一季度上市房企業(yè)績慘淡。中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布一季報的117家上市房企中，有61家凈利潤下調(diào)，超五成房企業(yè)績增速放緩。

 

其中，萬科更是12年來首次出現(xiàn)一季度凈利潤同比下滑。據(jù)了解，一季度可結(jié)算資源偏少、毛利下滑及財務(wù)費用增加是拖累業(yè)績的主要原因。

 

標桿房企業(yè)績下滑 

 

數(shù)據(jù)顯示，一季度“招保萬金”除了保利地產(chǎn)凈利潤同比增長10.8%外，其他3大房企均業(yè)績下滑。其中，萬科凈利潤同比下降5.23%，這是自2002年以來的12年里，萬科首次出現(xiàn)一季度凈利潤同比下滑。招商地產(chǎn)凈利潤同比下降6.82%，金地集團凈利潤同比下降幅度更是高達73.65%。

 

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，滬深兩市共有117家上市房企披露了一季報及業(yè)績預報。受毛利率下滑等因素影響，有61家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。隨著樓市預期改變，今年房企業(yè)績釋放動能已明顯減弱。117家房企的合計凈利潤為96.49億元，相比2013年同期的127.36億元出現(xiàn)了明顯下調(diào)，下調(diào)幅度達到了27%。

 

對于凈利潤下滑的原因，萬科在季報中表示，今年第一季度公司竣工面積占全年計劃竣工面積的比例僅為6.6%，較往年更低。受此影響，一季度公司實現(xiàn)結(jié)算面積和結(jié)算收入同比下降，實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤同比下降，預計全年竣工量將基本符合年初計劃，全年業(yè)績預計將保持穩(wěn)健的增長。

 

對于招商地產(chǎn)一季度凈利同比減少6.82%，平安證券分析師周雅婷認為，主要是受結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，報告期內(nèi)公司銷售毛利率同比下降。同時，人民幣貶值導致利息支出和匯兌損失增加，財務(wù)費用率上升。群益證券分析師王睿哲也認為，招商地產(chǎn)一季度凈利潤下降主要源于低毛利項目的結(jié)算以及財務(wù)費用的增加。

 

對于金地集團一季度凈利大幅下滑超七成，申銀萬國分析師韓思怡認為，可結(jié)算資源偏少及毛利下降導致金地集團業(yè)績下滑，但這部分影響符合預期，費用率升高及稅率提高導致業(yè)績最終低于預期。收入增長緩慢及毛利率下降是導致公司今年一季度業(yè)績下降的主要原因。費用率提高是導致業(yè)績低于預期重要原因，所得稅率上升明顯，主要因部分收購項目前期費用不可抵扣所得稅，導致業(yè)績低于預期。

 

行業(yè)利潤率持續(xù)走低

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，大者愈大、強者恒強，中小型房企將愈發(fā)艱難，多家企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)了同比明顯下調(diào)，特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，下調(diào)幅度驚人。在部分千億房企都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊的百億房企和中小房企，正在或者即將經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。一季度已經(jīng)慘淡，二季度銷售壓力將倍漲。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房地產(chǎn)已屬“中利行業(yè)”，而且到2015年很有可能觸及“10%紅線”。總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應量有增無減，導致售價和利潤壓力越來越大，這也是房價居高不下，而開發(fā)利潤率卻越來越低的根本原因。

 

宋延慶認為，企業(yè)要將下行的利潤率曲線拉升起來，措施還有很多。例如，通過產(chǎn)品模式創(chuàng)新，實現(xiàn)像萬達、恒大、碧桂園一樣低價拿地——畢竟土地是房地產(chǎn)開發(fā)之本、利潤之源；通過優(yōu)化調(diào)整時差結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，來優(yōu)化利潤；通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同、提供增值服務(wù)等，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈一體化、產(chǎn)品與服務(wù)一體化，發(fā)掘新的利潤增值源，最終實現(xiàn)較高的疊加利潤。“企業(yè)一定要清醒地意識到，行業(yè)平均利潤率持續(xù)走低的趨勢幾乎不可逆轉(zhuǎn)。”