樓市走向不明 “面粉“貴過“面包“怎么賣?

2014年06月07日 15:41
來源:新快報(bào)
樓市走向不明,降價(jià)潮此起彼伏,暗流涌動(dòng)的市場下,曾經(jīng)風(fēng)光無限的地王們?nèi)绾伍_發(fā)、如何上市成為難題。據(jù)悉,近兩年來,廣州誕生的地王項(xiàng)目超過10個(gè),按照開發(fā)周期,絕大部分地王都將在今明兩年開盤,但按照拿地時(shí)“面粉貴過面包”的樓面地價(jià),如果跟同區(qū)域項(xiàng)目賣一樣的價(jià)格,不少地王項(xiàng)目幾乎沒有盈利空間,甚至可能出現(xiàn)虧損。
 
業(yè)內(nèi)人士表示,部分拿了地王的企業(yè)將面臨生死劫。
市道低迷,昔日地王首當(dāng)其沖
作為曾經(jīng)的全國總價(jià)地王,廣州亞運(yùn)城近期突然降價(jià)。從5月30日“端午節(jié)”假期的前一天開始,山海灣就突然降價(jià)賣樓,推出一口價(jià)單位,樓盤東面最開闊的望江單位一口價(jià)12500元/平方米,比2010年開賣時(shí)的1.8萬-2萬元/平方米的價(jià)格低了5500-7500元/平方米。該盤最便宜的單位樓價(jià)僅9800元/平方米,已跌破萬元大關(guān)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:2013年下半年來,在全國40個(gè)一二線城市合計(jì)出現(xiàn)了總價(jià)及單價(jià)地王60宗。其中一線城市地王數(shù)量超過30宗,以此將地價(jià)推向新的高度。然而,在市場日漸低迷的形勢(shì)下,曾經(jīng)的地王項(xiàng)目們普遍日子都不太好過。
2013年5月,越秀地產(chǎn)以樓面地價(jià)34590元/平方米的天價(jià)拿下南洲路的廣州新地王。而當(dāng)時(shí)南洲路周邊成熟大盤均價(jià)為2.5萬-3萬元/平方米,樓面地價(jià)大幅領(lǐng)先區(qū)域房價(jià),面粉貴過面包的現(xiàn)象一時(shí)引發(fā)激烈爭論。
據(jù)了解,從2012年到2013年,廣州已有超過10個(gè)的總價(jià)、單價(jià)以及區(qū)域地王,而這些項(xiàng)目目前普遍尚未上市。從價(jià)格上來看,這些地王的樓面地價(jià)已接近甚至超過同區(qū)域的一手樓價(jià),在樓價(jià)走勢(shì)不如預(yù)期的情況下,其上市銷售的難度不言而喻。
手握地王,房企或“丟卒保車”過冬
不可否認(rèn),在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下,短期內(nèi)確實(shí)令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”或難以以盈利方式推盤入市。那么,從具體操盤策略而言,“地王”企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前持續(xù)銀行信貸緊縮的壓力?怎樣才可以立于不敗之地?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為:首先,“地王”企業(yè)應(yīng)該合理把控普通住宅中小戶型高速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品、高端產(chǎn)品、“地王”頂級(jí)豪宅產(chǎn)品的之間的關(guān)系,在推盤和布局上采取“丟卒保車”策略。“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績的問題,又要謀求市場份額及長遠(yuǎn)發(fā)展。
在推盤時(shí)序及策略上應(yīng)優(yōu)先考慮較為容易回籠資金的高速周轉(zhuǎn)的“進(jìn)攻性”的產(chǎn)品,以“現(xiàn)金為王”,其他產(chǎn)品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產(chǎn)品。這些“防守類”產(chǎn)品需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性,要適度拉長項(xiàng)目的開發(fā)周期。伴隨著項(xiàng)目開發(fā)周期的拉長,以項(xiàng)目本身土地的升值及房價(jià)的上漲來對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對(duì)虧損的狀態(tài)。如果把控的好,這些產(chǎn)品反而可以為企業(yè)贏得一些溢價(jià)的收益,也為企業(yè)發(fā)展帶來峰回路轉(zhuǎn)的效應(yīng)。
從今年部分全國性企業(yè)的布局策略調(diào)整也可以看出,盡管市場交易量普遍下滑,企業(yè)多數(shù)項(xiàng)目銷售不良好,但是各個(gè)房企開始以個(gè)別項(xiàng)目突圍市場,開始大幅降價(jià)回籠資金,以此來保全或優(yōu)化公司在全國的整體布局的穩(wěn)定性。比如九龍倉在杭州、常州市場的大幅降價(jià)行為等。
對(duì)于手握“地王”的開發(fā)商來所說,如何確保擁有充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存成為一大難題。張宏偉就建議,開發(fā)商如采用合作開發(fā)模式,使市場資源優(yōu)化配置,“地王”風(fēng)險(xiǎn)也可規(guī)避。郭廣昌接盤上海證大外灘國際金融服務(wù)中心“地王”樓盤,復(fù)星持有50%股權(quán),兄弟公司之間通過股份的變更共同維系“地王”樓盤的繼續(xù)開發(fā)便是一個(gè)合作開發(fā)的典型案例。通過合作拿地或合作開發(fā),在樓市調(diào)控的背景下,房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”,“地王”背后各地產(chǎn)大佬既龍爭虎斗,又合作相互借力,各方也可規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化市場資源配置。
專家分析
四類“地王”企業(yè)面臨抉擇
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,作為發(fā)展與擴(kuò)張的戰(zhàn)略,不少房企尤其是大型房企始終沒有停止逆勢(shì)擴(kuò)張,甚至在市場火熱期仍然比較激進(jìn)拿地,制造“地王”。但是,也正是由于這些房企的永無止境的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此,當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與2014年銀行信貸緊縮相遇時(shí),企業(yè)的資金面需求與市場流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下,從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。
截至目前,廣州、寧波、南京、神木等地已經(jīng)出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象,甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收購股權(quán),面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
張宏偉認(rèn)為,在銀行信貸緊縮的市場背景下,標(biāo)榜“高溢價(jià)”的企業(yè)、拿地激進(jìn)型企業(yè)、過度依賴民間資本的企業(yè)、沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)等這四類拿過“地王”企業(yè)受影響比較大,正在面臨生與死的抉擇,極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。
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廣州曾有多幅地王被退地或“曬太陽”
每到樓市波動(dòng)的時(shí)候,被以高價(jià)拿回的地王們就首當(dāng)其沖地受到?jīng)_擊。事實(shí)上,在2007年到2009年間,廣州樓市陷入低谷,其間產(chǎn)生的不少地王都曾命運(yùn)坎坷,更曾出現(xiàn)2007年拍出的27宗地王就有24宗在2009年還在“曬太陽”的尷尬現(xiàn)象,另外,其間還有多宗地王因各種原因退地或是被政府強(qiáng)行收回。
早在2007年末,經(jīng)過45輪激烈競拍,金地集團(tuán)曾以15.9億元的天價(jià)拿下了番禺中心城區(qū)南區(qū)4-2地塊,折合樓面地價(jià)高達(dá)6230元/平方米,成為當(dāng)時(shí)的番禺“地王”。時(shí)隔不久,該地塊附近推出限價(jià)地,銷售限價(jià)僅為5500元/平方米,價(jià)格比金地項(xiàng)目的地價(jià)還便宜。緊接著,樓市轉(zhuǎn)淡,“地王”一下變成了燙手山芋。金地番禺地王最終因土地交付原因,依照相關(guān)的程序已解除原合同,已繳納的3億元地價(jià)款也被退回,相關(guān)部門僅收回土地,未對(duì)開發(fā)商再作處罰。
2008年1月,恒大地產(chǎn)集團(tuán)以高出底價(jià)八倍的41億元競得廣州絹麻廠地塊,成為天河“地王”,但該地塊最終被恒大退地告終。
2009年8月,廣州就曾沒收了2007年地王中萊投資的8000萬元保證金并收回土地,原因就是中萊投資不能按時(shí)繳清地價(jià)款。該地塊最終又被重新出讓,被雅居樂再度以區(qū)域地王的價(jià)格拿下開發(fā)了雅居樂富春山居。
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