國家統(tǒng)計局18日公布的房價數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市，半數(shù)環(huán)比下降。這一數(shù)據(jù)進一步印證了樓市正在“變臉”，也引發(fā)社會高度關(guān)注，處于深度調(diào)整的樓市，路向何方？
主要指標(biāo)呈現(xiàn)下行
樓市告別“高歌猛進”
“我有套四環(huán)邊上的房子，去年底中介說每平方米能賣到4萬元，今年初說成交價在3.8萬元左右，如今又說只能賣3.6萬元左右，到底是趕快出手還是等等看？”北京一家國企員工李先生很是苦惱。
買方煩心，賣方也苦惱。“現(xiàn)在觀望氣氛濃，大家都覺得房價要跌，生意不好做。”上海普陀區(qū)一家中介門店業(yè)務(wù)員小程說。
事實上，對于一貫“高歌猛進”的房地產(chǎn)市場而言，今年上半年的各項指標(biāo)看上去并不美。
全國商品房投資增速持續(xù)下滑，1至5月份比1至4月份回落1.7個百分點。銷售面積和銷售額降幅不斷擴大，土地購置面積同比繼續(xù)下降，庫存增加，5月末比4月末增加750萬平方米。
在新建商品房房價指數(shù)中，上海、深圳均出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。二手房指數(shù)中，北京跌幅全國第一。
中國社科院城市與房地產(chǎn)室主任倪鵬飛表示：“房地產(chǎn)市場的調(diào)整局面已經(jīng)形成，而且是在劇烈調(diào)整中。”
過度透支不可持續(xù)
調(diào)整符合市場規(guī)律
“這一年，也沒見出什么"國幾條"，怎么市場就開始變化了？”鄭州市民王淼說。
市場掉頭，分化加劇，讓習(xí)慣于樓市“高歌猛進”的人們，一時難以接受。“分類調(diào)控”這四個字，讓業(yè)內(nèi)人士感慨，以往是“政策很復(fù)雜，市場很簡單”，如今是“政策很簡單，市場很復(fù)雜”。
在受訪專家看來，樓市的變化源自市場那只“看不見的手”。
倪鵬飛說：“過去每次房地產(chǎn)市場調(diào)整都是由于房價過度上漲導(dǎo)致市場恐慌，中央和地方出臺更加強硬措施抑制需求，影響市場預(yù)期，導(dǎo)致出現(xiàn)換量市場調(diào)整。但這次是在政府沒有任何加碼調(diào)控狀況下，市場自發(fā)的反應(yīng)，表明市場的調(diào)控之手在發(fā)揮作用。”
更多專家認(rèn)為，這樣的變化符合市場規(guī)律。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“樓市是市場，一定會有上下波動調(diào)整，波動是常態(tài)，不可能一成不變。”
樓市調(diào)整的背后是過度透支的住房需求。
以房價環(huán)比下跌明顯的杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。開發(fā)商的降價恰恰暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴(yán)重錯配”的深層問題。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“有的開發(fā)企業(yè)在一個城市做一個項目，恨不得把這里三四年的供應(yīng)做完。這樣高的銷售業(yè)績不可能持續(xù)，哪有那么多韭菜可割？”
與此同時，過度透支的土地供應(yīng)同樣觸目驚心。數(shù)據(jù)顯示，近十年我國土地出讓金收入占地方財政收入的比重普遍超過40%。
倪鵬飛說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，潛在過剩很嚴(yán)峻。本輪樓市調(diào)整與近年來過度購房需求的釋放和透支關(guān)系緊密。”
“陣痛”無需過度反應(yīng)
風(fēng)險尚要提前防范
房價步入下行通道，并不為所有人樂見。
近期，廣州一住宅項目降價銷售，老業(yè)主坐不住了，試圖封閉小區(qū)，阻止售樓員和看房者進入。
在商品房預(yù)售制度存在的背景下，房價短期下調(diào)而引發(fā)購房人與開發(fā)商之間的矛盾，并不鮮見。
這樣的“陣痛”無所不在：政府土地出讓收入減少；財務(wù)杠桿高、激進購置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及過度參與房地產(chǎn)開發(fā)投融資的基金、保險（放心保）公司等機構(gòu)投資者都面臨資金鏈風(fēng)險。
值得關(guān)注的是，從一系列宏觀經(jīng)濟指標(biāo)來看，我國經(jīng)濟目前運行在合理區(qū)間偏低的位置，下行壓力始終未減。這與房地產(chǎn)市場不振、投資下滑有關(guān)，反過來經(jīng)濟下行又影響市場預(yù)期、加重市場不振。
面對種種風(fēng)險，政府“看得見的手”該如何自處？
劉洪玉認(rèn)為：“政府應(yīng)該持積極、謹(jǐn)慎的態(tài)度。一方面是因為目前的市場調(diào)整過程屬于擠出泡沫、降低系統(tǒng)性市場風(fēng)險的過程；另一方面要防止市場短期過度調(diào)整損害市場穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。”
專家建議，在政策上堅持抑制投機性需求，以民生為先發(fā)展住房市場。守住個貸不擴大杠桿的底線，加快推進保障房建設(shè)，保證低收入者的基本住房需求。積極推進有利于形成長效機制的土地制度改革、財稅體制改革等。
秦虹說：“對房地產(chǎn)市場的管理關(guān)鍵是密切觀察房地產(chǎn)市場的異動，防止市場異動引發(fā)的社會、金融和經(jīng)濟的危機出現(xiàn)。”
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