都應(yīng)該取消?，F(xiàn)在有銀行針對(duì)樓市采取了降低首付比例的“定向?qū)捤?rdquo;，比如說特定的城市、特定的戶型。

郝一斌：我們認(rèn)為在松綁限購這一問題上，地方政府并不是特別敏感，只是目前媒體對(duì)于這一政策的調(diào)整都很關(guān)注，讓這一話題顯得比較敏感罷了。當(dāng)然，我們也認(rèn)為地方政府在面對(duì)限購松綁這一問題時(shí)應(yīng)該去行政化干預(yù)，讓市場發(fā)揮決定性作用。中國這么大，各個(gè)地方的差距也比較大，限購是特定的條件下的應(yīng)急手段，但不應(yīng)該是長期手段。

行政措施應(yīng)根據(jù)市場做調(diào)整

Q 限購的出臺(tái)，原來是為了限制投資性需求，抑制房價(jià)過快上漲。但是最新的數(shù)據(jù)5月份35個(gè)城市房價(jià)指數(shù)下調(diào)，現(xiàn)在放松限購、逐步退出行政化措施是不是也是一個(gè)時(shí)機(jī)？

顧云昌：沒錯(cuò)，限購的目的是為了遏制投資需求，現(xiàn)在的情況下投資需求比較少，市場供大于求，投資投機(jī)的價(jià)值不大，因此也是限購政策逐步放松，逐步去行政化的一個(gè)好時(shí)機(jī)。

郝一斌：限購政策本身是為了應(yīng)對(duì)房價(jià)過快上漲的臨時(shí)性政策，不應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)。

而現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，供求關(guān)系出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，在全國多個(gè)二線城市目前都出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象，那么這個(gè)政策是不是還要這樣繼續(xù)執(zhí)行下去？執(zhí)行下去的道理又是什么？我們確實(shí)覺得行政措施應(yīng)該根據(jù)市場來做一定的調(diào)整。

松綁并不意味著房價(jià)反彈

Q 有些人擔(dān)心，限購的放松必然帶來房價(jià)的反彈。會(huì)是這樣嗎？有沒有一些其他措施，避免限購松綁的負(fù)面效應(yīng)？

顧云昌：這種情況在大多數(shù)地區(qū)都不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)槟壳暗氖袌隹傮w上來講是供大于求的。有些城市的供應(yīng)量很大，消化不了。所以現(xiàn)在看來，房價(jià)反彈的可能性不大。目前來講，我們的政府對(duì)于投資投機(jī)需求的態(tài)度仍然是遏制的。

郝一斌：房價(jià)事實(shí)上還是由供求關(guān)系來決定的，在供求關(guān)系比較緊張的城市，需求放大，供給量不能增加，必然造成房價(jià)的快速反彈。因此，我們覺得逐步放松限購，依靠推出稅收手段，靠長效機(jī)制和房產(chǎn)稅來逐漸替代目前的限購政策不失為一個(gè)比較好的方法。

陳國強(qiáng)：首先，并不是說松綁限購政策就一定能根治目前樓市的低迷情況，帶來房價(jià)的反彈。雖然為限購松綁對(duì)于釋放需求來講肯定有好處，但是我們不要期望過高。因?yàn)槌拶徴咧?，還有信貸政策也能夠約束部分投資性需求的問題。

松綁應(yīng)是漸進(jìn)、微調(diào)的過程

Q 怎樣消化原來的限購限貸政策，處理好與長效機(jī)制的關(guān)系？

顧云昌：首先，限購政策肯定要退出，但不同地區(qū)限購政策退出的時(shí)間不一致。北京、上?？隙〞?huì)最晚退出。其次，限購政策要逐步退出的，范圍將逐步縮小，從城市的郊區(qū)逐步放松，最后到市區(qū)。第三，限購放寬也是一個(gè)漸進(jìn)的過程，不會(huì)一下子全面放開。最后，限購政策的放松也有可能不宣布，而是名存實(shí)亡，就像90/70政策一樣，在具體操辦的過程中逐步消亡。

陳國強(qiáng)：限購政策的放松不要大張旗鼓，應(yīng)該逐漸進(jìn)行微調(diào)。比如說，可以先將限購范圍進(jìn)行調(diào)整，小套型限購，大戶型放開。地方政府可以更靈活地處理限購標(biāo)準(zhǔn)，或者在當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展的區(qū)域采取更寬松的做法，循序漸進(jìn)，讓市場逐步適應(yīng)。另外，也不是所有城市都需要放松限購政策，要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，以及未來走勢(shì)，通盤考慮。像北京、上海這樣的一線城市，和沈陽這種二線城市所面對(duì)的市場情況肯定是不一樣的。

■ 延伸

“土地財(cái)政”怪圈仍待解決

Q 地方的經(jīng)濟(jì)財(cái)政壓力是限購松綁的動(dòng)力，地方政府能否跳出一遇到問題最終還要通過做房地產(chǎn)來解決的怪圈？

顧云昌：這個(gè)問題是我們的財(cái)稅體制和財(cái)政政策造成的。再加上現(xiàn)在，我們的工業(yè)企業(yè)不景氣，目前我們暫時(shí)還跳不出地方的經(jīng)濟(jì)財(cái)政壓力靠房產(chǎn)市場來解決這一怪圈。事實(shí)上，目前全世界都無法解決這一問題。只不過英美等國也是靠土地上的稅收，而我們是靠直接賣地。我們和英美等國都是依靠土地財(cái)政的。只不過我們的是增量財(cái)政，而人家是存量財(cái)政，這也是我們未來土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的方向。

郝一斌：這個(gè)問題的原因比較復(fù)雜，目前還沒有有效的措施來解決。因?yàn)楝F(xiàn)有的機(jī)制具有巨大的慣性，它已經(jīng)涉及了行業(yè)以及政策的方方面面，使得轉(zhuǎn)型和調(diào)整結(jié)構(gòu)需要一個(gè)過程。

潘石屹：從經(jīng)驗(yàn)看，樓市成交量持續(xù)下跌到了一定時(shí)間，開發(fā)商就會(huì)大范圍降價(jià)，然后就會(huì)有購房者要求退房，如果降價(jià)還撬動(dòng)不了銷售，開發(fā)商會(huì)陷入三角債、樓盤爛尾、破產(chǎn)或消失，這個(gè)局面是政府不愿意看到的。更危險(xiǎn)的是地方政府的債務(wù)問題。很多地方只有房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)做支撐?，F(xiàn)在還沒看見要退房的，但這次救了市是什么結(jié)果？再下一劑猛藥救市只會(huì)讓泡沫吹得更大。應(yīng)該使用常規(guī)的貨幣政策，讓市場自己調(diào)節(jié)。