有消息稱，目前財稅部門已開始著手調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)營改增，但營改增與否顯然不是房地產(chǎn)業(yè)目前最關(guān)心的話題。
大限逼近：營改增“一勺燴”？房地產(chǎn)、金融、建筑業(yè)硬骨頭不再一個個啃
2015年年底全行業(yè)完成營改增的大限逼近，房地產(chǎn)、金融、建筑業(yè)等最難啃的骨頭如何解決？
有消息稱，目前財稅部門已開始著手調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)營改增，但營改增與否顯然不是房地產(chǎn)業(yè)目前最關(guān)心的話題。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生6月5日對記者稱，現(xiàn)在最關(guān)心的是房子賣不賣得出去。陽光100常務(wù)副總裁范小沖接受本報記者采訪時則表示，房地產(chǎn)業(yè)營改增肯定是個趨勢。
既然是大趨勢，關(guān)鍵的未知數(shù)是時間表。一位接近財政部的專家近日對記者表示，電信業(yè)營改增之后，可能不會再一個一個行業(yè)地推營改增了，而是有可能幾個行業(yè)一起推。
多方信息顯示，硬骨頭難啃，今年很可能難有實質(zhì)進(jìn)展。但同時，另一個沒進(jìn)行營改增的生活服務(wù)業(yè)，因相對容易，有望在今年下半年施行。
多行業(yè)最好一塊推
6月1日，營改增再下一城，隨著電信業(yè)正式納入營改增范圍，下一個進(jìn)行營改增的會是哪個行業(yè)？
營改增自2012年1月1日起試點至今，歷時兩年半，目前剩下的幾個行業(yè)主要是生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。
安永中國間接稅合伙人梁因樂對記者表示，與電信行業(yè)相比，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)均同樣存在企業(yè)體量大、組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)務(wù)種類繁多的特點；這兩個行業(yè)的改革可能會面臨時間緊迫、人員缺乏經(jīng)驗等困難。
記者采訪獲悉，金融業(yè)的營改增已在北京、上海等地開展了調(diào)研，但進(jìn)展還處于前期階段。
近日，據(jù)媒體報道，財稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于營改增的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策對收入、成本、利潤等進(jìn)行分析和測算。今年三四月間，萬達(dá)、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財稅部門。
本報記者6月5日就此向財稅部門求證，沒有得到相關(guān)說法。上述接近財政部的專家表示，2015年年底前要實現(xiàn)營改增全行業(yè)覆蓋，時間已比較緊張。
據(jù)范小沖介紹，對于財政部門去了哪些房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研營改增的情況不太清楚，但他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)營改增是遲早的事情，也是個好事，能解決目前行業(yè)里營業(yè)稅層層征收、重復(fù)征稅的問題。
目前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。而建筑業(yè)營改增的稅率在“財稅【2011】110號文”中規(guī)定為11%，鑒于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)有緊密的上下游關(guān)系，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩個行業(yè)很可能同步進(jìn)行營改增，而增值稅的稅率可能都是11%。由于稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。
范小沖認(rèn)為，營改增之后稅負(fù)會有怎樣的影響，目前還不好判斷，11%的稅率也不一定就比以前高，還取決于哪些項目可以抵扣，“房地產(chǎn)行業(yè)涉及的面比較廣、較復(fù)雜，土地是很大一塊成本，能不能抵扣？另外，建筑業(yè)是不是能同步進(jìn)行營改增都非常關(guān)鍵。”
普華永道中國內(nèi)地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮6月6日接受《華夏時報》記者采訪時稱：“最理想的狀態(tài)是房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)三個同時納入營改增，因為房地產(chǎn)與建筑業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持，三個行業(yè)同時納入營改增，上下游鏈條的抵扣才能完整。”
梁因樂對此持同樣觀點：“在稅率方面，適用同一檔稅率會比較合適。如果適用不同稅率，則有可能出現(xiàn)劃分不清楚的問題，最可怕的是因為稅率差異導(dǎo)致商業(yè)行為的扭曲，這不是監(jiān)管部門想要看到的結(jié)果。”
生活服務(wù)業(yè)易先行
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在營改增試點開始前的2011年，全國房地產(chǎn)營業(yè)稅收入為3590億元，占當(dāng)年營業(yè)稅總額的26.2%，建筑業(yè)營業(yè)稅收入3364億元，占當(dāng)年營業(yè)稅收入的24.6%。
對于這樣大體量的稅制改革，官方的決策無疑會更加慎重。據(jù)胡根榮預(yù)計：“房地產(chǎn)行業(yè)的營改增很難在今年內(nèi)實施，最樂觀的進(jìn)展可能是相關(guān)政策能夠制定出臺。”
范小沖對記者表示：“目前尚未參與過政府部門的相關(guān)調(diào)研。”聶梅生則透露，房地產(chǎn)商會近期沒有組織相關(guān)調(diào)研研討活動。
談及房地產(chǎn)業(yè)營改增面臨的最大挑戰(zhàn)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能是敏感的房價問題。胡根榮表示，房地產(chǎn)業(yè)最大的難題在于如何減少營改增對房價的影響，目前房價已成敏感問題，政府不希望營改增把房價提上去。
“具體而言，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是否采取一致的稅率、二手房交易征不征稅，如果要征，稅率多少等都是政策需要考慮的問題。”胡根榮說，“另外，對于已經(jīng)繳納營業(yè)稅的存量房地產(chǎn)和建設(shè)中的項目怎么進(jìn)行稅制過渡，也是個難題。”
胡根榮舉例稱：“一個用來出租的商場，營改增之后建的有進(jìn)項可以抵，營改增之前建的怎么辦？而且房地產(chǎn)壽命50年甚至更久，如果采取營業(yè)稅稅率過渡，過渡期設(shè)定多長也是一個難題。”
財政部財科所在《中國稅收政策2013》一書中建議，對于新建房地產(chǎn)，按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收增值稅；而對于房地產(chǎn)的租賃和再次銷售，區(qū)分商業(yè)和住宅。
書中強(qiáng)調(diào)：“營業(yè)稅改增值稅后，應(yīng)適當(dāng)考慮合并土地增值稅、契稅等稅種，進(jìn)一步消除重復(fù)征稅，降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則通過開征新的房地產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)。”
多位稅務(wù)專家預(yù)計，接力電信業(yè)營改增的可能是生活類服務(wù)業(yè)，最快將于今年下半年納入營改增試點，最后才會是金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。生活服務(wù)業(yè)包括面向大眾的餐館、酒店、旅游、教育醫(yī)療等行業(yè)。
胡根榮解釋稱，先將生活類服務(wù)業(yè)納入營改增改革，是考慮其征收簡易，把簡單的先納入，更有利于擴(kuò)大營改增的成果，并給剩下的行業(yè)多一些時間準(zhǔn)備。
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