“上海可能是全國對土地財(cái)政依賴最小的城市。這使得政府可以根據(jù)市場的冷暖，調(diào)整土地供給。我們對上海房地產(chǎn)市場很有信心。”寶龍集團(tuán)總裁許華芳近日接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。
他說這番話的背景是，5月6日，在上海市召開的第六次規(guī)劃土地工作會議上，上海市委副書記、市長楊雄在會上指出，要轉(zhuǎn)變規(guī)劃理念、轉(zhuǎn)變土地資源利用方式，“城市終極規(guī)模的鎖定，有賴于土地規(guī)劃的邊界約束建設(shè)用地規(guī)模只減不增，以土地資源利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型。”
在會上，上海市規(guī)劃和國土資源局透露：2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里。而未來上述規(guī)模將被嚴(yán)格限制。
在各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供應(yīng)過剩風(fēng)險的大背景下，上海對建設(shè)用地規(guī)模的控制，無疑提振了開發(fā)商對上海房地產(chǎn)市場的信心。
建設(shè)用地僅可增156平方公里
在此前，上海召開的第六次規(guī)劃土地會議上，上海市規(guī)劃和國土資源局透露：2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模3226平方公里。而未來上述規(guī)模將被嚴(yán)格限制。上海制訂的 《關(guān)于編制上海新一輪城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)意見》提出，在用地規(guī)模上，上海未來應(yīng)嚴(yán)守規(guī)劃建設(shè)用地總量“天花板”，力爭實(shí)現(xiàn)全市建設(shè)用地規(guī)劃總量 （3226平方公里）“零增長”。
資料顯示，上海目前總占地面積為6340.5平方公里?！稏|方早報(bào)》報(bào)道稱，上海建設(shè)用地占市域總面積的比重超過了40%，按照2020年規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)?？偭?，僅剩156平方公里。上海市規(guī)土局副局長岑?？当硎?，根據(jù)“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的管理思路，今后全市新增建設(shè)用地年度計(jì)劃將在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減。
在建設(shè)用地總體規(guī)模受限的大環(huán)境下，上海提出通過存量低效建設(shè)用地盤活和城市更新，推動郊野地區(qū)土地綜合整治，通過適度降低工業(yè)用地比重，提高公共綠地和公共服務(wù)用地比重，實(shí)施土地綜合開發(fā)和復(fù)合利用，提高土地利用效益。
這意味著未來上海的商品房開發(fā)用地，將有相當(dāng)一部分來自于原有的工業(yè)建設(shè)用地。
土地供應(yīng)將根據(jù)市場調(diào)節(jié)
對于上海的房地產(chǎn)市場來說，有限的建設(shè)用地規(guī)模將意味著可以避免出現(xiàn)總體供應(yīng)過剩的風(fēng)險。
此前，旭輝集團(tuán)董事長林中曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提及，在部分省市，地方政府會為了土地財(cái)政不斷地增加土地供給，但這些區(qū)域每年市場的供給卻是不變的，在這種情況下，開發(fā)商很容易因?yàn)橥恋氐募泄?yīng)，存在開發(fā)投資的風(fēng)險。
而上海因?yàn)橥恋毓?yīng)量的有限，開發(fā)商通常只需要擔(dān)心需求方面的波動。相比之下，投資風(fēng)險要比二三線城市要小許多。
許華芳也提出類似的觀點(diǎn)，認(rèn)為上海的商品住宅用地供給有限，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險因此要比很多城市小。當(dāng)房地產(chǎn)市場遇到供應(yīng)過剩的風(fēng)險時，上海有能力調(diào)節(jié)市場供給，確保市場不出現(xiàn)大起大落。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍表示，上海對建設(shè)用地的總體控制，必然使產(chǎn)業(yè)面臨升級壓力，部分產(chǎn)業(yè)將被轉(zhuǎn)移出去，而那些能產(chǎn)生相對高效益的產(chǎn)業(yè)，可能成為未來上海經(jīng)濟(jì)的主體。
事實(shí)上，上海規(guī)土局副局長史家明在解讀 《關(guān)于落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，進(jìn)一步加強(qiáng)本市耕地保護(hù)工作的若干意見(征求意見稿)》時也提到，上海目前地均GDP產(chǎn)出僅為巴黎的三分之一，東京的九分之一。而土地利用效率低的地塊主要是布局零星分散的農(nóng)民宅基地和低效工業(yè)用地。上述地塊如果能被有效地更大程度利用，顯然有助于上海產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提升。
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