1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)?號(hào)地遭政府收回，3號(hào)地自己開(kāi)發(fā)，這就是中冶置業(yè)曾耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無(wú)霸地王項(xiàng)目的命運(yùn)。

 

拆遷艱難，體量巨大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)致使中冶置業(yè)從2010年9月份拿地至今無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展，中冶置業(yè)的資金鏈也因此始終無(wú)法解壓。

 

無(wú)奈之下，中冶置業(yè)開(kāi)始全面整理南京下關(guān)地塊的轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)事宜，時(shí)至今日，根據(jù)中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶公告顯示，南京下關(guān)項(xiàng)目1號(hào)地于2014年3月11日以29.7億元轉(zhuǎn)讓三筆資產(chǎn)，總計(jì)獲得凈利潤(rùn)2.64億元，2014年5月30日以25.39億元轉(zhuǎn)讓一筆資產(chǎn)，獲得凈利潤(rùn)約0.82億元。

 

由此可見(jiàn)，中冶置業(yè)今年肢解1號(hào)地轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)后，目前獲得的收益僅為3.46億元。根據(jù)其公告統(tǒng)計(jì)，若7個(gè)子公司股權(quán)按照評(píng)估底價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得的凈利潤(rùn)約為4.19億元。

 

龍湖抄底接盤(pán)

 

5月29日晚間，中國(guó)中冶發(fā)布轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)以及債務(wù)公告，根據(jù)其公告內(nèi)容顯示，中冶置業(yè)將轉(zhuǎn)讓擁有1號(hào)地地塊的7個(gè)子公司的剩余股權(quán)，標(biāo)的評(píng)估值總計(jì)約為72.17億元，最小標(biāo)的評(píng)估值為6億元，最大為25.39億元。

 

同時(shí)，中國(guó)中冶表示，全資子公司中冶置業(yè)此次若以評(píng)估后的標(biāo)的對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)值及債權(quán)價(jià)值作為掛牌底價(jià)成交，預(yù)計(jì)可獲得凈利潤(rùn)約為人民幣 1.55 億元（未經(jīng)審計(jì)）。

 

一天后，5月30日晚間，中國(guó)中冶再次發(fā)布公告稱(chēng)，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金名城置業(yè)”）100%股權(quán)以約25.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖置業(yè)”，為龍湖地產(chǎn)子公司）。中國(guó)中冶稱(chēng)，預(yù)計(jì)從此次交易中獲得凈利潤(rùn)約0.82億元。

 

值得注意的是，公告顯示，龍湖地產(chǎn)接盤(pán)的金名城置業(yè)的資產(chǎn)就是6塊地，面積4.5萬(wàn)多平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了38.3萬(wàn)多平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦混合用地和住宅用地。

 

以此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價(jià)僅為6527元/平方米，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號(hào)地的平均樓面地價(jià)為5929元/平方米。

 

近4年時(shí)間過(guò)去了，南京的房?jī)r(jià)一路高歌，即使是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍預(yù)期不好的大勢(shì)下，南京的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但中冶置業(yè)手握土地近4年時(shí)間卻無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，更沒(méi)有房源銷(xiāo)售入市，甚至甩賣(mài)項(xiàng)目后，部分地塊每平方米升值空間僅600元左右。

 

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾實(shí)地走訪(fǎng)過(guò)該項(xiàng)目，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，位于南京中軸線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)上，臨江岸線(xiàn)非常長(zhǎng)，無(wú)論是商業(yè)還是住宅規(guī)劃都將是高端產(chǎn)品。此外，下關(guān)區(qū)規(guī)劃為鼓樓區(qū)后，該區(qū)域房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更為明顯。

 

《證券日?qǐng)?bào)》記者從南京鏈家地產(chǎn)處獲悉，該區(qū)域內(nèi)二手房售價(jià)目前動(dòng)輒超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米，區(qū)域內(nèi)緊鄰的世茂外灘新城項(xiàng)目為學(xué)區(qū)房，售價(jià)目前普遍超過(guò)2.3萬(wàn)元/平方米，而區(qū)域內(nèi)3.5萬(wàn)元/平方米的房子亦不少。

 

鑒于此，龍湖地產(chǎn)此次接盤(pán)可謂抄底進(jìn)駐南京市場(chǎng)，而其未來(lái)盈利空間也可見(jiàn)一斑。反觀之，中冶置業(yè)耗資121億元摘得1號(hào)地，手握土地近4年時(shí)間，即使以開(kāi)發(fā)貸款利率計(jì)算，其資金成本就達(dá)數(shù)十億元，盡管轉(zhuǎn)讓獲得了凈利潤(rùn)，但其開(kāi)發(fā)損失之重仍較為可觀。

 

賺取巨額利潤(rùn)夢(mèng)碎

 

實(shí)際上，2010年9月19日，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司，以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊。

 

其中，下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西為1號(hào)地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地，總建筑面積達(dá)到204.77萬(wàn)平方米，最終以底價(jià)121.41億元成交，折算樓面價(jià)5929元/平方米；而下關(guān)濱江江邊路以西為3號(hào)地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合，總建筑面積為95.42萬(wàn)平方米，最后也以底價(jià)78.93億元成交，折算樓面價(jià)8272元/平方米。

 

值得注意的是，2012年11月30日，中冶置業(yè)又以56.2億元拍下2號(hào)地塊。此后，3幅地塊連成一體，總地面積達(dá)到236萬(wàn)平方米，土地出讓金超256億元，成為總價(jià)最高的全國(guó)地王。

 

然而，巨無(wú)霸地王的運(yùn)氣相當(dāng)不好，不但1號(hào)地和3號(hào)地遲遲無(wú)法動(dòng)工，中冶置業(yè)資金被套牢。后來(lái)2號(hào)地塊被政府收回，無(wú)奈之下，中冶置業(yè)稱(chēng)將精力放在3號(hào)地塊中，逐步退出1號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)。

 

此后，1號(hào)地塊接連被轉(zhuǎn)讓。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)其公告統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，目前已經(jīng)成功轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)4筆，總計(jì)約55億元，獲得凈利潤(rùn)為3.46億元，目前還有標(biāo)的評(píng)估值35億元左右的資產(chǎn)等待轉(zhuǎn)讓。

 

值得一提的是，根據(jù)中國(guó)中冶公告估算，若按掛牌底價(jià)成交，這7個(gè)子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓額約為102億元，而5月29日公布的此次轉(zhuǎn)讓的剩余6個(gè)子公司股權(quán)還可獲得凈利潤(rùn)約0.73億元。換言之，中冶置業(yè)今年肢解1號(hào)地相繼多次轉(zhuǎn)讓后，其獲得的凈利潤(rùn)或?qū)H為4.19億元。

 

更為值得注意的是，1號(hào)地此前在2011年曾發(fā)生過(guò)一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者在北交所成交公示中發(fā)現(xiàn)，2011年12月5日，中冶置業(yè)在北京產(chǎn)權(quán)交易所將南京長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)中心開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司100%股權(quán)及10.8億元債權(quán)以18.4億元掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒁笫茏尫较蚱煜伦庸灸暇┱秊I房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付14.38億元代建款，下關(guān)區(qū)國(guó)企南京外灘投資發(fā)展控股集團(tuán)最后接盤(pán)。

 

彼時(shí)，中冶置業(yè)將1號(hào)地塊中的具備部分開(kāi)工要求的子項(xiàng)目通過(guò)轉(zhuǎn)讓、代建等方式，從南京方面回籠現(xiàn)金及貸款約32.76億元。不過(guò)，記者并未在中國(guó)中冶的公告中發(fā)現(xiàn)此筆轉(zhuǎn)讓交易和收益情況。

 

事實(shí)上，中冶置業(yè)鐘情于該地王并不無(wú)道理，據(jù)悉，僅測(cè)算體量最小的2號(hào)地，其利潤(rùn)就將高達(dá)80億元，其吸引力可見(jiàn)一斑。

 

“中冶置業(yè)輸在拆遷問(wèn)題上，因?yàn)椴疬w艱難，中冶置業(yè)近4年時(shí)間內(nèi)都無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，200億元的資金無(wú)法流動(dòng)，因而陷入了資金困局，賺得巨額利潤(rùn)的意圖徹底幻滅。”有熟悉中冶置業(yè)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，中冶置業(yè)甩賣(mài)1號(hào)地后，將資金投入其他城市的項(xiàng)目，其布局將更為合理，利于其發(fā)展。

 

對(duì)此，中冶置業(yè)也表示，此次交易所得款項(xiàng)擬用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及中冶置業(yè)其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，交易完成后將增加公司現(xiàn)金流入，減少應(yīng)收賬款，降低帶息負(fù)債規(guī)模。

 

然而，巨無(wú)霸地塊交給一家企業(yè)開(kāi)發(fā)已然證明是一個(gè)錯(cuò)誤，但1號(hào)地被分拆的如此零碎，其也將不利于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠按照預(yù)期推進(jìn)。