恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒大”）——阿里巴巴集團(tuán)足球戰(zhàn)略簽約引起各方關(guān)注，而就在簽約儀式前幾天，恒大董事局主席許家印在內(nèi)部描繪了一幅千億商業(yè)帝國(guó)的藍(lán)圖，成為“升級(jí)版”的萬(wàn)達(dá)。

 

實(shí)際上，恒大千億商業(yè)帝國(guó)并非橫空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已經(jīng)成立了獨(dú)立的全資子公司恒大商業(yè)集團(tuán)，目前管理著全國(guó)130多個(gè)城市的超過(guò)300個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)將成為恒大的新支柱。

 

然而，面對(duì)目前整個(gè)市場(chǎng)的急劇降溫，恒大近兩年來(lái)大手筆拿地布局商業(yè)地產(chǎn)，一方面，市場(chǎng)擔(dān)心其存在的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，恒大想后來(lái)者居上的效應(yīng)并不容易。即使阿里巴巴斥資12億元入股恒大足球，給市場(chǎng)留下巨大的想象空間，但是恒大的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)未來(lái)前景尚不明朗。

 

恒大商業(yè)地產(chǎn)的合肥樣本

 

盡管樓市低迷，但恒大絲毫沒(méi)有降低恒大合肥中央廣場(chǎng)的銷售目標(biāo)。6月，恒大合肥中央廣場(chǎng)首推2000套房源。包括11棟80-190平米的住宅和300套商鋪。

 

據(jù)恒大內(nèi)部員工透露，整個(gè)5月份安徽恒大有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，銷售指標(biāo)166億元，并努力沖擊200億元。而恒大中央廣場(chǎng)是重頭戲。

 

為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，合肥2家代理公司組成千人營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)拓客，線上線下主動(dòng)出擊。其動(dòng)作之大，震動(dòng)全城。統(tǒng)計(jì)顯示，5月份，恒大中央廣場(chǎng)單月報(bào)廣投放共有28次，占了整個(gè)區(qū)域（合肥瑤海區(qū)）總量的62.22%。有合肥市市民告訴說(shuō)，最多一天4次接到恒大銷售人員的電話。

 

而恒大將如何運(yùn)營(yíng)像恒大中央廣場(chǎng)這樣超大體量的商業(yè)綜合體，頗受外界關(guān)注。根據(jù)恒大對(duì)外宣傳資料，“體驗(yàn)式消費(fèi)”和“自營(yíng)品牌”是關(guān)鍵詞。恒大意欲在合肥打造另一個(gè)“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內(nèi)的恒大集團(tuán)自營(yíng)主力店入駐。

 

恒大合肥中央廣場(chǎng)的體量是緊鄰的合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的3倍。從業(yè)態(tài)組合上來(lái)看，萬(wàn)達(dá)走的是精品店、中產(chǎn)路線。恒大合肥中央廣場(chǎng)會(huì)招攬更多不同層次的客群。萬(wàn)達(dá)以商場(chǎng)為主，以大賣場(chǎng)的模式帶動(dòng)人流。而恒大合肥中央廣場(chǎng)120萬(wàn)平方米的體量，僅僅靠一個(gè)大商場(chǎng)很難帶動(dòng)。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)達(dá)在合肥的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，餐飲和影院是盈利，而其他部分都是虧損。而恒大如此大體量的商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)前期銷售還不錯(cuò)，但主要的問(wèn)題就是后期的運(yùn)營(yíng)能否成功。

 

許家印的商業(yè)地產(chǎn)思維顯然顯著受萬(wàn)達(dá)影響，他自己也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)版”。恒大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了百貨、院線、超市和兒童游藝等四個(gè)板塊的自有品牌。

 

一二線密集拿地布局商業(yè)地產(chǎn)

 

2014年6月，許家印在內(nèi)部大會(huì)上描述了恒大商業(yè)帝國(guó)藍(lán)圖，提出要打造升級(jí)版萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)資產(chǎn)整體規(guī)模要達(dá)千億級(jí)。

 

其官方網(wǎng)站資料顯示，恒大地產(chǎn)在全國(guó)130多個(gè)主要城市共有300多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目類型涵蓋社區(qū)底商、商業(yè)中心、恒大影城、大型集中式商業(yè)、商業(yè)綜合體等多種商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)總面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。未來(lái)，恒大商業(yè)集團(tuán)管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)總面積將超過(guò)400萬(wàn)平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到千億元規(guī)模。

 

實(shí)際上，合肥恒大中央廣場(chǎng)只是許家印千億商業(yè)地產(chǎn)的一小步。從2010年開(kāi)始，恒大就開(kāi)始通過(guò)收購(gòu)、控股等方式涉足商業(yè)地產(chǎn)。

 

2010年8月27日，恒大地產(chǎn)全資子公司盛譽(yù)(BVI)有限公司以19億元收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)。這次收購(gòu)是恒大第一次跨界涉足商業(yè)地產(chǎn)。彼時(shí)，恒大就曾對(duì)外表示，公司會(huì)選擇性地在資金充裕的時(shí)候，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)入一些投資性物業(yè)。

 

而在2011年8月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示將增加商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并于全國(guó)物色房產(chǎn)項(xiàng)目。而在2013年恒大地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，夏海鈞表示，未來(lái)恒大將發(fā)力一線城市，力爭(zhēng)做到一、二線城市與三線城市的布局平衡。

 

縱觀2013年，恒大拿地在向一二線城市傾斜的同時(shí)加快了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐。2013年，8月1日，恒大地產(chǎn)以總價(jià)36.9億元拿下濱湖BH2013-15和瑤海區(qū)E1304兩宗地。其中E1304地塊最終成交價(jià)為850萬(wàn)元/畝，即目前已經(jīng)被建成的合肥恒大中央廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。