受國家宏觀政策調控的影響，住宅市場失去了其昔日的輝煌，開發(fā)商紛紛向商業(yè)地產伸出橄欖枝。在轉型商業(yè)地產的道路上，并非所有的房企都走得順風順水，對行業(yè)的陌生，對自身資源、優(yōu)勢的認識不足，都讓不少貿然進入商業(yè)地產領域的房企陷入騎虎難下的兩難境地。

 

由云路地產、云南大立成投資有限公司聯(lián)合開發(fā)的云路中心，是一個集高級住宅、星級寫字樓、精致商業(yè)為一體的城市綜合體項目。作為云路地產在商業(yè)地產領域的處女之作，云路中心商業(yè)部分僅有2萬平方米體量，在昆明商業(yè)項目體量動輒幾十萬、上百萬平米的今天，云路中心的商業(yè)部分似乎顯得有點小氣。那么坐擁昆明城市一環(huán)核心的云路中心，為何沒有借助絕佳的區(qū)位優(yōu)勢放開手腳做大體量商業(yè)？云路地產未來又將在其商業(yè)板塊進行怎樣的謀篇布局？帶著這些問題，贏商網(wǎng)記者獨家專訪了云路房地產開發(fā)經營有限公司董事長沙磊先生，聽他解讀云路地產的商業(yè)發(fā)展思路。  

 

 

云路房地產開發(fā)經營有限公司董事長沙磊

 

量力而行不盲目求大  積累經驗蓄勢待發(fā)  

 

云南的商業(yè)地產市場趨于飽和已經是毋庸置疑的事實，人均商業(yè)面積已經超過了北京和上海等一線城市。很多商業(yè)項目在開發(fā)途中由于資金和運營等問題已經半途而廢，甚至幾易其手。而早在云路中心項目設計之初，云路地產就已經預見到了今天的結果。

 

“做商業(yè)地產的難度遠遠高于純住宅項目，對資本和項目運營管理能力有很高的要求，極具復雜性。因此商業(yè)項目一旦做不好，就很難再有重生的機會，這也是云路中心不求體量求質量的原因所在。”在沙磊看來，作為開發(fā)商應該保持清醒的頭腦，對商業(yè)地產應該量力而行，循序漸進，任何冒進的行為背后都隱藏著巨大的危機。

 

首次涉足商業(yè)地產領域，云路地產更多的是謹慎。在云路中心項目啟動前，沙磊和云路地產各級管理層負責人多次對成都、上海、深圳等全國各大中心城市乃至國外的成熟商業(yè)項目進行考察，借鑒先進的開發(fā)理念，以便因地制宜地對云路中心項目進行規(guī)劃設計。

 

云路地產一直以來專注于住宅項目的開發(fā)，雖然對首次涉足商業(yè)作了充分的準備，但仍缺乏實戰(zhàn)經驗，因此在轉型商業(yè)地產的過程中，沙磊和他的團隊選擇了穩(wěn)步推進的戰(zhàn)略，云路中心的商業(yè)體量也在這一戰(zhàn)略下僅規(guī)劃了2萬平方米。

 

“正因為我們沒有做太大的體量，所以我們就有足夠的實力和信心來把云路中心的商業(yè)部分做到最好。”沙磊表示，小體量能夠讓云路地產游刃有余，同時通過這個項目的開發(fā)，能夠積累寶貴的開發(fā)經驗，培養(yǎng)出一個成熟的商業(yè)管理團隊，為公司后續(xù)的商業(yè)地產項目開發(fā)做準備。

 

培養(yǎng)自己的商業(yè)管理團隊是云路地產始終堅持的理念，沙磊認為，云南雖然已經進入商業(yè)地產時代，但是并沒有非常成熟的商業(yè)管理公司，因此企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須培養(yǎng)自己的團隊。未來的競爭終究還是人才的競爭，只要擁有了成熟的團隊，自然能夠獲得更多抵御風險的能力。

 

據(jù)沙磊介紹，繼云路中心項目后，云路地產未來將在大理打造一個大理云路中心，這個項目位于大理市主城核心區(qū)，是一個高端的城市綜合體項目。大理云路中心不僅擁有了絕對的區(qū)位優(yōu)勢，整個體量也將會有更大的提升。整個項目將立足于大理，成為輻射滇西全境的商業(yè)中心，屆時，昆明云路中心的開發(fā)和運營管理經驗將成為大理項目成功的有力保障。  

 

 

云路中心項目效果圖

 

獨享絕佳區(qū)位優(yōu)勢  小體量也能釋放出大能量

 

商業(yè)體量雖然不大，但是云路地產在云路中心商業(yè)部分傾注的心力，并不亞于其他大體量的商業(yè)項目。從自身的區(qū)位優(yōu)勢以及市場環(huán)境出發(fā)，云路中心的商業(yè)部分也形成了清晰的定位。

 

云路中心位于昆明主城一環(huán)線核心地段，具有先天的交通優(yōu)勢。項目所在片區(qū)現(xiàn)階段已經成為通往市中心、呈貢新區(qū)、機場空港區(qū)最快捷的一個片區(qū)，屬于連接型的城市中心地帶。同時，云路中心的周邊擁有教育、醫(yī)療、金融等完善的配套資源，與白塔路商圈、青年路商圈等成熟商圈遙相呼應，形成聯(lián)動，具有極強的區(qū)域輻射力。

 

隨著眾多商業(yè)項目的集中涌現(xiàn)，項目同質化的現(xiàn)象日趨嚴重，諸多商業(yè)中心在品牌和業(yè)態(tài)規(guī)劃上雷同，缺乏吸引力，如何挖掘自身特色打造符合市場消費需求的商業(yè)體，成為眾多開發(fā)商亟待解決的問題。

 

云路中心的商業(yè)部分憑借其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，以及小體量帶來的靈活性，為項目的商業(yè)規(guī)劃、招商、運營提供了良好的先天基因。作為環(huán)城南路商圈的有力補充，項目以其合理的商業(yè)規(guī)劃、動線規(guī)劃、優(yōu)質的主力商家資源，形成了環(huán)城南路的商圈核心，反而探索出了一條特色鮮明，別具一格的發(fā)展之路。

 

沙磊告訴記者，商業(yè)地產一定要有科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃和精準的市場定位，差異化競爭的關鍵是要明確你的消費主體和服務對象，未來商業(yè)的發(fā)展必然是商家和消費群體的雙向選擇?；趯椖恐苓吺袌霏h(huán)境的分析，云路中心定位為精品社區(qū)商業(yè)，將服務對象鎖定在了吳井片區(qū)的消費者。

 

面對項目片區(qū)中高端餐飲業(yè)態(tài)匱乏的現(xiàn)狀，云路中心在業(yè)態(tài)規(guī)劃上以餐飲、休閑、娛樂等體驗式商業(yè)為主，將零售百貨的配比降到最低，試圖打造項目地塊最優(yōu)質的集中式商務休閑餐飲集群。立足于吳井片區(qū)，云路中心進一步將主要服務對象鎖定為追逐時尚的年輕一代，旨在為周邊居民打造一個品質化、精細化的高端消費環(huán)境。

 

絕佳的地段優(yōu)勢，成熟的市場環(huán)境，再加上精準的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，使得云路中心的招商如魚得水，萬達影院、屈臣氏、毛家飯店、鄉(xiāng)村基等品牌商紛紛入駐，目前，項目招商已經全部完成，預計2014年12月初開始試營業(yè)。  

 

獨創(chuàng)"感官商業(yè)"理念  塑造品質消費環(huán)境  

 

隨著消費者生活水平的提高，對于商業(yè)中心消費環(huán)境要求也越來越高，這種消費訴求在體驗式業(yè)態(tài)中顯得尤為重要。云路中心基于體驗式商業(yè)提出了"感官商業(yè)"的理念，致力于為消費者提供極致的消費體驗感，因此云路中心在環(huán)境塑造上也是獨具匠心。

 

體驗式商業(yè)最基本的一點就是要讓消費者獲得感官上的享受，如餐飲業(yè)態(tài)的"色、香、味"體驗、影院業(yè)態(tài)的"視、覺"沖擊等等，即便是傳統(tǒng)的零售百貨業(yè)態(tài)，商場的燈光、裝修、服務等也是體驗的內容，因此一個商業(yè)體的環(huán)境塑造也就成為了消費者的第一感官體驗。

 

定位于社區(qū)服務型高端商業(yè)的云路中心，在環(huán)境塑造上更加注重與社區(qū)的完美融合，因此項目在設計之初，云路地產就一直在考慮如何打造一個既符合社區(qū)高端商業(yè)定位，又極具體驗感的消費環(huán)境。

 

最終，項目采用了商住分離的物業(yè)規(guī)劃，即居民住宅區(qū)無底商，與商業(yè)部分完全分離。商住分離的最大優(yōu)勢是住戶遠離商鋪噪音干擾，同時，商業(yè)區(qū)距離住宅區(qū)較近，商業(yè)區(qū)的餐飲、休閑娛樂等配套設施齊全，有利于提高整個社區(qū)的生活、工作效率，提升居民生活品質。

 

據(jù)沙磊介紹，云路中心從外部建筑形象設計到內部裝飾都充分展示了項目的動感和活力，高端的時尚設計與定位，使得項目"感官商業(yè)"的理念體現(xiàn)得淋漓盡致。

 

云路中心的整個環(huán)境設計，邀請了國際知名設計師進行系統(tǒng)調研設計，從建筑材料、裝修材質、區(qū)域交通等硬件需求上做到了最好。同時，云路中心還在人流動線、導視系統(tǒng)、燈光效果、視聽系統(tǒng)等輔助硬件上，嚴格按照國內一線商業(yè)的標準設置、安裝，每一個細節(jié)都彰顯了項目絕佳的環(huán)境品質。

 

在努力完善硬件環(huán)境的同時，云路中心還致力于軟環(huán)境的打造。項目與國內知名的商業(yè)顧問機構漢諾威深度合作，通過組建專業(yè)的商業(yè)運營、管理、服務的團隊，為未來的商業(yè)提供完備的人員支持和管理服務，最終目的都是為了打造良好的商業(yè)氛圍，為消費者提供更好的商業(yè)服務體驗。

 

如今，大型商業(yè)項目扎堆涌現(xiàn)，社區(qū)型商業(yè)普遍被業(yè)界所看好。精準的市場定位、舒適的消費環(huán)境，再加上得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，即將開業(yè)的云路中心給了公眾不少期待，未來這個精致迷你的商業(yè)項目或許將為小體量的社區(qū)型商業(yè)項目提供一個典范。