杭州樓市如今又出現(xiàn)了一種全新的“另類(lèi)”賣(mài)房方式：“買(mǎi)我家的房吧！我們給你免費(fèi)住5年，5年后如果不想要了，我們給你原房?jī)r(jià)的140%回購(gòu)。”如此促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商打的是什么算盤(pán)？

近期，浙江杭州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不小的波動(dòng)，又是降價(jià)潮、又是救市論，還有老業(yè)主維權(quán)、砸樓盤(pán)等風(fēng)波。成為全國(guó)樓市關(guān)注焦點(diǎn)之后，杭州樓市如今又出現(xiàn)了一種全新的“另類(lèi)”賣(mài)房方式：“買(mǎi)我家的房吧！我們給你免費(fèi)住5年，5年后如果不想要了，我們給你原房?jī)r(jià)的140%回購(gòu)。”

原來(lái)，這是杭州城西近郊一樓盤(pán)推出的促銷(xiāo)宣傳，而主導(dǎo)這一“誘惑”廣告出臺(tái)的則是多次宣稱(chēng)不會(huì)涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的杉杉集團(tuán)。

回購(gòu)僅限100套尾盤(pán)

據(jù)了解，杉杉集團(tuán)掌門(mén)人鄭永剛此前曾多次強(qiáng)調(diào)，杉杉不會(huì)涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目，然而，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力之時(shí)，杉杉集團(tuán)許以購(gòu)房者5年140%原價(jià)回購(gòu)，打的是什么算盤(pán)？

上述項(xiàng)目位于杭州市近郊余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)，此前的開(kāi)發(fā)商為恒和集團(tuán)，公開(kāi)資料顯示，恒和集團(tuán)有限公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、體育博覽會(huì)等經(jīng)營(yíng)于一體的多元化企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以上海為龍頭，寧波、杭州為兩翼。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)售樓處人員稱(chēng)，早在2008年前后，恒和集團(tuán)就開(kāi)始介入項(xiàng)目“恒和依山郡”的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，但由于此前交通等條件尚未完善，項(xiàng)目并不理想。賣(mài)了5年多，還剩最后100套50平方米精裝小戶(hù)型等待出售，適用此次回購(gòu)政策正是這100套尾房。置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者介紹稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)公寓居住5年后，開(kāi)發(fā)商可按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的140%進(jìn)行回購(gòu)。

“我們現(xiàn)在每天都有一兩百號(hào)人過(guò)來(lái)看房子，反正6月1日到現(xiàn)在沒(méi)有一天不成交的。”對(duì)于項(xiàng)目推廣之后的銷(xiāo)售情況，售樓人員表示目前還剩七八十套，“這100套房子的均價(jià)7000元左右，50平方米就是35萬(wàn)元；買(mǎi)了后既可度假、療養(yǎng)用，也可以純投資。再不買(mǎi)就遲了。”

然而，5年后的事難以說(shuō)清，萬(wàn)一出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，140%回購(gòu)政策該如何兌現(xiàn)？對(duì)于這樣的疑慮，售樓人員的回答斬釘截鐵：合同上白紙黑字寫(xiě)著呢，不會(huì)有問(wèn)題的。如果房?jī)r(jià)漲得厲害，購(gòu)房者也可以選擇不賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，可以選擇自己繼續(xù)持有或者賣(mài)給市場(chǎng)。

對(duì)此，上述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，此前售出的房源以及后續(xù)待開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品，均不在此次回購(gòu)范圍內(nèi)，這100多套房源的貨值只有4000多萬(wàn)元，不會(huì)構(gòu)成負(fù)擔(dān)；推行上述回購(gòu)政策，一是開(kāi)發(fā)商對(duì)其項(xiàng)目以及后市預(yù)期具備信心，其二則是目前很多購(gòu)房者處于觀望中，希望通過(guò)該措施重塑購(gòu)房者信心，帶動(dòng)成交。

曾號(hào)稱(chēng)不做房地產(chǎn)

有杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，回購(gòu)銷(xiāo)售模式并不少見(jiàn)，但更多是用在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，像這樣用在住宅的幾乎沒(méi)有，估計(jì)開(kāi)發(fā)商愿意用這種模式與整個(gè)項(xiàng)目困境有關(guān)。業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析指出，上述項(xiàng)目處于近郊，不適合剛需購(gòu)房者，而限購(gòu)限貸等調(diào)控政策影響明顯。同時(shí)由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，銷(xiāo)售一直不溫不火，不少房源變?yōu)榱爽F(xiàn)房，占據(jù)了不少流動(dòng)資金，該項(xiàng)目是試圖通過(guò)回購(gòu)模式撬動(dòng)投資市場(chǎng)，回籠資金。

公開(kāi)資料顯示，鄭永剛領(lǐng)軍的杉杉是以資本為紐帶的大型企業(yè)集群，創(chuàng)立于1989年，經(jīng)歷20年的發(fā)展，已在全國(guó)形成跨地域、跨行業(yè)的集團(tuán)企業(yè)，旗下?lián)碛?02家具有獨(dú)立法人資格的下屬企業(yè)，產(chǎn)業(yè)包括服裝、科技、投資、園區(qū)、貿(mào)易等，并未涉及房地產(chǎn)行業(yè)。早在2012年4月1日，鄭永剛在博鰲論壇民營(yíng)企業(yè)家圓桌會(huì)議說(shuō)，“十年前不做房地產(chǎn)就已經(jīng)邊緣化了，現(xiàn)在再做房地產(chǎn)就是一個(gè)傻蛋了”，并稱(chēng)金融服務(wù)業(yè)未來(lái)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)爆炸性增長(zhǎng)的一塊蛋糕。

那么，一度宣稱(chēng)不會(huì)進(jìn)駐樓市的杉杉集團(tuán)為何進(jìn)駐這一賣(mài)了5年仍有積壓的項(xiàng)目呢？上述項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)說(shuō)，杉杉集團(tuán)確實(shí)進(jìn)駐該項(xiàng)目，新公司杉恒地產(chǎn)集團(tuán)由杉杉控股51%，剩余49%歸屬原開(kāi)發(fā)商恒和置業(yè)，而本次回購(gòu)模式則是杉杉團(tuán)隊(duì)為主導(dǎo)策劃出來(lái)的結(jié)果，是“用金融的思維去操作房地產(chǎn)”。

5月27日，杉恒地產(chǎn)集團(tuán)總裁肖繼孝也在杭州稱(chēng)，地產(chǎn)其實(shí)一直以來(lái)就是杉杉很少涉足的領(lǐng)域，除在寧波有些協(xié)作的資產(chǎn)項(xiàng)目以外，在他來(lái)之前，是沒(méi)有的。對(duì)于此次進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，肖繼孝解釋稱(chēng)，主要是基于對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂(lè)觀態(tài)度以及對(duì)未來(lái)人們對(duì)生活上的需求提升的一個(gè)巨大刺激。同時(shí)，雖然在樓市“下半場(chǎng)”進(jìn)場(chǎng)具備一定風(fēng)險(xiǎn)，但杉恒不會(huì)做簡(jiǎn)單的傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品，“我們將更多切入生活、特色類(lèi)的地產(chǎn)，同時(shí)它也跟金融產(chǎn)品做良好結(jié)合，讓市場(chǎng)更多一種選擇。”

140%回購(gòu)未必劃算

那么，140%回購(gòu)、免費(fèi)住五年這樣看似“穩(wěn)賺不賠”的做法是否真的劃算呢？靜下心來(lái)仔細(xì)想想，其實(shí)也未必。

不少專(zhuān)家就指出，穩(wěn)賺不賠在我們國(guó)家的金融體系之內(nèi)只有一種，那就是銀行。除了銀行存款以外，沒(méi)有穩(wěn)賺不賠這樣的話(huà)。每年10%的利率雖說(shuō)是比較合理的利率，并不算很高，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講也有足夠的錢(qián)可以賺。但是國(guó)家并不允許以這種方式對(duì)外公開(kāi)進(jìn)行集資，開(kāi)發(fā)商承諾將來(lái)回購(gòu)，完全有可能會(huì)被國(guó)家相關(guān)部門(mén)認(rèn)定是一種非法集資，“向不特定的多數(shù)人去募集資金”，而一旦變成了非法集資，就意味著合同本身不受保護(hù)，購(gòu)房者最多只能拿回本金，利息將全部罰沒(méi)。

不單單是開(kāi)發(fā)商的承諾和合同不怎么“靠譜”。140%的回購(gòu)數(shù)額也并不如何“劃算”，實(shí)際上購(gòu)房者仍然需要同一般買(mǎi)房一樣，在一開(kāi)始就將錢(qián)款付給開(kāi)發(fā)商。而這筆錢(qián)款如果按照每年正常投資的復(fù)利計(jì)算，只需7%左右的年利率即可達(dá)到5年后140%的本息回報(bào)。乍一看這個(gè)年回報(bào)雖然高于普遍的理財(cái)投資回報(bào)，但5年后的房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的狀況呢？即使房?jī)r(jià)維持在某個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，但考慮到人民幣可能出現(xiàn)貶值等因素，100萬(wàn)元的房子未來(lái)五年可能二手房市場(chǎng)價(jià)就不止140萬(wàn)元。當(dāng)然，房?jī)r(jià)也存在五年后下跌的預(yù)期，不過(guò)開(kāi)發(fā)商既然敢放話(huà)說(shuō)能回購(gòu)，自然也是看準(zhǔn)了五年后的市場(chǎng)趨勢(shì)。而話(huà)說(shuō)回來(lái)，真的有人會(huì)住了5年之后又折騰一次毅然換房嗎？

總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這一貌似“另類(lèi)”的做法更多地是快速回籠資金和吸引眼球的“新變種”。真的要找又實(shí)用、又劃算的房子，還需要購(gòu)房者仔細(xì)去看了。