杭州樓市“限降令”:防大漲轉(zhuǎn)為防大跌

2014年05月27日 08:19
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
經(jīng)歷“首降風(fēng)波”后,杭州樓市又卷入“限降令”漩渦。近日,有消息稱,從5月22日開始,如果杭州商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%,將無法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。
 
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,限制網(wǎng)簽的行為實(shí)為限制開發(fā)商降價(jià)。不過,杭州市物價(jià)局等相關(guān)部門隨即通過媒體解釋稱,上述要求是規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為,并非禁止降價(jià)。
 
“限制網(wǎng)簽是不是限制降價(jià),目前還難說,但現(xiàn)在關(guān)心的是被限制網(wǎng)簽后,如果重新進(jìn)行價(jià)格備案,該怎么操作?尤其是重新申報(bào)的價(jià)格低于此前備案價(jià)格超過了15%,會(huì)不會(huì)被準(zhǔn)許預(yù)售?”杭州當(dāng)?shù)匾惠^為知名的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了他的困惑。
 
值得注意的是,杭州市區(qū)目前可售商品房達(dá)12.5萬套,居歷史高位,而土地資產(chǎn)更是出現(xiàn)了連續(xù)幾個(gè)月成交金額下降的現(xiàn)象。對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這其實(shí)反映樓市預(yù)期出現(xiàn)變化,地方政府從防暴漲轉(zhuǎn)為了防暴跌,尤其是杭州這類庫(kù)存量較高的城市。
 
降價(jià)超15%限制網(wǎng)簽
 
近期,各種關(guān)于樓市調(diào)控政策將放松的消息不時(shí)傳出,尤令市場(chǎng)關(guān)注的是杭州推出的降價(jià)備案制度。5月23日,杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定,凡是房企降價(jià)超過備案價(jià)格15%的,將無法進(jìn)行網(wǎng)簽,需要重新報(bào)備價(jià)格,此舉被市場(chǎng)解讀為“限降令”。
 
不少人認(rèn)為,限制網(wǎng)簽實(shí)際上就是限制開發(fā)商降價(jià),以挽救樓市。不過,杭州市物價(jià)局與杭州市住保房管局通過杭州當(dāng)?shù)孛襟w表示,這一要求是規(guī)范商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的一項(xiàng)措施,并不是限降行為或“限降令”。
 
杭州市物價(jià)局辦公室主任方亞春表示:“目前樓盤的定價(jià)主體仍然是開發(fā)商。(這一要求)并非是禁止降價(jià),也不是不允許降價(jià)。”
 
杭州當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商向記者表示,上述規(guī)定如果實(shí)施,不會(huì)對(duì)其帶來實(shí)質(zhì)性的影響,其樓盤入市時(shí)就比較理性,降價(jià)幅度不會(huì)超過15%,影響比較大的是一些降價(jià)超過15%的樓盤。按照流程,開發(fā)商需要重新申報(bào),期間無法簽約,“會(huì)增加許多工作量”。
 
另外一開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者表達(dá)了擔(dān)憂,現(xiàn)在關(guān)心的是被限制網(wǎng)簽后,如果重新進(jìn)行價(jià)格備案,該怎么操作,尤其是重新申報(bào)的價(jià)格低于此前備案價(jià)格超過了15%,會(huì)不會(huì)被準(zhǔn)許預(yù)售?如果準(zhǔn)許這中間需要多長(zhǎng)時(shí)間?
 
實(shí)際上,今年3月25日,杭州市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),會(huì)議強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。同時(shí),杭州市相關(guān)部門要與房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及媒體加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)、信息共享,防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
 
另?yè)?jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,4月22日,杭州市發(fā)改委在2014一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上建議,要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)積極防范,出現(xiàn)重大的市場(chǎng)謠言時(shí),第一時(shí)間澄清,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外,將建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度,房企在重大調(diào)價(jià)發(fā)布前,必須通報(bào)市有關(guān)部門。
 
防止樓盤大幅降價(jià)?
 
在張大偉看來,杭州此次出臺(tái)的設(shè)置15%降價(jià)上限,與其當(dāng)前較為糾結(jié)的樓市狀況不無關(guān)系。5月17日~19日,素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的杭州人居展舉行,本屆參展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有39家,展位數(shù)達(dá)1400多個(gè),相比去年規(guī)模上有所減小。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,杭州人居展四天成交商品房32套。
 
眼下,隨著傳統(tǒng)銷售旺季的帶來,各開發(fā)商推盤增加,市場(chǎng)庫(kù)存量不斷增加。數(shù)據(jù)顯示,截至5月24日,杭州主城區(qū)的庫(kù)存達(dá)到59132套,較上周的57553套(5月17日)新增1579套。
 
就整個(gè)杭州市區(qū)(包括余杭和蕭山兩區(qū))而言,杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日19時(shí),杭州市區(qū)目前可售的商品房房源高達(dá)12.50萬套,其中住宅8.38萬套,兩者都居于歷史高位。
 
張大偉認(rèn)為,杭州限制網(wǎng)簽的舉措,反映了當(dāng)?shù)卣敕€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的心態(tài),目前杭州樓市庫(kù)存居高不下,政府擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式暴跌,“防止個(gè)別樓盤突然大幅下降,給市場(chǎng)帶來恐慌”。
 
如今杭州面臨房?jī)r(jià)不斷下行的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布,在全國(guó)70個(gè)大中城市中,4月共有8個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌,其中有4個(gè)在浙江省。杭州降幅最大,下降0.7%,金華下降0.4%,寧波下降0.2%,溫州下降0.1%。
 
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,在庫(kù)存量居高不下,市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下,房?jī)r(jià)正面臨加速調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),未來一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)低迷。5月23日,杭州當(dāng)?shù)氐淖畲蠓科缶G城被融創(chuàng)收購(gòu),在新聞發(fā)布會(huì)上,綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平表示“現(xiàn)在是房地產(chǎn)最低谷的時(shí)候”。
 
杭州土地依賴度較高
 
“如果持續(xù)降價(jià),一定程度上會(huì)影響到土地出讓,尤其是開發(fā)商的積極性。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此向記者分析稱。
 
數(shù)據(jù)顯示,杭州土地市場(chǎng)經(jīng)歷1月份的 “高潮”后急轉(zhuǎn)直下。2月份,杭州全市土地成交總金額為92億元,環(huán)比下跌72.8%;進(jìn)入3月,全市僅8宗土地出讓,成交總金額約38億元,同比和環(huán)比數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅下降,成交總額更是縮水至上月的四成。
 
與此同時(shí),土地溢價(jià)也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)對(duì)比可見,杭州主城區(qū)土地平均溢價(jià)率為9.3%,比去年平均的20.9%的溢價(jià)率出現(xiàn)較大回落。
 
4月份同樣不容樂觀。杭州透明售房市場(chǎng)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,4月,杭州土地市場(chǎng)跌入谷底,杭州市區(qū)(主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū))僅有4宗地塊成交,且全部以底價(jià)直接出讓。其中,市區(qū)共成交土地1宗,出讓面積3.4公頃,可建面積27萬平方米,成交額14.9億元,創(chuàng)2013年以來單月成交額新低。
 
土地市場(chǎng)這種冷清狀況延續(xù)至5月份。5月5日,杭州市區(qū)迎來了5月首場(chǎng)土地拍賣,出讓的兩宗商地由于均只有一家單位報(bào)名,因此加價(jià)100萬元直接成交。
 
“至今,政府沒有出臺(tái)明顯改善市場(chǎng)的政策,想等等再看。”對(duì)于杭州樓市當(dāng)前狀況,浙江省內(nèi)一地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。年初,該負(fù)責(zé)人曾向記者表示,公司計(jì)劃今年拿地供后續(xù)開發(fā)。
 
張大偉稱,杭州土地市場(chǎng)冷清,一方面由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),開發(fā)商拿地興趣不大;另一方面則是受當(dāng)前居高不下的庫(kù)存量和新增供應(yīng)量影響,基于市場(chǎng)供需平衡的考慮,當(dāng)?shù)卣惨欢ǔ潭壬现鲃?dòng)放緩了出讓土地的節(jié)奏。
 
日前,第三方市場(chǎng)機(jī)構(gòu)同策咨詢研究中心發(fā)布《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》,2013年土地財(cái)政依賴度超過50%的城市共31個(gè),杭州為限購(gòu)城市中土地財(cái)政依賴度最高的城市,依賴度高達(dá)156.4%。
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