房企稅負(fù)有多高？2013年，64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤(rùn)之比為1.15︰1。也就是說(shuō)，房企每賺2.15元，政府要拿走1.15元，企業(yè)只拿到1元錢(qián)。

 

宋延慶/文

 

去年的“欠稅門(mén)”事件也有個(gè)好處，使公眾知道了房企稅負(fù)之高。房企稅負(fù)有多高？去年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)151億元，納稅額258億元，平均每天納稅7071萬(wàn)元，這還不算名目繁多的各類(lèi)雜費(fèi)。統(tǒng)計(jì)顯示，算上各類(lèi)規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，房企稅費(fèi)支出大致是凈利潤(rùn)的2倍左右。當(dāng)然，高稅費(fèi)必然最終轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上。許多人可能不了解的是，房企背負(fù)著沉重的高額稅負(fù)的同時(shí)，也有過(guò)半企業(yè)享受著名目繁多的各類(lèi)政府補(bǔ)貼，真可謂亂象叢生。

 

稅負(fù)到底有多重？

 

去年央視根據(jù)一位李姓律師的推算，曝光說(shuō)“房企拖欠土地增值稅3.8萬(wàn)億”后，一石激起千層浪。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)怒斥央視“愚蠢無(wú)知”，多家涉事企業(yè)聲明“不欠稅”，國(guó)稅總局也出面澄清說(shuō)“欠稅存在誤讀”。凡事有弊也有利。“欠稅門(mén)”后，稅務(wù)部門(mén)悄然加大了土增稅的征繳力度，但也使公眾得以了解到房企稅負(fù)之繁雜和沉重。

 

依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)有11種。這些稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費(fèi)中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種。

 

截至4月24日（距4月30日年報(bào)“窗口期”還有4個(gè)工作日），已有167家上市房企發(fā)布了2013年年報(bào)，還未發(fā)布年報(bào)的企業(yè)有43家，其中包括云南城投、萬(wàn)方發(fā)展、三湘股份、金地集團(tuán)等。一份年報(bào)從年初拖到現(xiàn)在，估計(jì)草稿中有不少數(shù)據(jù)前后不一致，可能需要進(jìn)一步“加工”。建議這些企業(yè)，平時(shí)要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管控能力，建立適宜、高效的計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理體系，推行標(biāo)準(zhǔn)化的計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)報(bào)表（套表），提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和時(shí)效，不要再把精力過(guò)多地放在年報(bào)和季報(bào)“加工”上。

 

蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，截至4月20日發(fā)布年報(bào)的110家A股上市房企中，有64家企業(yè)有政府補(bǔ)助或補(bǔ)貼，占58%。對(duì)納稅額統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2013年這64家企業(yè)的平均凈利潤(rùn)率是10.85%，去掉政府補(bǔ)助后的凈納稅額與凈利潤(rùn)之比為1.15︰1。也就是說(shuō)，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元。另?yè)?jù)新華社記者統(tǒng)計(jì)，2007年至2012年六年間，A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤(rùn)之比通常保持在1︰1左右。

 

當(dāng)然，因?yàn)椴煌科蟮挠芰懊麧?rùn)高低相差較大，不同年份毛利率高低也不同，所以稅負(fù)也相差較大。2010~2012年間，萬(wàn)科納稅額一般是凈利潤(rùn)的2倍。2013年，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個(gè)百分點(diǎn)（結(jié)算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個(gè)百分點(diǎn)）；納稅額258億元，與凈利潤(rùn)之比是1.71︰1。招商地產(chǎn)2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率27.5%左右，同比下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)55.1億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)42.02 億元,同比增長(zhǎng) 26.64%。年內(nèi)，招商地產(chǎn)支付的營(yíng)業(yè)稅及附加45.8億元，所得稅24.6億元，是凈利潤(rùn)的1.28倍。融創(chuàng)僅所得稅開(kāi)支就達(dá)21.9億元，占年內(nèi)凈利潤(rùn)的67.2%。

 

中小房企的利潤(rùn)額雖然比不上大企業(yè)，但毛利率并不比大企業(yè)低，因此稅負(fù)也不輕。年報(bào)顯示，金科股份“應(yīng)交稅費(fèi)”與凈利潤(rùn)之比0.89，宜華地產(chǎn)是1.32，天業(yè)股份高達(dá)3.95。特別強(qiáng)調(diào)的是，房企年報(bào)中披露的三大項(xiàng)稅費(fèi)肯定是低于企業(yè)實(shí)際納稅額的，因?yàn)檫€有其他稅費(fèi)。而且，“應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)”也往往只是實(shí)際納稅額的90%左右。

 

總體來(lái)看，近年來(lái)A股上市房企納稅額一直不斷上升，增幅遠(yuǎn)高于利潤(rùn)增幅。據(jù)新華社記者統(tǒng)計(jì)，2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元，分別增長(zhǎng)了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增長(zhǎng)28%左右。

 

而這，也僅是公開(kāi)的法定稅費(fèi)，還不包括各類(lèi)名目繁多的規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)。

 

雜費(fèi)到底有多少？

 

某房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近城市河道，我們?cè)鵀樵擁?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商做過(guò)濱水住宅產(chǎn)品線研究與咨詢。開(kāi)發(fā)商拿地后，對(duì)500多米的河岸進(jìn)行了公園化整治（當(dāng)然也是為了提高產(chǎn)品溢價(jià)）。整治過(guò)程中，政府有關(guān)部門(mén)找上門(mén)來(lái)，開(kāi)發(fā)商不得不繳納河道維護(hù)費(fèi)和水土流失費(fèi)。

 

綠化環(huán)境還要交水土流失費(fèi)？或許不理解一線開(kāi)發(fā)的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目用地“紅線”內(nèi)開(kāi)挖樓座基坑，挖出了文物，于是上報(bào)。停工是必然的了。文物部門(mén)勘察現(xiàn)場(chǎng)后，派駐了考古人員。小鏟子、小刷子，一天天地仔細(xì)挖掘著。每耽誤一天工期，算上資金成本和給施工單位的怠工費(fèi)，成本增加20多萬(wàn)元?？砂验_(kāi)發(fā)商急壞了，不得不找關(guān)系做工作。答復(fù)是，“可以快點(diǎn)，但要交加班費(fèi)、文物保護(hù)費(fèi)”。最終開(kāi)發(fā)商還是不得不交。“今后再也不干這種傻事、實(shí)在事了。”開(kāi)發(fā)商抱怨說(shuō)。

 

還有很多雜費(fèi)，可能很多非地產(chǎn)或非地產(chǎn)一線人員甚至沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，比如白蟻防治費(fèi)、新墻體材料發(fā)展基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金、面積測(cè)繪費(fèi)、渣土外運(yùn)費(fèi)、燃?xì)夤芫W(wǎng)分?jǐn)傎M(fèi)、自來(lái)水新建管網(wǎng)費(fèi)、防雷減災(zāi)費(fèi)，防震檢驗(yàn)費(fèi)，等等。

 

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中到底有多少雜費(fèi)？去年，恒大集團(tuán)曾經(jīng)對(duì)公司有投資項(xiàng)目的全國(guó)130多個(gè)城市的審批狀況進(jìn)行過(guò)統(tǒng)計(jì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從買(mǎi)地到竣工交樓，再到給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，雖然每個(gè)城市情況不一，但也少則蓋50多個(gè)章，多則蓋110多個(gè)章。當(dāng)然了，幾乎蓋每個(gè)章，都要收費(fèi)。據(jù)恒大統(tǒng)計(jì)，收費(fèi)最少的城市也有37種雜費(fèi)，最多的有157種。

 

有開(kāi)發(fā)商戲言，只要不嫌麻煩想收費(fèi)，幾乎每個(gè)政府部門(mén)都能找到理由從房地產(chǎn)項(xiàng)目上“揩油”，甚至計(jì)生部門(mén)也能以檢查農(nóng)民工的名義收費(fèi)，而且大都有“紅頭文件”。沒(méi)有文件的怎么辦？也有辦法，最有效的辦法有兩個(gè)，一是堵工地，二是在辦公室糾纏不休。

 

與法定稅費(fèi)一樣，各類(lèi)雜費(fèi)最終也當(dāng)然要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。各類(lèi)規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)到底占房?jī)r(jià)的多少？據(jù)恒大統(tǒng)計(jì)，按平均值計(jì)算，收取的各類(lèi)規(guī)費(fèi)大約占房?jī)r(jià)的11%。在為房企做戰(zhàn)略及產(chǎn)品線研究與咨詢時(shí)，我們經(jīng)常做成本利潤(rùn)和價(jià)值成本優(yōu)化分析，因此能掌握一些房企及其項(xiàng)目的稅費(fèi)水平。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的11種稅費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的13%~15%；各類(lèi)規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，約占房?jī)r(jià)的8%~12%——稅費(fèi)全部加起來(lái)，約占房?jī)r(jià)的20%~25%，有些三四線城市甚至高于25%。

 

其實(shí)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的還有些隱性成本。因?yàn)楦黝?lèi)稅費(fèi)的征繳彈性較大，致使開(kāi)發(fā)商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開(kāi)發(fā)商都設(shè)有前期開(kāi)發(fā)或報(bào)批報(bào)建部門(mén)，專(zhuān)事公關(guān)和辦手續(xù)。其間所投入的人力成本和時(shí)間成本，最終還是要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。

 

如果把納稅額理解為企業(yè)的“社會(huì)責(zé)任”的話，問(wèn)題是，房企還要承擔(dān)著那些靠收費(fèi)、罰款得以存在的單位的“運(yùn)行責(zé)任”，還要房企流著道德血液的“道德責(zé)任”。

 

清理名目繁多的稅種和各類(lèi)規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)，確實(shí)已到了刻不容緩的地步了。在房企平均凈利率只有12%左右的“中利時(shí)代”下，這也是最有可能降房?jī)r(jià)的空間，而且也應(yīng)是今后征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)。

 

有多少房企在坐享政府補(bǔ)助？

 

令很多人想不到的是，房企在背負(fù)著高稅負(fù)的同時(shí)，也有些企業(yè)在領(lǐng)著地方政府發(fā)的“紅包”，享受著高額的政府補(bǔ)助。

 

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，A股上市房企中有58%的企業(yè)披露有“政府補(bǔ)貼（或補(bǔ)助）”。鑒于香港內(nèi)房股企業(yè)多數(shù)不披露補(bǔ)貼額，但估計(jì)比例可能更高。查閱上市房企過(guò)去幾年的年報(bào)，以及從蘭德咨詢的近百家上市房企客戶情況來(lái)看，享有政府補(bǔ)貼的，估計(jì)占到60%左右。

 

從披露有政府補(bǔ)貼的企業(yè)來(lái)看，64家企業(yè)去年補(bǔ)貼總額9.94億元，接近10億元。

 

對(duì)照上市房企過(guò)去幾年的年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，享有補(bǔ)貼數(shù)額較大的有華僑城A、世茂股份、華潤(rùn)置地(橡樹(shù)灣潤(rùn)景公館)、招商地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等。其中，華僑城去年獲得政府補(bǔ)助3.66億元；世茂股份（600823.SH）2013年（計(jì)入當(dāng)期損益的）政府補(bǔ)助金額是7076萬(wàn)元（占營(yíng)業(yè)收入的0.7%，占凈利潤(rùn)的4.3%），2012、2011年分別是8031萬(wàn)元和4024萬(wàn)元，三年累計(jì)1.91億元。SOHO中國(guó)2013年年報(bào)中未披露政府補(bǔ)助額度，但從前兩年年報(bào)中可以看到，2012年其經(jīng)營(yíng)溢利中政府補(bǔ)助為2.03億元，2011年為2.01億元。招商地產(chǎn)在年報(bào)中載明的營(yíng)業(yè)外收入的政府補(bǔ)貼，2012年是1635萬(wàn)元，2013年是3380萬(wàn)元。

 

總體來(lái)看，政府補(bǔ)貼占企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入的比例并不高，特別是大企業(yè)。但對(duì)一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，卻有明顯影響。新湖中寶（600208.SH）暫未發(fā)布2013年年報(bào)，但從半年報(bào)中可以獲知，其計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助金額是5458萬(wàn)元，占（歸屬于上市股東）凈利潤(rùn)的24%。而2012年上半年該公司獲得的政府補(bǔ)助高達(dá)2.18億元，占當(dāng)期凈利潤(rùn)的77.31%；2011年全年獲得政府補(bǔ)助更是高達(dá)4.85億元，占當(dāng)期凈利潤(rùn)的35.15%。知名度較高的企業(yè)中，2013年萬(wàn)通地產(chǎn)(萬(wàn)通龍山逸墅萬(wàn)通新界·紫藤堡)也獲得2889萬(wàn)元的政府補(bǔ)助，占凈利潤(rùn)的7.6%；金科股份獲得補(bǔ)助額7726萬(wàn)元，占凈利潤(rùn)7.9%。另外，2013年榮盛發(fā)展、中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展等也獲得了較高的政府補(bǔ)助。

 

由于政府補(bǔ)助存在計(jì)入的滯后性，加之許多企業(yè)在年報(bào)中并未詳細(xì)列明，因此準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)總數(shù)有相當(dāng)大的難度。基本上，政府補(bǔ)助主要有三種情況：一是稅收返還款；二是土地項(xiàng)目整理返還款；三是其他，如廉租房補(bǔ)貼、采暖供熱補(bǔ)貼、職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼、危舊房改造、項(xiàng)目投資獎(jiǎng)勵(lì)等。由于缺乏統(tǒng)一、透明的全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)，各家房企在獲得政府補(bǔ)助方面目前面臨最大問(wèn)題是不公開(kāi)、不公正，多數(shù)情況下需要憑關(guān)系、談條件，可謂亂象叢生。

 

正因如此，也給不少善于利用政策的企業(yè)留下了機(jī)會(huì)。有家西部地區(qū)的企業(yè)就非常善用“農(nóng)林水”等各類(lèi)補(bǔ)助政策。在我們?yōu)樵撈髽I(yè)做戰(zhàn)略咨詢過(guò)程中，雙方共同研究、設(shè)計(jì)出了其城鄉(xiāng)統(tǒng)籌項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)生態(tài)項(xiàng)目、新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目等的多項(xiàng)補(bǔ)貼方案，甚至開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配建的文體館也能拿到建設(shè)補(bǔ)貼。粗略算下來(lái)，該企業(yè)實(shí)際每年拿到的各類(lèi)補(bǔ)貼有3000多萬(wàn)元。

 

這不得不讓我們思考，即使沒(méi)有統(tǒng)一、透明的全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)，地方政府是否也應(yīng)公示相關(guān)補(bǔ)貼政策？否則在“本分”企業(yè)與善用政策的企業(yè)之間就會(huì)不公平。另外要思考的是，除全國(guó)性大企業(yè)外，政府補(bǔ)助為何頻頻降落在那些盈利能力差的地方性中小企業(yè)上？而獲得政府補(bǔ)助多的那些地方性中小企業(yè)，盈利能力增強(qiáng)的又有幾家呢？

 

某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間的關(guān)系確實(shí)扯不清，道不明，已形成了誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)的共生關(guān)系，而這一共生關(guān)系還只是整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的其中一環(huán)。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)。在這一生態(tài)系統(tǒng)中，政府在食物鏈最上端，相當(dāng)于占有一半左右明股和暗股的第一股東；開(kāi)發(fā)商處于中游，算是既食草又食肉的雜食動(dòng)物；而設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢等服務(wù)商，處于食物鏈末端，基本上只有“喝湯”的份兒。

 

（作者系蘭德咨詢總裁）