5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。

會(huì)議最后，劉士余對(duì)個(gè)人住房貸款提出了以下五點(diǎn)要求，被業(yè)內(nèi)稱之為“央五條”：一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析；五是建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，并提出“央五條”措施，標(biāo)志著至此開始貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤?。而貨幣政策走向定向?qū)捤伞?ldquo;優(yōu)先滿足”首套自住購房的政策背景來看，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，當(dāng)前，仍然需要房地產(chǎn)適度拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。

但是，繼央行5月12日“喊話”要求支持個(gè)人住房貸款后，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒有明顯提高。“央五條”支持首套自住房貸的政策落空。從調(diào)研情況來看，目前市場上首套房 貸利率的主流變動(dòng)情況并不大，仍是基準(zhǔn)利率或上浮，并且視購房者個(gè)人資質(zhì)而定，最高上浮10%。

目前來看，“央五條”政策“喊話”要求支持個(gè)人住房貸款后，首套自住購房貸款利率下調(diào)、審批周期加快等措施仍然沒有落地。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從“央五條”政策至今仍然沒有落地的原因來看，主要有以下三點(diǎn)：

第一、商業(yè)銀行存款成本受利率市場化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來，雖然隨著央行對(duì)影子銀行、同業(yè)競爭等整頓措施的拉開，余額寶等貨幣基金收益率會(huì)降低，這有可能會(huì)為商業(yè)銀行利率降低提供機(jī)會(huì)，但是，這不會(huì)那么快，市場調(diào)節(jié)的變化仍然需要一個(gè)過程。

第二、目前來看， 銀行業(yè)內(nèi)稱，即使首套房貸維持基準(zhǔn)利率，其盈利水平保持為微利，從這個(gè)角度來講，銀行也很難有首套房貸利率下調(diào)的動(dòng)力。

第三、從銀行自身來講，還沒有得到央行的正式通知，“央五條”政策只是一個(gè)口頭通知，對(duì)于商業(yè)銀行來講，沒有實(shí)際的執(zhí)行效力，所以，當(dāng)正式的通過還沒有下達(dá)前，商業(yè)銀行估計(jì)還很難有實(shí)際利率的下調(diào)的動(dòng)作。