最近，人們對中國房地產(chǎn)行業(yè)前景的探討非常激烈。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢已經(jīng)發(fā)生了很大變化，在這一背景下，企業(yè)都在探尋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奧秘，希望找到未來發(fā)展的新坐標(biāo)。

中國處于轉(zhuǎn)型社會，具有顯著的“時(shí)空壓縮”特征。過去十幾年，企業(yè)所取得的成功主要源于自覺或不自覺地適應(yīng)和利用了這種“時(shí)空壓縮”特征。未來十幾年，企業(yè)的成敗也取決于能否對“時(shí)空壓縮”特征正確把握。

所謂“時(shí)空壓縮”，是指在迅速推進(jìn)的社會轉(zhuǎn)型過程中，一系列制度和規(guī)則并非均勻變遷，而是有快有慢。因此，代表不同歷史發(fā)展階段的制度和規(guī)則被壓縮在同一個時(shí)空中。因此走向現(xiàn)代化的中國社會轉(zhuǎn)型面臨著一個同時(shí)存在的多元參照系，有傳統(tǒng)的、現(xiàn)代的、計(jì)劃的、市場的、壟斷的、競爭的……。企業(yè)取得的所有成功，幾乎都是源于對這種“時(shí)空壓縮”中存在的短暫機(jī)會的準(zhǔn)確捕捉。

過去十幾年里，住宅市場的市場化水平較高，基本達(dá)到了完全市場競爭狀態(tài)。在需求集中釋放的情況下，價(jià)格快速上漲。與之相比，土地市場的市場化程度較低，土地收儲帶有行政色彩，土地出讓存在較大操作空間。企業(yè)往往以與政府商定的價(jià)格一次“圈”幾百畝甚至上千畝土地。“圈”定之后，開發(fā)多少土地、支付多少土地款，充分利用了土地供求過程中的計(jì)劃機(jī)制和住宅供求過程中的市場機(jī)制共存于一個時(shí)空的“時(shí)空壓縮”。在這一背景下，誰能充分利用這一點(diǎn)，誰就能攫取豐厚收益。

但近幾年來，隨著土地出讓制度的完善和市場化程度的提高，這種“時(shí)空壓縮”逐漸消減，過去的成功經(jīng)驗(yàn)逐漸失去用武之地。在新的背景下，哪怕住宅價(jià)格能夠保持過去的增長幅度，企業(yè)的生存環(huán)境也發(fā)生了根本改變。正因如此，中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是全球賣房子最多的企業(yè)萬科總裁郁亮強(qiáng)調(diào)，“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”，“任何企業(yè)成功，是因?yàn)闀r(shí)代給這樣的機(jī)會，是在時(shí)代里面做得相對成功而已，如果時(shí)代不給你這個機(jī)會，其實(shí)你很難成功的”。

今年春季，萬達(dá)集團(tuán)出版了一套商業(yè)地產(chǎn)系列叢書，王健林說，他和盤托出了萬達(dá)集團(tuán)的“真經(jīng)”。然而，“真經(jīng)”雖好，但即使以此“真經(jīng)”修行，也難再修成正果。

因?yàn)樵谶^去十幾年里，出于對提升城市形象、擴(kuò)大稅收、增加就業(yè)等方面的考慮，各地政府對城市綜合體格外重視，并在土地出讓、規(guī)劃條件、稅費(fèi)征收等方面給予了極大的優(yōu)惠。這使得銷售型物業(yè)的銷售收入足以覆蓋整個項(xiàng)目（包括持有型物業(yè)）的投入，除此之外還有大量盈余。這就是所謂“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式。當(dāng)時(shí)那些成功的城市綜合體開發(fā)商就是充分利用了土地、規(guī)劃等方面存在的計(jì)劃機(jī)制和行政色彩以及綜合體銷售與運(yùn)營過程中存在的市場機(jī)制共存于一個時(shí)空的“時(shí)空壓縮”，實(shí)現(xiàn)了城市綜合體的快速復(fù)制。

然而，“時(shí)空壓縮”帶來的機(jī)會都是相對短暫的，伴隨制度和規(guī)則的跟進(jìn)和完善，一些曾經(jīng)的機(jī)會就會蕩然無存。譬如在土地出讓方面，商住綜合用地越來越少，使得用住宅銷售來平衡持有物業(yè)的模式受到挑戰(zhàn)。而在商辦性質(zhì)用地上開發(fā)和銷售酒店式公寓、LOFT、SOHO辦公等類住宅產(chǎn)品，在上海、杭州等越來越多的城市已經(jīng)受到嚴(yán)格限制。通過開發(fā)和銷售這種類住宅產(chǎn)品以便快速回收現(xiàn)金流的渠道也被堵住了。同時(shí)，政府對于綜合體項(xiàng)目的優(yōu)惠政策越來越少。國土部禁止地方政府以補(bǔ)貼等形式減免土地出讓款的一系列規(guī)定，堵住了綜合體用地出讓過程中的操作空間。

近年來，作為房地產(chǎn)的一個細(xì)分領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入人們的視野。在短短的十幾年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱點(diǎn)發(fā)生了三次大的轉(zhuǎn)換。每一次轉(zhuǎn)化，無不是對“時(shí)空壓縮”的適應(yīng)和利用。

上世紀(jì)末本世紀(jì)初，伴隨國有企業(yè)改革的深化推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先在改制國企廠房的“退二進(jìn)三”運(yùn)動中蓬勃發(fā)展。舊工廠改造掀起一股熱潮，一個個創(chuàng)意園區(qū)如雨后春筍般誕生。然而，伴隨產(chǎn)權(quán)意識的逐步增強(qiáng)，以及對國企改制的日益規(guī)范，過去那種通過簡單運(yùn)作就能撬動一個舊工廠改造的“生意”很難再復(fù)制。復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和利益糾葛，使得舊工廠改造呈現(xiàn)為一個個情節(jié)不同、各具特色、耗時(shí)長久的“故事”，而非具有可復(fù)制性的商業(yè)模式。于是，這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“生意”開始做不下去了。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第二個熱點(diǎn)是企業(yè)在工業(yè)用地上開發(fā)和銷售獨(dú)棟、類獨(dú)棟等類住宅或類辦公產(chǎn)品。顯然，在這種商業(yè)模式中，土地屬性和房產(chǎn)屬性發(fā)生了極大的背離。近年來，從發(fā)達(dá)城市開始，各項(xiàng)制度和規(guī)范逐步完善，慢慢消弭了過去那些“時(shí)空壓縮”特征。于是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第二次熱潮也開始遭遇窮途末路。

目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于第三次熱潮中，模式與商業(yè)綜合體開發(fā)相似，試圖通過部分物業(yè)的銷售實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式。銷售一部分，持有一部分，通過銷售回籠資金，通過持有獲得增值收益。最近，為了確保工業(yè)用地真正用于生產(chǎn)用途，上海和北京等地在醞釀或推出縮短工業(yè)用地出讓年限等規(guī)定，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的模式被釜底抽薪。

通過以上分析可知，中國最大的國情莫過于處于轉(zhuǎn)型社會，中國的社會轉(zhuǎn)型要在十幾年、幾十年完成歐美國家上百年、幾百年的社會發(fā)展歷程。

極其快速的轉(zhuǎn)軌過程中，出于主客觀各種原因，各項(xiàng)制度和規(guī)范很難實(shí)現(xiàn)步調(diào)一致。有些領(lǐng)域已經(jīng)市場化，有些領(lǐng)域還存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩；有些領(lǐng)域已經(jīng)充分競爭，有些領(lǐng)域還存在壟斷色彩；有些領(lǐng)域的制度和規(guī)范被嚴(yán)格執(zhí)行，有些領(lǐng)域卻存在打擦邊球的空間等，不一而足。這些彼此不一致、不協(xié)調(diào)，代表不同社會發(fā)展階段的制度和規(guī)范卻同處于一個時(shí)空之中，這種“時(shí)空壓縮”構(gòu)成了過去十幾年中國房地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和企業(yè)榮辱興衰的內(nèi)在邏輯。

同時(shí)，社會轉(zhuǎn)型本身就意味著制度和規(guī)范的不斷變遷，決定了“時(shí)空壓縮”特征也會不斷改變。在“時(shí)空壓縮”環(huán)境下形成的商業(yè)模式都是相對短暫的，很快就會失效。癡迷于過去成功的商業(yè)模式，或者后來者盲目地學(xué)習(xí)成功者過去的商業(yè)模式，都是沒有前途的。

一種商業(yè)模式的式微，并不是說依據(jù)這種商業(yè)模式?jīng)]法再做幾單“生意”了，而是這些“生意”很難像過去那樣快速復(fù)制了。而企業(yè)的核心競爭能力，與其說是產(chǎn)品能力、營銷能力、管控能力，不如說是對中國社會轉(zhuǎn)型“時(shí)空壓縮”背景下，對階段性發(fā)展機(jī)會的深刻洞悉和把握，并形成可復(fù)制的商業(yè)模式，在其失效之前快速拷貝，達(dá)到規(guī)模擴(kuò)展。這就要求企業(yè)家既要能“入境”，又要能“出境”。

行業(yè)里普遍存在的所謂“黃金時(shí)代”和“白銀時(shí)代”的講法，是一種極其簡單和粗糙的看法。中國社會轉(zhuǎn)型還在繼續(xù)，在轉(zhuǎn)型過程中，還會不斷地制造各種“時(shí)空壓縮”，還會產(chǎn)生各種發(fā)展機(jī)會。譬如，中國較為落后的鄉(xiāng)村和較為發(fā)達(dá)的城市，較為市場化的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與較為壟斷性的虛擬經(jīng)濟(jì)，較為過剩的開發(fā)銷售能力和較為稀缺的招商運(yùn)營能力等現(xiàn)象，以及現(xiàn)象背后的一系列制度和規(guī)范共存于同一時(shí)空中，企業(yè)是否能洞悉這些“時(shí)空壓縮”中蘊(yùn)含的機(jī)遇并使之形成可復(fù)制的商業(yè)模式，決定著企業(yè)的命運(yùn)，決定著企業(yè)能否成為“時(shí)代的企業(yè)”。