在“商住雙線”戰(zhàn)略的推動下，奧園集團正加碼商業(yè)地產(chǎn)，同時組建商業(yè)集團，招攬商業(yè)地產(chǎn)人才，其發(fā)展商業(yè)的決心可見一斑。

 

以番禺奧園廣場打響集團商業(yè)地產(chǎn)第一槍后，奧園加快商業(yè)板塊發(fā)展。目前，廣州奧園城市天地、蘿崗奧園廣場、奧園國際中心（萬博項目）、南站奧園越時代，沈陽奧園會展廣場、重慶奧園城市天地、株洲奧園廣場等多個商業(yè)項目正在建設及招商中。

 

在接受贏商網(wǎng)記者專訪時，奧園集團副總裁王曙煜表示，奧園集團能夠在制定清晰的戰(zhàn)略下，結(jié)合市場的發(fā)展，抓住客戶的需求，提供相匹配的產(chǎn)品。

 

奧園集團副總裁王曙煜

 

密羅緊鼓發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目

 

贏商網(wǎng)：奧園目前在籌備的商業(yè)項目最新進度如何？

 

王曙煜：目前奧園有四類成熟的商業(yè)產(chǎn)品，主要類型為住宅配套商業(yè)、商業(yè)公寓、主題商業(yè)街配套大中型商業(yè)MALL和特色商業(yè)。

 

廣州城市中軸線上的奧園城市天地是集城市旅游主題體驗商業(yè)街區(qū)、主題酒店、高端寫字樓、夢幻劇場、精品酒店公寓、LOFT公寓為一體的體驗式大型都市娛樂綜合體，總建筑面積約為25萬平方米，項目2013年5月30日獲批廣州市重大（建設）項目。這個項目地段優(yōu)勢無與倫比，地處三條地鐵線交匯處，對面又是廣州長隆旅游度假區(qū)，每年帶來的游客量過千萬，項目周邊還有多個超大型高端小區(qū)，立體的交通網(wǎng)絡，區(qū)位優(yōu)勢帶來的滾滾人潮，令項目具有想象無限的商業(yè)價值。

 

奧園城市天地規(guī)劃娛樂天地、時尚天地、兒童天地三大主題業(yè)態(tài)，致力于成為華南首席都市娛樂旗艦。目前已有潮匯KTV、星巴克、永旺超市、鉆石世家、稻香、MO&CO等品牌商家意向入駐，預計2015年上半年將完成全部招商工作，2015年下半年開始試業(yè)。奧園城市天地打造的豐富街區(qū)商業(yè)、公寓，除了滿足傳統(tǒng)的居住功能以外，還有商務、娛樂、社交等功能，能夠滿足提供多種都市生活需求。我們希望通過這個項目來倡導一種“都市豐富生活”，填補現(xiàn)在廣州與其它一線城市深圳、上海、北京相比缺少的豐富、便捷的都市娛樂生活方式。

 

除了奧園城市天地外，目前還有正處于前期建設階段的蘿崗奧園廣場，這是一個涵蓋了主題開放式體驗街區(qū)、LOFT公寓、地標式甲級寫字樓、城中心學區(qū)住宅四大產(chǎn)品體系的地鐵上蓋城市綜合體項目，其中的購物中心、主題街區(qū)的招商將在下半年啟動。另外，正在動工之中的沈陽奧園會展廣場也是集團的重點項目，這是奧園入主沈陽打造的會展主題城市綜合體項目，配備含兩個大型商業(yè)Mall加商業(yè)街的雙核商業(yè)，涵括主題商業(yè)、大型商超、休閑餐飲、健身娛樂等多種業(yè)態(tài)，今年正式啟動招商工作。

 

贏商網(wǎng)：目前，蘿崗有包括綠地中心、萬達廣場、敏捷廣場等商業(yè)項目招商中，蘿崗奧園廣場如何與他們實現(xiàn)差異化競爭？

 

王曙煜：蘿崗奧園廣場位于蘿崗行政商業(yè)生活區(qū)中心，臨近蘿崗區(qū)政府，它占據(jù)地鐵6號線香雪站上蓋位置，有其他商業(yè)項目無法比擬的地段優(yōu)勢。香雪站連接蘿崗、黃埔和增城，幾乎整個科學城的樓盤所處交通線都要經(jīng)過香雪站，有著巨大的人流召集力，構建成熟的商業(yè)氛圍。

 

項目產(chǎn)品定位很清晰，住宅產(chǎn)品上開發(fā)剛需性的精品住宅，我們會考慮將去年非常受市場歡迎的另一個蘿崗項目奧園春曉的住宅產(chǎn)品再進行優(yōu)化。商業(yè)上，考慮到它是一個產(chǎn)品非常豐富的綜合體項目，作為地鐵上蓋的區(qū)域中心商業(yè)有著強大的地鐵人群，商業(yè)培育時間短，我們會結(jié)合周邊居民的生活需求，配備超市、餐飲等大型主力店，同時強調(diào)作為區(qū)域中心的家庭型體驗式消費，增加時尚餐飲、親子教育、培訓等業(yè)態(tài)。

 

清晰的自我認識與戰(zhàn)略定位

 

贏商網(wǎng)：目前商業(yè)地產(chǎn)板塊在奧園集團整體業(yè)務構成中處于什么地位？

 

王曙煜：奧園堅持“銷售為主，自持為輔”的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念，公司預期的商業(yè)和住宅的銷售額比例在4：6左右，在商業(yè)的比重中，從貨值來講，銷售的產(chǎn)品比例占到80%左右，自持占20%左右。按商業(yè)面積計算，自持比例則高于20%；上述比例會根據(jù)市場情況和商業(yè)規(guī)律等因素進行適當調(diào)整。

 

贏商網(wǎng)：奧園集團在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營過程中，主要面臨哪些挑戰(zhàn)？

 

王曙煜：我們面對的挑戰(zhàn)與其他商業(yè)開發(fā)商需要面對的挑戰(zhàn)類似，主要集中于二點：一是如何應客戶需求來突破傳統(tǒng)百貨商業(yè)的常規(guī)，進行創(chuàng)新設計，這個創(chuàng)新設計涵蓋大到包括商業(yè)定位、模式的創(chuàng)新，小到動線等優(yōu)化設計，二是目前商業(yè)發(fā)展迅猛對商業(yè)人才的需求在增加、素質(zhì)要求在提高，大家都求賢若渴、聚攏人才。我認為成功的商業(yè)項目核心不在于招商力度，而是在于長期優(yōu)質(zhì)的運營，這就需要精通商業(yè)地產(chǎn)的復合型人才，既懂得整體開發(fā)過程，又懂得招商和后期運營，甚至要懂得融資及利用金融手段做項目。

 

贏商網(wǎng)：那么，奧園是如何應對以上挑戰(zhàn)的？

 

王曙煜：目前來說，奧園正在跟業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的專業(yè)顧問企業(yè)進行合作，再加上我們自己累積的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗、業(yè)內(nèi)交流、對消費市場、消費者行為的跟蹤關注，我們已經(jīng)培育了一整套的商業(yè)運營體系和一批優(yōu)質(zhì)的品牌合作商家。而且，我們發(fā)現(xiàn)雖然互聯(lián)網(wǎng)的時代網(wǎng)絡對人們的生活影響正在不斷加強，但是像社交、娛樂、餐飲等精神層面的滿足消費訴求還是要去實體購物中心通過體驗式消費、體驗式服務實現(xiàn)，所以奧園在商業(yè)起步時有意識的側(cè)重打造與傳統(tǒng)商業(yè)相區(qū)別的體驗式商業(yè)。

 

另外一方面，奧園已較好建立了“自身培養(yǎng)為主、外來引進為輔”的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人搭建體系。2013年正式成立奧園商業(yè)集團，團隊及招商、運營管理模式全面升級，建立了四級計劃管控體系，積極布局招商和經(jīng)營工作，為支持集團地產(chǎn)業(yè)務、做強做大商業(yè)地產(chǎn)提供保障基礎。

 

贏商網(wǎng)：在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時，如何在財務上控制風險？

 

王曙煜：一個企業(yè)要保障良好的投入和產(chǎn)出，就要把握好對商業(yè)的自持和銷售比例，商業(yè)地產(chǎn)的風險控制關鍵在于如何決定自持比例，對此，奧園在篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)自持的同時，適當控制數(shù)量。奧園一般會在購物中心里配備可銷售的優(yōu)質(zhì)商業(yè)街，以保證資金的回流。對于已出售的項目，我們會把五年作為統(tǒng)一培育經(jīng)營期，使得項目會有較好的招商業(yè)態(tài)和經(jīng)營情況。

 

贏商網(wǎng)：請您談談奧園集團未來對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃。

 

王曙煜：具體還是要看地塊的特性，對于城市中心位置的項目，我們會優(yōu)先做購物中心并加以自持，對于未成熟的城市副區(qū)域項目我們會考慮做街區(qū)商業(yè)，通過統(tǒng)一培育經(jīng)營期，使得項目合適的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營情況。

 

信心看待商業(yè)地產(chǎn)前景

 

贏商網(wǎng)：有很多關于商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音，但是其實中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程也沒有很久，您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展階段？

 

王曙煜：不少學者談到的商業(yè)體量偏大且有一定風險的，主要是指商業(yè)MALL和酒店。不論過去還是未來幾年，我們認為，主要做好位置選擇、產(chǎn)品定位和設計，商業(yè)街和商業(yè)公寓銷售依然會不錯。

 

商業(yè)MALL要避免盲目擴張開發(fā)，關鍵要考察當?shù)厥欠裼心芰ο?，開發(fā)商在商業(yè)開發(fā)過程中要清楚了解哪些項目可以自持、為什么要自持、自持了以后怎么做好、資產(chǎn)能否升值等問題。

 

贏商網(wǎng)：很多人預測2014年房地產(chǎn)會受到經(jīng)濟大環(huán)境的影響，有很多不確定因素，你怎么看待2014年中國商業(yè)地產(chǎn)的市場情況？

 

王曙煜：城鎮(zhèn)化是未來行業(yè)發(fā)展的重要機遇，長期來說，我認為中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景還是比較理想。盡管第一季度出現(xiàn)部分量價下降，但是隨著兩會的結(jié)束，客戶猶豫的心態(tài)在減少，市場的信心逐漸在遞增，2014年接下來的整體走勢將會平穩(wěn)發(fā)展。