早在去年8月，溫州就對(duì)不斷下滑的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了寬松政策調(diào)整。到今年年初，“樓市冷”蔓延至更多城市。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房屋新開工面積同比下跌25.2%，“五一”小長(zhǎng)假的房屋交易量也同樣跌至谷底。地方政府終于難以坐視不管，開始“出手”干預(yù)。

 

地方政府為何屢屢“出手救市”，各種原因恐怕不言自明。其中最重要的一點(diǎn)就是分稅制之后地方政府在財(cái)政上對(duì)土地的極大依賴，只有依靠賣地收入，才能滿足大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)及其他公共服務(wù)產(chǎn)生的開銷。同時(shí)，地方債務(wù)也在連年增長(zhǎng)，造成政府更加無(wú)法“撒手”土地財(cái)政這根救命稻草。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)賣地收入上升到4.1萬(wàn)億元，而地方相關(guān)債務(wù)規(guī)模上升到17萬(wàn)億元。3年間，全國(guó)賣地收入增長(zhǎng)42%，地方債務(wù)規(guī)模上升58%。一位大型房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員告訴記者，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)其實(shí)還沒(méi)有跌，但政府已經(jīng)開始進(jìn)行調(diào)控，或許是對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)不抱積極態(tài)度的一種體現(xiàn)。“房?jī)r(jià)跌了，對(duì)地方政府其實(shí)是弊大于利，所以‘出手’干預(yù)合乎邏輯。但我們也應(yīng)該看到，‘救市’這個(gè)信號(hào)也許會(huì)讓購(gòu)房者更持觀望態(tài)度，對(duì)房?jī)r(jià)的影響很難說(shuō)。”

 

不過(guò)，地方政府此番動(dòng)作對(duì)另外一些主體還是有著或多或少的意義。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，“救市”對(duì)于提振當(dāng)?shù)貥鞘泻头科笮判挠兄匾饔?。在目前樓市行情不斷低迷的情況下，地方政府“救市”，至少說(shuō)明其不會(huì)對(duì)樓市下滑置之不理。地方政府從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和樓市的角度看，依然會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造寬松的樓市發(fā)展環(huán)境。

 

“出手”干預(yù)的地方政府會(huì)不會(huì)越來(lái)越多？不少人提出了這樣的疑問(wèn)。事實(shí)上，各地放松政策的步伐在不斷加快，最主要的策略為放松限購(gòu)，以期消化居高不下的庫(kù)存。同時(shí)，在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，中央也會(huì)守住調(diào)控的底線，即以消化存量房為前提，防止地方政府二次大規(guī)模建設(shè)。“如果房?jī)r(jià)下跌的傳導(dǎo)范圍越來(lái)越大，更多的地方政府應(yīng)該會(huì)加入到這場(chǎng)‘救市’中來(lái)。”上述房企工作人員說(shuō)。

 

對(duì)于“救市”的效果，嚴(yán)躍進(jìn)則沒(méi)那么樂(lè)觀。他強(qiáng)調(diào)，原因是此前樓市看跌，很多購(gòu)房者已經(jīng)選擇了觀望情緒，并不會(huì)積極入市，反倒是因?yàn)橘?gòu)房的門檻降低了，很多購(gòu)房者的購(gòu)房急切心情弱化了。從價(jià)格上看，隨著購(gòu)房門檻的降低，部分投資投機(jī)型購(gòu)房者會(huì)進(jìn)入炒房，這可能帶動(dòng)部分城市核心板塊樓盤價(jià)格的上升。安信證券最近的一份報(bào)告認(rèn)為，從之前傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的取消限購(gòu)到降低購(gòu)房落戶標(biāo)準(zhǔn)，“救市”力度低于預(yù)期。“救市”中對(duì)于限購(gòu)有重大突破的可能性非常小，更多的是地方政府基于自身權(quán)限做一些政策調(diào)整，很難突破國(guó)務(wù)院的限購(gòu)政策，房地產(chǎn)本身的行業(yè)政策不會(huì)有多大的邊際改善空間，對(duì)放松限購(gòu)不可期望過(guò)高，未來(lái)不必過(guò)于關(guān)注行業(yè)政策本身的變化。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，相比而言，政府的政策性調(diào)整、銀行貸款可能效果來(lái)得更直接。不過(guò)，作為盈利性商業(yè)機(jī)構(gòu)，銀行不會(huì)在房地產(chǎn)行業(yè)走向拐點(diǎn)時(shí)趟渾水。

 

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政府該不該“救市”，評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)在于能否提振市場(chǎng)信心和平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)。要鼓勵(lì)地方購(gòu)房支付能力的釋放，并防止房?jī)r(jià)在這個(gè)過(guò)程中上漲。從目前的情況看，地方政府可以進(jìn)行有條件的政策松綁，但切入點(diǎn)應(yīng)該是城市郊區(qū)的剛需盤。因?yàn)榇祟惖貐^(qū)樓盤急需人口導(dǎo)入，且房?jī)r(jià)上漲的可能性不大。

 

黨的十八屆三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)要使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，對(duì)于樓市的調(diào)整而言，市場(chǎng)化也許是一個(gè)合理且令人信服的方式，也就是讓供需自動(dòng)找到一個(gè)平衡點(diǎn)。而政府在其中扮演的角色應(yīng)該是補(bǔ)充和規(guī)范，例如修建保障房或發(fā)放住房補(bǔ)貼等。另外，對(duì)腐敗及其他違法投機(jī)行為嚴(yán)令制止，這也是為什么市場(chǎng)上會(huì)有“官員拋售房屋將造成房?jī)r(jià)下跌”的觀點(diǎn)。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)牽一發(fā)而動(dòng)全身，在調(diào)整階段，難免會(huì)出現(xiàn)一些正常范圍內(nèi)的波動(dòng)，但必須要弄清哪些城市的樓市有泡沫，哪些城市的樓市沒(méi)有泡沫，存在的泡沫又有多大。政府“救市”或許不應(yīng)該采取“穩(wěn)住房?jī)r(jià)不放手”的思路，而應(yīng)從老百姓的角度出發(fā)，從民生的層面上來(lái)考慮，減少房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)給老百姓帶來(lái)的不利影響。