上周，睿意德發(fā)布中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)。從指數(shù)趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)呈波浪形上升，其中一線城市發(fā)展最好，二線城市不夠均衡，三線城市前景較佳。

 

市場(chǎng)數(shù)據(jù)層面，盡管面臨電商的巨大沖擊以及階段性供應(yīng)量過(guò)剩，2014年第一季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻已蓄勢(shì)進(jìn)入第二輪上升期，以年增長(zhǎng)12.5%的增速繼續(xù)躍進(jìn)，一季度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)已達(dá)到133.9。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦表示：“最新的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)反映了商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪狂飆后開始進(jìn)入波浪形上升階段。同時(shí)，市場(chǎng)分化日趨加劇。

 

作為東北中心城市的沈陽(yáng)，一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力已在寫字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所體現(xiàn)。

 

一季度傳統(tǒng)賣場(chǎng)受到?jīng)_擊 地下商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨白熱化

 

隨著大量商業(yè)項(xiàng)目入市，及電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，一季度沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。一季度，沈陽(yáng)百貨零售業(yè)市場(chǎng)再現(xiàn)變局，0101流行館華府店于1月28日宣布閉店，這是繼伊勢(shì)丹、新瑪特(花季店)后，第三家閉店的百貨賣場(chǎng)。

 

記者調(diào)查了解，0101流行館華府店開業(yè)于2011年12月，面積為28，758平方米，以都市年輕時(shí)尚為商業(yè)定位。與華府天地購(gòu)物中心僅一酒店相隔，金融中心購(gòu)物廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)并陸續(xù)招商中，而同樣離該中心不遠(yuǎn)的北站地區(qū)，沈陽(yáng)新地中心陽(yáng)光百貨的開業(yè)，無(wú)疑也對(duì)0101流行館帶來(lái)不小的壓力。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，0101流行館自入駐華府天地購(gòu)物中心來(lái)，一直沒有擺脫人氣之困，經(jīng)營(yíng)也始終沒有多大的起色，再加上電商的廣泛沖擊，市場(chǎng)環(huán)境大變化背景下，退出金廊商圈也是預(yù)料之中的事。

 

與0101流行館華府店同樣，受到電商快速發(fā)展與地下商業(yè)大量供應(yīng)雙重夾擊的 ，還有位于太原街的時(shí)尚地下商城。

 

2014年1月3日，沈陽(yáng)時(shí)尚地下負(fù)一層和負(fù)二層的300多業(yè)戶商鋪集體歇業(yè)。部分業(yè)戶表示，他們此舉是抗議時(shí)尚地下商鋪管理費(fèi)過(guò)高。

 

事實(shí)上，隨著電商的快速發(fā)展，時(shí)尚地下這種定位于低端潮流品牌的實(shí)體店，受到了前所未有的沖擊。而近些年來(lái)，沈陽(yáng)大量地下商業(yè)的供應(yīng)也造成了其客源分流。

 

目前，時(shí)尚地下所在的太原街地區(qū)為沈陽(yáng)地下商業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)，除了已經(jīng)營(yíng)業(yè)的時(shí)尚地下、地一大道外，未來(lái)還將有朗勤商道、華潤(rùn)太原街廣場(chǎng)、沈陽(yáng)站西地下商業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目相繼入市，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)也將趨于白熱化。

 

RET睿意德沈陽(yáng)公司顧問(wèn)部高級(jí)經(jīng)理夏季表示：截至到2014年第一季度，沈陽(yáng)地下空間已經(jīng)竣工的1325個(gè)項(xiàng)目建筑面積約為1163萬(wàn)平方米，目前在建的906個(gè)項(xiàng)目面積約為1485萬(wàn)平方米。地下空間的建設(shè)能部分解決現(xiàn)在中街、太原街和北站區(qū)域的擁堵及停車?yán)щy等問(wèn)題，有利于進(jìn)一步提升商圈的競(jìng)爭(zhēng)力。但是大量地下商業(yè)的供應(yīng)也將加劇區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)。

 

商業(yè)市場(chǎng)整合趨勢(shì)明顯 體驗(yàn)式商業(yè)時(shí)代回歸

 

隨著競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，沈陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程也在不斷加快，商業(yè)市場(chǎng)整合趨勢(shì)日趨明顯。

 

2014年1月21日至23日，如山創(chuàng)投以競(jìng)價(jià)交易買入中興商業(yè)1300萬(wàn)股份，占總股本的4.66%;2014年3月17日，如山創(chuàng)投又通過(guò)大宗交易增持中興商業(yè)1500萬(wàn)股，占總股本的5.38%。此番舉牌，盾安系約投入3.4億元巨資，一舉躍居中興商業(yè)的第二大股東。

 

2014年2月19日，茂業(yè)在對(duì)商業(yè)城增持5年后，完成了對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)城的收購(gòu)，成為其大股東。

 

在商業(yè)市場(chǎng)整合的同時(shí)，一季度以傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式為主的夜市商業(yè)街等傳統(tǒng)商業(yè)有所回歸，體驗(yàn)式商業(yè)市場(chǎng)勢(shì)頭漸起。業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式和傳統(tǒng)品牌重新回歸消費(fèi)者視野，是體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代文化體驗(yàn)消費(fèi)的一種集中表現(xiàn)。

 

甲級(jí)寫字樓需求疲軟 空置率大幅攀升

 

據(jù)記者調(diào)查了解，2014年第一季度，沈陽(yáng)共有43,000平方米的寫字樓新增供應(yīng)，與上季度相比，市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求減弱，甲級(jí)寫字樓空置率從2013年第4季度的14.4%攀升至2014年第1季度的20.8%，上漲6.4個(gè)百分點(diǎn)。

 

從總體市場(chǎng)情況看，本季度沈陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓平均成交租金環(huán)比上升了1.9%，達(dá)到112.9元(18.37美元)。

 

而從區(qū)域來(lái)看，北站區(qū)域由于部分寫字樓集中對(duì)高區(qū)租賃進(jìn)而拉高平均租金水平，成交價(jià)租金升至118.6元(19.2美元);五里河區(qū)域在去年整年平穩(wěn)態(tài)勢(shì)的驅(qū)動(dòng)下，加之未有新項(xiàng)目入市此區(qū)域，業(yè)主改變以往保守的租賃策略，今年第一季度租金出現(xiàn)了上揚(yáng)趨勢(shì)，成交租金環(huán)比上漲2.6%，至135.1元(21.9美元)，繼續(xù)領(lǐng)跑甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。

 

2014年，預(yù)計(jì)約有27.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中五里河區(qū)域的供應(yīng)約占總供應(yīng)的62%，其余則全部來(lái)自北站區(qū)域。兩區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也因辦公集群化而愈加明顯。夏季認(rèn)為，大量甲級(jí)銷售型寫字樓投入市場(chǎng)，將吸納目前租賃型寫字樓客戶進(jìn)而加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將在此推動(dòng)下進(jìn)入新的發(fā)展格局。