一座城市因“軌”而變，輕軌對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，除了住宅，更多地還會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面顯現(xiàn)出來(lái)。“輕軌一響，房?jī)r(jià)飛漲”已經(jīng)在眾多擁有軌道交通的城市得到驗(yàn)證，那么貴陽(yáng)的城市商業(yè)版圖是否也會(huì)隨“軌”而動(dòng)，記者日前沿著規(guī)劃中的軌道交通線進(jìn)行了實(shí)地探訪。

 

目擊“軌商”

 

盡管軌道交通的起點(diǎn)延伸到了觀山湖區(qū)的大麥，但是從目前來(lái)看，真正商氣人氣的聚集還是從規(guī)劃中的第四站誠(chéng)信路站開(kāi)始的。依托誠(chéng)信路站和行政中心站，這一區(qū)域當(dāng)前周邊已遍布了綠地聯(lián)盛國(guó)際（項(xiàng)目招商信息）、正匯國(guó)際、摩根中心、烈變國(guó)際廣場(chǎng)、騰祥邁德國(guó)際等眾多新老寫字樓項(xiàng)目，其中騰祥邁德國(guó)際本身作為貴陽(yáng)地鐵公司總部、貴陽(yáng)軌道控制中心，被喻為與輕軌“零距離”的寫字樓，據(jù)了解目前這些寫字樓的均價(jià)多數(shù)集中在7500-10000元/平方米左右。而區(qū)域內(nèi)當(dāng)前最值得期待的商業(yè)熱點(diǎn)，當(dāng)數(shù)老牌大盤金陽(yáng)新世界，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將有90萬(wàn)平方米左右的商業(yè)及商務(wù)綜合體在未來(lái)一兩年陸續(xù)推出。

 

記者看到，距離誠(chéng)信路輕軌站點(diǎn)不遠(yuǎn)，就是觀山湖區(qū)首個(gè)城市綜合體綠地聯(lián)盛國(guó)際，項(xiàng)目引入的世界零售巨頭“沃爾瑪”已經(jīng)開(kāi)業(yè)，大型超市的入駐從很大程度上帶動(dòng)了這一片區(qū)的人氣。據(jù)了解，預(yù)計(jì)在今年下半年，區(qū)域內(nèi)的烈變國(guó)際廣場(chǎng)還將啟動(dòng)另一個(gè)國(guó)際知名超市品牌家樂(lè)福。

 

據(jù)了解，根據(jù)觀山湖區(qū)的“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，這一區(qū)域周邊將作為觀山湖的北部區(qū)域，以金陽(yáng)新世界配套商業(yè)等高端商務(wù)辦公為主，打造成為高級(jí)商務(wù)辦公商圈。目前，軌道交通建設(shè)的助力下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也正處于上升空間。據(jù)美聯(lián)物業(yè)綠地聯(lián)盛分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，伴隨軌道交通建設(shè)的啟動(dòng)，周邊寫字樓及商鋪的租賃成交逐漸活躍，尤其是寫字樓反映出來(lái)的市場(chǎng)需求量較大，而像金北大廈等前幾年投入使用的寫字樓，租賃價(jià)格從早前的月租金35元/平方米已逐漸上升至45元/平方米，這里已成為目前觀山湖區(qū)除世紀(jì)城寫字樓集群之外另一個(gè)重要的商務(wù)聚點(diǎn)。

 

經(jīng)過(guò)行政中心站之后，記者一行驅(qū)車來(lái)到會(huì)展中心站及朱家灣站，未來(lái)這里也將是寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的又一新興熱點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)最受矚目的當(dāng)數(shù)貴陽(yáng)國(guó)際金融中心，其首個(gè)封頂項(xiàng)目金融中心北一塔已于今年年初全面封頂，部分銀行總部也已拔地而起，未來(lái)這里將建成集銀行、保險(xiǎn)、證劵、信托等金融機(jī)構(gòu)于一體的城市總部經(jīng)濟(jì)集合體。

 

與國(guó)際金融中心相毗鄰的中渝中環(huán)廣場(chǎng)，除了規(guī)劃中的寫字樓集群外，還將形成美食廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、酒吧街等豐富商業(yè)形態(tài)于一體的城市商業(yè)綜合體。不難預(yù)見(jiàn)，未來(lái)這里將有望與貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一道形成觀山湖區(qū)北部金融商務(wù)與城市商業(yè)相互促進(jìn)的人氣板塊。

 

據(jù)了解，目前會(huì)展城站周邊寫字樓的均價(jià)主要集中在7600-9200元/平方米左右。

 

靠近朱家灣站方向，是兩個(gè)重要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目美的林城時(shí)代和大唐東原財(cái)富廣場(chǎng)。據(jù)美的林城時(shí)代銷售負(fù)責(zé)人介紹，未來(lái)這里將作為1號(hào)和4號(hào)線的換乘點(diǎn)，同時(shí)受益于兩條軌道交通線，是軌道交通的直接受益樓盤。樓盤置業(yè)顧問(wèn)在進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)時(shí)，會(huì)將軌道交通這一價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明。

 

在區(qū)域內(nèi)另一個(gè)臨近朱家灣站點(diǎn)的項(xiàng)目美的林城時(shí)代的寫字樓美的才智中心、大唐東原財(cái)富廣場(chǎng)。美的才智中心項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，作為將來(lái)1號(hào)和4號(hào)線的換乘點(diǎn)，該項(xiàng)目是軌道交通的直接受益樓盤，因而樓盤的置業(yè)顧問(wèn)在進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，會(huì)將軌道交通這一價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行特別說(shuō)明。據(jù)了解，項(xiàng)目的寫字樓美的才智中心目前均價(jià)在10000元/平方米左右。

 

受到住宅及寫字樓商務(wù)辦公需求的帶動(dòng)，目前中天會(huì)展城、美的林城時(shí)代、中渝第一城均有社區(qū)商鋪產(chǎn)品在售，面積在20多平方米至90多平方米為主打，價(jià)格敬意則在20000-50000元/平方米不等，部份項(xiàng)目高附加值商鋪的實(shí)得單價(jià)在1.7萬(wàn)元左右。美的林城時(shí)代銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，2012年項(xiàng)目推出首批社區(qū)商鋪時(shí)價(jià)格在30000多元/平方米，隨著項(xiàng)目住宅的交付使用，目前這些寫字樓已投入經(jīng)營(yíng)，二手鋪面價(jià)格已達(dá)到70000多元/平方米， 月租金價(jià)格在180元/平方米左右。

 

朱家灣站繼續(xù)前行，最大的亮點(diǎn)自然集中在下半年即將啟用的貴陽(yáng)火車北站周邊。由于該區(qū)域與貴陽(yáng)國(guó)家高新區(qū)相鄰，區(qū)域內(nèi)寫字樓類的商業(yè)項(xiàng)目較為集中，商住項(xiàng)目主要有在建的城市綜合體北大·資源夢(mèng)想城，據(jù)了解今年內(nèi)LOFT公寓、SOHU辦公物業(yè)將是該項(xiàng)目的推盤重點(diǎn)，當(dāng)前項(xiàng)目均價(jià)在7300元/平方米左右。此外，受軌道交通輻射效應(yīng)的影響，位于貴陽(yáng)國(guó)家高新區(qū)內(nèi)的德福中心、金利大廈、茅臺(tái)國(guó)際商務(wù)中心、聯(lián)合廣場(chǎng)、天一廣場(chǎng)、俊發(fā)中心等項(xiàng)目也均受到軌道交通不同程度的利好帶動(dòng)，而高新區(qū)政策扶持優(yōu)勢(shì)及高鐵經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇都將是該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)辦公物業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)砝碼。

 

一路前行，軌道交通離開(kāi)觀山湖區(qū)入“城”后進(jìn)入了貴陽(yáng)中心區(qū)城北沿線的蠻坡站、安云路站及北京路站，這些區(qū)域基本上都是老城傳統(tǒng)意義上的居住區(qū)，所以罕見(jiàn)商務(wù)寫字樓的身影，其中蠻坡站和安云路站周邊的商業(yè)均以社區(qū)商鋪及老式的臨街鋪面為主，隨著輕軌建設(shè)的推進(jìn)，這些商鋪的價(jià)值也有望重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

 

北京路站可以說(shuō)是輕軌入城后城市商業(yè)格局發(fā)展的重要縮影。去年年底開(kāi)始，經(jīng)過(guò)北京路的市民都要忍受軌道交通施工所帶來(lái)的交通堵塞，即便如此周邊的居民卻理性而欣慰地將此視為與軌道交通時(shí)代距離不斷拉近的過(guò)程。在這一過(guò)程中，這一區(qū)域在去年迎來(lái)了銀海元隆廣場(chǎng)所帶來(lái)的商氣巨變。很多老貴陽(yáng)人都知道，北京路一帶雖然位居老城，卻長(zhǎng)期缺乏商業(yè)氣息，在銀海元隆廣場(chǎng)投入使用前，也有人置疑這里能否成為真正意義上城市北面的商業(yè)新中心。隨著去年這一城市核心區(qū)綜合體項(xiàng)目的投入運(yùn)營(yíng)，超市、餐飲、影院、娛樂(lè)、購(gòu)物等多元化模式使得區(qū)域商氣迅速升溫。未來(lái)，項(xiàng)目與軌道交通站點(diǎn)的近距離優(yōu)勢(shì)有望在輕軌投入使用后進(jìn)一步凸顯，進(jìn)而帶動(dòng)這一城北新商圈的提速。

 

記者一行經(jīng)過(guò)中心區(qū)來(lái)以軌道交通1號(hào)線影響的第三個(gè)區(qū)域——花溪區(qū)，從某種程度上貴陽(yáng)人依然傾向于將這里稱之為小河，作為貴陽(yáng)城市居住南拓的最早、也是最成熟近郊區(qū)域，軌道交通對(duì)這一區(qū)域城市商業(yè)的影響更多地是體現(xiàn)在了一些新興社區(qū)的商鋪上。由于建設(shè)中的新村站已全面封閉施工，記者只能繞道進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的重要站點(diǎn)長(zhǎng)江路站。來(lái)到站點(diǎn)即看到了萬(wàn)科地產(chǎn)在小河的二號(hào)作品——萬(wàn)科大都會(huì)。

 

萬(wàn)科大都會(huì)位于長(zhǎng)江路和珠江路的交匯處，是萬(wàn)科精心打造的區(qū)域商業(yè)中心。除了13棟住宅樓外，還有2棟寫字樓，一條商業(yè)街和一個(gè)擁有10萬(wàn)平米的購(gòu)物中心。據(jù)了解，近期萬(wàn)科大都會(huì)的社區(qū)商業(yè)街商鋪推出銷售，銷售價(jià)格在30000-50000/平方米左右，推出后在較短的銷售同期內(nèi)立即全部消化。 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，城市近郊區(qū)域的城市綜合體非常依賴于交通發(fā)展的便捷性，軌道交通實(shí)際上對(duì)萬(wàn)科大都會(huì)未來(lái)商業(yè)的發(fā)展形成了有力支撐，讓這個(gè)城市綜合體變得更加完整，同時(shí)也更具吸附力。

 

城市商業(yè)版圖因“軌”重生

 

記者在軌道交通沿線商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的采訪中注意到，在滿足交通功能后，一個(gè)以軌道交通沿線為標(biāo)示的“軌道經(jīng)濟(jì)圈”正在醞釀建立之中，無(wú)論是新區(qū)還是老城區(qū)都正迎來(lái)城市商業(yè)的“重建”，多條軌道交通線路呈放射性的布局正將原有的商業(yè)板圖“切分”、“重組”，改變著貴陽(yáng)傳統(tǒng)商圈模式，而逐步衍生出一系列新的商業(yè)中心。

 

對(duì)于像銀海元隆廣場(chǎng)一類的新興商業(yè)體而言，軌道交通無(wú)疑是人氣聚焦的一支“催化劑”。正如一些專業(yè)人士所言，軌道交通的便利性和與商業(yè)地產(chǎn)串聯(lián)的特點(diǎn)，更容易催生新興的投資熱點(diǎn)，因此新的軌道商業(yè)地產(chǎn)不僅改變著貴陽(yáng)的商業(yè)格局，也將成為未來(lái)城市最具投資價(jià)值的商業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳首條地鐵開(kāi)通后， 其軌交商業(yè)在三年間升值三倍，在上海人民廣場(chǎng)的地下商業(yè)升值十倍。數(shù)據(jù)分析，地鐵開(kāi)通后沿線商鋪的平均漲幅高達(dá)35%。

 

貴陽(yáng)輕軌一旦運(yùn)行，沿線物業(yè)將面臨著接踵而來(lái)的各種機(jī)遇，巨大人流，更將成為刺激周邊商業(yè)發(fā)展的巨大動(dòng)力。美的地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，軌道交通對(duì)于樓市的影響不應(yīng)僅僅局限于某個(gè)站點(diǎn)，從廣泛意義上而言，輕軌對(duì)整條線路各站點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)是顯而易見(jiàn)的，而每個(gè)站點(diǎn)連接起來(lái)都會(huì)形成一個(gè)輻射圈，這樣一來(lái)，軌道交通沿線的圈與圈互相影響，連接后就能夠形成新的樓市版塊，這些新興版塊也令貴陽(yáng)樓市的遠(yuǎn)景發(fā)展更具持續(xù)性。

 

地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)資深人士關(guān)心認(rèn)為，由于長(zhǎng)期以來(lái)，交通一直是困擾貴陽(yáng)城市格局發(fā)展的重要因素，因此軌道交通建設(shè)對(duì)于貴陽(yáng)城市發(fā)展的影響可能比其他城市更大一些。除了居住，軌道交通也會(huì)從很大程度上改變城市商業(yè)格局，商圈發(fā)展將從單核向多核轉(zhuǎn)變。軌道交通線向來(lái)就是帶動(dòng)周邊商業(yè)繁榮、物業(yè)增值的黃金線。軌道交通拉近了新區(qū)、城郊與市中心的距離，同時(shí)也將通過(guò)人氣的聚集形成新的商圈消費(fèi)，尤其是沿線的一些綜合體項(xiàng)目，軌道交通的建設(shè)意味著區(qū)域價(jià)值的提升，也將引領(lǐng)沿線商業(yè)的繁榮發(fā)展，未來(lái)城市商圈發(fā)展的趨勢(shì)將更加開(kāi)敞而多元，進(jìn)而充分帶動(dòng)城市活力的提升。

 

與此同時(shí)，如何將軌道交通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更好地結(jié)合起來(lái)，正成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題。

 

開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的萬(wàn)科地產(chǎn)，在考慮萬(wàn)科大都會(huì)項(xiàng)目與軌道交通融合發(fā)展的過(guò)程中，就作出了很多新的嘗試，如與萬(wàn)科之前在貴陽(yáng)打造的其他項(xiàng)目不同，萬(wàn)科大都會(huì)在整體外立面上更具現(xiàn)代風(fēng)格和時(shí)尚感，作出這一外形方面的考慮主要是希望未來(lái)項(xiàng)目與城市軌道交通的結(jié)合更加“融洽”。另一方面，萬(wàn)科地產(chǎn)還在與相關(guān)部分進(jìn)行積極溝通，計(jì)劃通過(guò)地下商業(yè)與軌道交通實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，雖然通過(guò)地下物業(yè)與軌道交通的相連工程會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，但是勢(shì)必從很大程度上增加大都會(huì)城市綜合體的人氣聚積力，對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響不言而喻。