萬科在“事業(yè)合伙人”路上動作相當(dāng)迅速。
記者掌握的一份資料顯示，萬科已經(jīng)開始著手在南京溧水項目啟用事業(yè)合伙人模式，而這將是萬科第一次開放同股同權(quán)的純股權(quán)項目，并計劃將于4月21日起開始預(yù)約簽約。
“萬科很精明。”不止一名專業(yè)人士在聽到萬科同股同權(quán)模式后，給出如此判斷。其中一位專業(yè)人士指出，利用同股同權(quán)模式，雖然對萬科的收益會有所影響，但能保證高周轉(zhuǎn)快速大量推盤，可以用更少的錢撬動更多的項目，“其實收益并沒有減少多少，反而投資風(fēng)險還分散了。”
同時，資料還顯示，本次操作的南京溧水項目回報率相當(dāng)可觀，預(yù)計一年末回本44%，2年末累計回本88%，3年末回100%本金和35%收益。
“這應(yīng)該會吸引不少的投資者，但對項目的資金回本要求也會非常高。”一名長期負責(zé)資本操作的房地產(chǎn)企業(yè)高管對本報記者表示，在目前樓市成交低迷的市場環(huán)境下，這一項目是否能兌現(xiàn)回本和收益仍然是個未知數(shù)。
誘人的放權(quán)模式
改變過往的“大股操盤”模式，逐步向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，是萬科現(xiàn)在重點操作的事情。
萬科集團總裁郁亮日前表示，過去萬科采用“大股操盤”模式，與其他公司合作項目時，大多是占一半以上股份，所費的資金較多。轉(zhuǎn)型后，萬科只占小股份，通過輸出管理和品牌提升萬科的凈資產(chǎn)收益率，這也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場份額，進而擺脫對股權(quán)融資的依賴。
此次第一次試水該模式的南京溧水項目，是萬科今年2月下旬新獲取的項目。當(dāng)時萬科以11億元的底價將該項目攬入囊中，包括2幅純住宅用地，3幅商住混合用地，總面積21.9萬平方米，樓面價2092元/平方米。
根據(jù)投資計劃，機構(gòu)投資人和個人投資人共同募集規(guī)模約為6.62億元的主基金，通過基金管理人萬諾資產(chǎn)管理有限公司出資6.4億元，持有萬科南京溧水項目50%股權(quán)，南京萬科將同樣出資6.4億元持有溧水項目剩余50%股權(quán)。
資料顯示，萬諾資產(chǎn)管理有限公司是萬科與諾亞基金共同成立的合資公司，目前已有多個項目在操作。據(jù)介紹，除萬諾二號未開盤以外，其它投資的項目全部超越或符合預(yù)期，包括太遠朗潤園項目、太原藍山項目、杭州萬科浦沿項目等。
“把35%的收益率平攤到每年，收益率大概是11%左右，這在行業(yè)水平中并不算高，但由于三年內(nèi)每年都分期還本，所以對投資者的吸引力還是不錯的。”上述高管告訴本報記者。
信息披露，現(xiàn)在溧水周邊小開發(fā)商毛坯房7600元/平米，萬科的這一項目為精裝,明年開盤價格為8600元/平方米，預(yù)期收益約1.38，內(nèi)部回報率為19.93%。如返還部分按10%/年重復(fù)投資，則投300萬，3年后預(yù)計可拿回455萬。
當(dāng)然，萬科的收益也不少。上述熟悉資本運作的專業(yè)人士更透露，與諾亞合作成立基金，再通過萬諾對這些資金進行管理，其實在這過程中，萬諾和LP之間有一個超額分成安排，這其實令萬科的收益有增無減。
該名人士進一步解釋，GP與LP簽合伙協(xié)議的時候，會和LP談好年收益率，假設(shè)年收益率定為18%，一旦收益超過18%，那么超出部分LP要與GP分成。
但上述高管人士亦特別提醒，在同股同權(quán)模式下，對項目資金回本的要求變得非常高，因為一年之后就要還本44%。這意味著該項目必須要在一年內(nèi)開發(fā)預(yù)售，而且取得不錯的銷售成績。
收益保證難料
如此一來，南京溧水項目能否賣得好，成為投資者最為關(guān)心的關(guān)鍵問題。
眾所周知，目前長三角區(qū)域樓市似乎整體陷入崩盤危機，樓盤降價、房企債務(wù)違約、資金斷裂等新聞不斷傳出，一片恐慌情緒迅速蔓延。
相比較而言，南京的房地產(chǎn)市場情況似乎相對穩(wěn)定些。一名深諳南京市場的業(yè)內(nèi)人士透露，目前南京的供需比暫未出現(xiàn)失衡狀態(tài)?，F(xiàn)在南京的樓盤銷售情況尚可，雖然不像去年那樣瘋狂，但開盤銷售一般都能完成七八成。
根據(jù)統(tǒng)計局4月21日公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，70個大中城市中，南京3月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比2月份擴大0.3個百分點；同比上漲11.3%，漲幅比2月份回落1.5個百分點。這也是南京新建商品住宅連續(xù)第22個月環(huán)比漲價。
不過這依然掩飾不了外界對南京市場未來走勢的憂慮。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，3月份全市共成交商品住宅5022套，同比下降了四成左右。與此同時，自3月份以來，南京商品住宅的庫存量呈不斷增加趨勢。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至目前，全市商品住宅庫存量已達3.8萬套，創(chuàng)下最近6個月以來新高。
同時，開發(fā)商跑路的消息也在南京出現(xiàn)。日前有消息稱，南京福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠款可能不下數(shù)億，老板早已于去年6月“跑路”。另據(jù)悉，南京跑路的開發(fā)商并不止南京福地一家。
萬科在給予本報記者的回應(yīng)中表示，該項目系股權(quán)投資，其收益會受到市場、政策環(huán)境等不確定性因素的影響。萬科作為股東之一，將盡力發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，努力創(chuàng)造更多收益。
為保證項目開發(fā)進度的順利進行，并獲取較好的銷售業(yè)績，萬科定下的事業(yè)合伙人跟投制度，似乎成為了應(yīng)對逆勢的“法寶”。
萬科指出，與合作模式不同，合伙人制度在項目層面，目前主要體現(xiàn)為鼓勵公司員工參與跟投。而在本次的項目投資中，原則上要求項目所在一線管理層和項目管理人員必須跟公司投資。“這相當(dāng)于將員工利益和公司利益捆綁在一起，團隊就會盡全力保證樓盤的開發(fā)銷售。”專業(yè)人士稱。
當(dāng)然，還可能會有最壞的應(yīng)對安排。“相信這個項目可能還會申請開發(fā)貸款，就算賣不到多少錢，也能用開發(fā)貸款還給投資者。”上述房企高管表示。
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