成交量持續(xù)數(shù)月低迷，伴隨著5月上海多個(gè)中高端樓盤(pán)降價(jià)，進(jìn)入6月，剛需樓盤(pán)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。上周末開(kāi)盤(pán)的嘉定新城某剛需樓盤(pán)與開(kāi)盤(pán)前的報(bào)價(jià)相比，降價(jià)幅度最高達(dá)17.5%，并得以熱銷(xiāo)。

 

嘉定新城該樓盤(pán)此次系二期首次開(kāi)盤(pán)，共推出280套90-140平方米多層花園洋房，與開(kāi)盤(pán)前1.75萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)相比，6月7日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的實(shí)際均價(jià)只有1.65萬(wàn)元/平方米。

 

該樓盤(pán)售樓處銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，“從7日開(kāi)盤(pán)到8日下午，全部280套房源還剩下20多套。”另?yè)?jù)參與分銷(xiāo)的中介業(yè)務(wù)員介紹，7日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，售樓處人氣很旺，銷(xiāo)售活動(dòng)一直持續(xù)到晚間，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商說(shuō)1.65萬(wàn)元/平方米的售價(jià)只持續(xù)到7日晚上10點(diǎn)，到了第二天價(jià)格就調(diào)高到1.8萬(wàn)元/平方米了。”

 

該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)上述銷(xiāo)量予以了認(rèn)可，并稱(chēng)截至昨日下午，樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)回籠資金3億多元。“現(xiàn)在只是把開(kāi)盤(pán)當(dāng)天500元/平方米的優(yōu)惠取消了，均價(jià)仍然在1.65萬(wàn)元/平方米左右。我們是新開(kāi)的項(xiàng)目，算不上降價(jià)吧，而且近期區(qū)域內(nèi)也沒(méi)多少新增供應(yīng)量。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，作為上市公司，他們目前的現(xiàn)金流情況比較正常，“去年也沒(méi)怎么拿地。”

 

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化80%

 

中房信分析師薛建雄表示，去年10月該樓盤(pán)推出的精裝公寓房源均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，參考這一價(jià)格，此次推出的毛坯花園洋房“降價(jià)幅度在17.5%左右，從實(shí)際銷(xiāo)售情況看，此次降價(jià)，效果明顯”。

 

周邊某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商表示，去年上述嘉定新城樓盤(pán)一期也曾推出過(guò)花園洋房房源，當(dāng)時(shí)的單價(jià)在2萬(wàn)-2.1萬(wàn)元，如果以這一價(jià)格做對(duì)比，上述嘉定新城樓盤(pán)前后的降價(jià)幅度達(dá)20%。

 

“不過(guò)此前推出的花園洋房和這次有些不一樣，前期所推的花園洋房附送的面積較多，戶(hù)型上也有些不同，當(dāng)時(shí)就曾賣(mài)掉一大批。”該開(kāi)發(fā)商說(shuō)，去年下半年，附近另一剛需樓盤(pán)推出的公寓房源單價(jià)也在2萬(wàn)-2.1萬(wàn)元，即便參照不久前板塊內(nèi)另一剛需樓盤(pán)高層公寓房源1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，該樓盤(pán)的降幅也在10%左右。“上述嘉定新城樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商此次采取了速戰(zhàn)速?zèng)Q的策略，銷(xiāo)售速度也比較快，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售了80%。此次降價(jià)對(duì)前期業(yè)主的心理沖擊會(huì)有多少，到什么程度，還有待觀察。”

 

該周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，作為上市公司，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)現(xiàn)金流的回籠，增加銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，選擇一部分房源降價(jià)銷(xiāo)售，并不具有普遍代表意義，同時(shí)該樓盤(pán)剩余的住宅體量已經(jīng)不多，賣(mài)完這批已臨近尾盤(pán)，所以應(yīng)該算作個(gè)別行為，如果是開(kāi)發(fā)商旗下多個(gè)樓盤(pán)同時(shí)降價(jià)，那才可以判定是一種全面降價(jià)，“同時(shí)，即便單價(jià)賣(mài)1.65萬(wàn)元，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商也還是賺錢(qián)的，沒(méi)有虧本。據(jù)我所知，該樓盤(pán)的樓板單價(jià)在6000多元。”

 

該周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，雖然降價(jià)是負(fù)面消息，但從該樓盤(pán)火爆的銷(xiāo)售情況看，從一個(gè)側(cè)面表明上海的剛性需求一直是存在的，只是在選擇合適的時(shí)機(jī)釋放，剛需樓盤(pán)只要降價(jià)，就能快速拉動(dòng)成交，尤其是在銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍然沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的情況下。這也表明上海樓市的抗跌性還是很強(qiáng)的。“該樓盤(pán)打響了上海剛需樓盤(pán)降價(jià)的第一槍?zhuān)瑸槠渌_(kāi)發(fā)商樹(shù)立了標(biāo)桿，接下來(lái)是否會(huì)有其他剛需樓盤(pán)跟進(jìn)，還有待觀察。”

“開(kāi)發(fā)商降價(jià)為跑量”

 

嘉定馬陸一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，參照嘉定新城該樓盤(pán)所處位置和品質(zhì)，此次所推房源市場(chǎng)價(jià)在1.9萬(wàn)元/平方米左右，因此降幅起碼有10%，“該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在嘉定獲取的幾塊地都較為便宜，同時(shí)也是高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，當(dāng)前市場(chǎng)不好，開(kāi)盤(pán)價(jià)格高了會(huì)賣(mài)不掉，因此此次降價(jià)符合他們公司的一貫思路。”

 

該馬陸樓盤(pán)負(fù)責(zé)人說(shuō)，嘉定新城該樓盤(pán)此次降價(jià)對(duì)他們也產(chǎn)生了影響，“我們目前的單價(jià)在2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，很多客戶(hù)跑去賣(mài)他們樓盤(pán)的房子了。關(guān)于我們是否會(huì)降價(jià)，目前暫不考慮，還要看一看其他樓盤(pán)的動(dòng)作。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，接下來(lái)各開(kāi)發(fā)商都會(huì)相互觀察，由于嘉定新城該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商所推房源只有兩三百套，并不算多，因此如果只有這一家降價(jià)跑量，沒(méi)有其他樓盤(pán)跟進(jìn)，那么其他開(kāi)發(fā)商就會(huì)按兵不動(dòng)，如果有其他樓盤(pán)跟進(jìn)，那么開(kāi)發(fā)商就只得下調(diào)價(jià)格。

 

上海某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，嘉定區(qū)域去年的樓市價(jià)格漲幅很大，從去年年初的單價(jià)1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元一直拉升到年底時(shí)的單價(jià)2萬(wàn)元/平方米，甚至更多。

 

上述嘉定新城樓盤(pán)現(xiàn)在單價(jià)為1.65萬(wàn)元，只是把去年的漲幅擠壓掉了一部分，相對(duì)于去年下半年以前的市場(chǎng)，還是有一定漲幅的。“對(duì)于剛需樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，只要降價(jià)就很容易獲得熱銷(xiāo)，就能夠跑量獲利。”該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，當(dāng)然剛需樓盤(pán)降價(jià)也會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，比如前期業(yè)主能否接受的問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)樓市幾輪漲跌，業(yè)主的心態(tài)應(yīng)該也已日趨成熟。

 

某港資房企副董事表示，很明顯，成交量的不斷走低，對(duì)一些追求現(xiàn)金流、高周轉(zhuǎn)的房企產(chǎn)生了很大的壓力。令人欣慰的是，只要有10%～15%的降幅，就會(huì)有很好的銷(xiāo)售，“去年樓市價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)快的漲幅，今年會(huì)有一個(gè)適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)。”不過(guò)該副董事同時(shí)表示，他們旗下的剛需樓盤(pán)已是尾盤(pán)，不會(huì)降價(jià)。