一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。

截至3月底，全國70個(gè)大中城市中有超過14個(gè)城市二手房價(jià)格出現(xiàn)下跌，包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場普遍降溫。2014年3月，全國70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.12，比上月下降0.03點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達(dá)到28個(gè)。

進(jìn)入4月后，申城樓市仍未見起色。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月前半個(gè)月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在缺乏外部利好刺激的情況下，上海4月二手房成交量恐將跌破2萬套大關(guān)。一度被認(rèn)為房價(jià)不會下跌的北京，據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，環(huán)比下降13.4%。

從歷史上來看，二手房市場的成交低迷和價(jià)格下跌會傳導(dǎo)至新房市場，并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系，影響市場預(yù)期。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說，因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn)，導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。需求龐大的一線城市，也開始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的跡象。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場定價(jià)的話語權(quán)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是房價(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)的先兆。

數(shù)據(jù)：房企拿地資金銳減

樓市成交量價(jià)增速雙降

近日，國家統(tǒng)計(jì)局相繼發(fā)布了“2014年1－3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”和“3月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“一季報(bào)”，這組數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，全國樓市成交出現(xiàn)量價(jià)增速雙降：

2014年1－3月份，全國商品住宅銷售面積17825萬平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年相比下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。

房價(jià)方面，3月份全國70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份68個(gè)城市漲幅回落；與2月相比，4個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格現(xiàn)已下降。

DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，雖然一季度是傳統(tǒng)市場淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經(jīng)歷了2013年市場成交量和房價(jià)的大幅上升后，市場開始進(jìn)入調(diào)整期。

20強(qiáng)房企4月拿地額不足1月一成

今年年初以來，各地樓市的成交量開始持續(xù)萎縮，而近期各地頻頻傳出的降價(jià)消息更是不斷刺激著市場的神經(jīng)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，排名國內(nèi)銷售額前20位的房企，用于拿地的資金明顯減少，雖然前4個(gè)月上述房企的拿地總金額達(dá)到了1237.11億元，超過了去年同期的1101.37億元。但從月度變化上看，在僅剩一周的情況下，4月份20家房企用于拿地的資金只有55.95億元。而去年4月份，20家房企全月拿地額則達(dá)到了291.17億元。

從數(shù)據(jù)上看，20家房企已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月減少了在土地方面的支出。其中1月份為年內(nèi)最高點(diǎn)，拿地總金額高達(dá)600.99億元，隨后便逐月下調(diào)，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進(jìn)一步下滑至254.54億元，4月份截至23日，更是只有55.95億元。包括萬科、華潤、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的14家房企，4月份至今還沒有一塊土地入手。

市場：多城市迎來大幅降價(jià)

杭州開發(fā)商“比賽”降價(jià)

4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，房企涉及大幅價(jià)格調(diào)整之前，需向政府部門通報(bào)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個(gè)成交量，是2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價(jià)是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。

價(jià)格在下降，可售房源在增加，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號。

“有些板塊，降價(jià)太密集了，就跟降價(jià)比賽似的。像在一橋的橋南區(qū)域，萬科的一個(gè)樓盤剛剛想降價(jià)，世茂就降價(jià)來‘截和’，然后綠城巧園也跟著降價(jià)。”一位在杭州濱江板塊有項(xiàng)目房企代表說。2013年11月底，新盤萬科璞悅灣公布了18800元/平方米的起價(jià)，隨后，與萬科璞悅灣相距不到一公里的綠城巧園來“截和”，總價(jià)一口價(jià)150萬元，相當(dāng)于17000-18000元/平方米。

“沒辦法撬動市場，只要你一動，周邊的樓盤就跟多米諾骨牌一樣，跟著降，而且主打的就是你的客群。”上述人士稱，市場價(jià)格越來越低，開發(fā)商定價(jià)越來越?jīng)]有底線。

成都一樓盤價(jià)格驟降5000元

今年3月初，由雅居樂和星河灣聯(lián)合開發(fā)的成都城南高端樓盤“鉑雅苑”，突然宣布降價(jià)，最高降價(jià)幅度近6000余元/平方米。3月29日，九龍倉御園數(shù)百名業(yè)主封住售樓部，這次激怒購房者的主要原因是九龍倉御園二期、三期、御公館降價(jià)達(dá)5000元/平方米。

然而就在今年2月，該樓盤還以11170元/平方米單價(jià)出售，某業(yè)主買房后一個(gè)月，立即就虧了37萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行信貸收緊，限購政策的不明朗，地產(chǎn)商正在加速跑量，回籠資金，“房子不好賣，開發(fā)商正處于水深火熱中”。

自今年2月份杭州樓市打響降價(jià)第一槍以來，樓盤降價(jià)態(tài)勢開始蔓延，其中臺州市的樓市降溫跡象明顯。最新數(shù)據(jù)顯示，臺州一季度銷售下滑明顯，庫存壓力較大，已有部分房企大幅降價(jià)。

據(jù)臺州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，臺州市一季度商品房銷售面積為53.94萬平方米，同比下降40%，銷售下滑明顯。商品房待售面積96.56萬平方米，同比大增64.8%，庫存壓力較大。

在此種情形下，臺州部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)了明顯下滑。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿耸客嘎?，臺州開元名都置業(yè)有限公司開發(fā)的臺州銀河名苑項(xiàng)目推出了內(nèi)部員工7折購房活動，部分戶型甚至達(dá)到5.9折，另外還加送車位。

浙江臺州樓盤現(xiàn)6折內(nèi)部“甩賣價(jià)”

房地產(chǎn)商：亟須回籠資金

信貸“兩頭緊” 資金成剛需“緊箍咒”

自去年年底以來，房地產(chǎn)類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽(yù)會長聶梅生表示，今年一季度的特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張，而購房者想獲得按揭貸款同樣不容易。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高，部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛消耗資金過多，同時(shí)銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，資金面短缺的危機(jī)。

一方面，在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下，個(gè)人房貸政策絲毫沒有放松的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過70%。

另一方面，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的審批日趨謹(jǐn)慎，使開發(fā)商在資金方面捉襟見肘。

其實(shí)在今年早些時(shí)候，香港地產(chǎn)大鱷新鴻基開始打出首輪降價(jià)后，萬科董事長王石就公開表示2014年樓市非常不妙，曾預(yù)言房價(jià)上漲的任志強(qiáng)也一改口風(fēng)認(rèn)為市場受庫存量影響2014年房價(jià)將開始回落。

大型房企怕影響跟地方關(guān)系不敢大肆降價(jià)

萬科集團(tuán)董事局主席王石近日公開表示，2008年因?yàn)闃潜P降價(jià)，萬科被南京市政府罰款4000萬元。此言一出，一石激起千層浪。

盡管此事有其特殊性，但大型房企降價(jià)在地方上引起的反彈并非孤例。王石在接受媒體采訪時(shí)稱，另有幾個(gè)重點(diǎn)城市因萬科降價(jià)，進(jìn)駐萬科查賬、查稅。2008年有地方政府召集房企開會時(shí)，主題可以概括為“不許降價(jià)，遠(yuǎn)離萬科”。

上述萬科內(nèi)部人士向記者透露，如今萬科不敢輕易提降價(jià)，一方面害怕前期業(yè)主鬧事，另一方面也怕得罪地方政府。

業(yè)內(nèi)人士則表示，由于調(diào)控任務(wù)，地方政府有控制房價(jià)上漲的壓力，但從自身利益出發(fā)，地方政府顯然更不愿意看到房價(jià)下跌。業(yè)內(nèi)人士透露，長沙、杭州、寧波等地方政府召集開發(fā)商座談時(shí)，都談到開發(fā)商不要輕易降價(jià)拋盤，以免引起市場悲觀情緒蔓延。

地方政府：土地依賴癥不減

無錫“繞道”救樓市：購60平方米戶型即可落戶

樓市不溫不火且?guī)齑婢痈卟幌碌臒o錫，從戶籍角度入手，開啟了救市之路。

4月22日，無錫市公布《無錫市政府印發(fā)關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》，從5月1日起，無錫市范圍內(nèi)(包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市)執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在本市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第一季度地方財(cái)政55.4%靠“賣地”

根據(jù)最新財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的主角地位依舊穩(wěn)固。今年第一季度國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財(cái)政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1比1.7。

與此同時(shí)，由《中國經(jīng)濟(jì)周刊》與中國經(jīng)濟(jì)研究院聯(lián)合發(fā)布的23個(gè)省(市)“土地財(cái)政依賴度”排名顯示：23個(gè)省(市)最少的有1/5債務(wù)靠賣地償還，浙江、天津2/3債務(wù)要靠土地出讓收入償還，分別達(dá)66.27%和64.56%。在被審計(jì)調(diào)查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達(dá)81%，縣級政府也超過50%。

“對地方政府而言，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營改增，首先沖擊的就是地方財(cái)政。”安邦咨詢高級研究員賀軍表示。

讓房地產(chǎn)市場充分調(diào)整

《中國證券報(bào)》評論員

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化現(xiàn)象顯著。一線城市供需仍然失衡，由于房價(jià)已背離市場購買力，加之買漲心態(tài)作祟，市場對降價(jià)并不買賬；部分二三線城市供應(yīng)過剩，消化能力不足，量價(jià)均存在下行壓力。

房地產(chǎn)市場低迷，不僅會影響到地方政府的土地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，也會“拖累”數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)。這就不難理解為何每次樓市低迷之時(shí)，地方政府總會產(chǎn)生救市沖動甚至付諸行動。

但這種做法真的利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展嗎？從歷史經(jīng)驗(yàn)不難看出，救市政策的出臺雖然有助于投資需求恢復(fù)，但這部分投資的恢復(fù)帶有一定盲目性，既造成供應(yīng)過剩、風(fēng)險(xiǎn)累積，又進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”，惡化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

市場化和差別化是未來房地產(chǎn)調(diào)控思路。在逐漸去除行政手段的同時(shí)，要允許各地根據(jù)自身市場條件進(jìn)行調(diào)整。但在這個(gè)過程中，應(yīng)把握好調(diào)整力度和節(jié)奏，避免將其演變?yōu)檎{(diào)控松綁，要留給市場足夠的自發(fā)調(diào)整空間。