自住房對于樓市的影響，現(xiàn)在看來已經(jīng)不再僅僅局限在剛需產(chǎn)品上了，樓市觀望情緒的濃厚，即便是一向端著架子賣的高端豪宅也明顯感覺得到。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。但售價卻在一些千萬級項目的拉動下，首次突破六萬元大關(guān)，達(dá)到了60026元/平方米，同比大漲20%。有機構(gòu)預(yù)計，未來還會有更多報價在10萬元左右的高端項目扎堆入市。但實際上北京的高端新盤卻鮮有成交價能在10萬元以上的，報價沖上10萬元，更多是一種象征，意在抬高買房人對于高端盤的預(yù)期，其實，豪宅價格暗降已經(jīng)是不爭的事實。

降價風(fēng)未吹向豪宅 買房人失望后轉(zhuǎn)觀望

家住菜市口的王俊杰（化名）夫婦，是老房拆遷補償?shù)氖芤嬲?，去年兩千多萬的拆遷補償款到賬，讓工薪階層的夫妻倆頓時富裕了起來。不過，由于只是普通的工人，沒有特別的投資渠道，而唯一的兒子還在上大二，暫時也沒有花錢的需要，因此夫妻倆對如何處理這一大筆錢反而犯起了愁。

“我是很反對把錢都放銀行的，一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不過物價的上漲，存那么多錢不是等著貶值嗎！”王俊杰對北京青年報記者表示，全家最值錢的老房子被拆遷，換來的現(xiàn)金，是準(zhǔn)備下半輩子能舒服一點，并讓兒子過得輕松些的資本。因此，全家人思來想去，最終決定還是要花在買房上，因為從這么多年的經(jīng)驗看，至少買房沒有貶值的。

打定了注意，王俊杰就一直在樓市中尋找機會。今年初以來，大量自住型商品房的入市對樓市的沖擊影響明顯。不斷傳出的利空聲音，以及剛需項目接二連三地傳出降價與低開。讓王俊杰看到了出手的時機。“除了現(xiàn)在住的這套兩居室，我們家還能再買一套房子，準(zhǔn)備把大部分補償款都花在這上面，索性就買個千萬級別的別墅。再加上房子現(xiàn)在都說降價了，哪怕只有一個點的折扣，也能少花十多萬元。”王俊杰對記者介紹著自己的算盤。

不過令他頗感意外的是，他最關(guān)注的南四環(huán)的一處新盤別墅項目，不但價格未有松動，反而每平方米還漲了幾千塊。“去年他們一期開盤賣了30多套，宣稱當(dāng)天就售罄了。今年二月新推的二期，共有90多套房，雖然到現(xiàn)在只賣出十幾套房子，當(dāng)總價卻從1500萬元起，漲到了1800萬元起。”本想趁樓市低迷“撿便宜”的王俊杰對于豪宅價格的逆勢上漲很是失望，他告訴北青報記者，想要再等等看，也許機會會來臨的。

公寓豪宅銷量降七成 均價卻沖上6萬元/平方米

正是由于高端豪宅對于價格的堅守，讓買房人流失的趨勢比剛需盤還要明顯，一位業(yè)內(nèi)人士表示。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)更能清晰地反應(yīng)高端豪宅現(xiàn)下的銷售困境。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交了135套，同比去年3月下滑了7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低了68%，同樣接近7成。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，3月份，在樓市整體預(yù)期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是剛需項目“平價跑量”的現(xiàn)象逐步擴大并漸成趨勢，令剛需客群的觀望情緒加深。對預(yù)期的不看好，也同樣令部分高端購房群體出現(xiàn)了一定的觀望情緒。

造成豪宅成交量大幅下挫的除了市場整體的冰凍以外，另一個重要因素就是豪宅價格逐漸攀高，也將不少意向購房人擋在了門外。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科·如園、紫御華府、西山壹號院、紅璽臺等項目在內(nèi)，共有16個項目的套均價格超過1000萬元。正是在這些高價房源和千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價首次突破六萬元大關(guān)，達(dá)到了60026元/平方米，同比大漲20%。

高端客戶也開始省著花錢

高端豪宅一向都是端著賣的慢銷奢侈品，業(yè)內(nèi)也有關(guān)于高端豪宅越是逆市漲價，越代表抗跌保值的說法。但目前的高端盤銷售遇冷，確實不爭的事實。

某大型房企的銷售總監(jiān)告訴北青報記者，多年來他操盤過的豪宅項目不止一次遇到豪氣沖天的買房人，有的人甚至還分不清自己所買的房子位于北京哪個區(qū)，只是因為兒女在附近上學(xué)，就豪擲千萬元買房。

但是，據(jù)他近兩個月與旗下高端項目的購房人交流，明顯感覺到，曾經(jīng)不差錢、甚至一時沖動就買單的高端房買家，如今也開始慎重地計算著買房了。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，北京的豪宅市場上，有三類人群一直都是主力：一種是商界的影響力人物，一種是山西、內(nèi)蒙古等靠能源發(fā)家的買房人，另一種則是南方民營企業(yè)的企業(yè)主們。即便有限購，項目方也有各種辦法幫其曲線買房。但如今，三種買房群體都陷入了觀望和低迷，商界的買房人，由于樓市的整體環(huán)境，對于新買一套房十分慎重；而山西、內(nèi)蒙古等地的買房人，又受困于煤炭、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的危機，早已沒了曾經(jīng)的豪爽；而南方的民營企業(yè)家們，同樣受困于實體經(jīng)濟的增速放緩，對于購買豪宅更加慎重。

這一些列的因素直接造成了當(dāng)前豪宅成交量的大幅走低，購房人觀望態(tài)勢明顯。

十萬元項目扎堆入市

實際售價難免要打折

雖然豪宅成交陷入困境，但未來新增供應(yīng)的豪宅項目卻并不少。由于去年底的高價房限制入市政策，導(dǎo)致多個地王項目延期到今年登場。

不久前代理機構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布了一季度市場報告預(yù)測，將有10個左右高端住宅項目年內(nèi)入市，且多數(shù)項目的預(yù)售價格都超過10萬元/平方米。其中包括中赫萬柳書院、保利海德公園、萬科此前收購的凱德地安門項目，以及三里屯的通盈中心等都計劃今年開盤入。

不過，高定價卻并不代表著高售價。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，北京市場上雖然號稱10萬元以上的在售項目不少，但真正售價超過10萬元的并沒有幾個，大部分項目炒作10萬元定價，更多是為了抬高購房人對豪宅產(chǎn)品的信心和預(yù)期。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，新近崛起的豪宅聚集地孫河，就有多個項目報價接近10萬元，像龍湖的雙瓏原著，最貴的房源報價超過10萬元/平方米，而臨近的北京院子報價也在8至9萬元每平方米。這樣的高定價，也讓孫河重新被購房人認(rèn)識和熟知，成為北京的豪宅聚集地之一。但從建委網(wǎng)站的實際簽約情況看來，兩個項目的實際銷售均價距離10萬元還差得遠(yuǎn)，其中龍湖雙瓏原著的成交均價為65375元/平方米，而北京院子的成交均價則為67895元/平方米。

與這些項目大幅提高報價，但實際銷售時大打折扣不同，也有的高端豪宅并不愿過于高調(diào)，將報價拔高到10萬元的高度。“今年的樓市整體形勢并不樂觀，公司對于銷售去化率更加重視，對于價格并未刻意拔高。”京投銀泰琨御府的一位負(fù)責(zé)人告訴北青報記者。

據(jù)了解，作為西三環(huán)慈壽寺地鐵站上蓋的豪宅產(chǎn)品，加上西三環(huán)長期缺少新盤供應(yīng)，琨御府一度被預(yù)計售價將達(dá)到10萬元/平方米。但這種猜測遭到了項目方的否認(rèn)。“價格并未最終確定，周邊的二手房價格約為7萬元，新盤最終定價可能會是8萬元/平方米左右，并包含精裝修。”該負(fù)責(zé)人表示，略高于周邊二手房價的定價策略，使得項目不同于一般蓄客較慢的豪宅，目前的有效客戶已經(jīng)超過了實際準(zhǔn)備開盤的房源數(shù)量兩倍。尤其是周邊有換房需求的買房人，賣掉二手房后，并不會有太大的壓力就能實現(xiàn)換房。

有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，務(wù)實的定價策略，在樓市整體趨冷時，不僅是剛需盤跑量的重要方法，對于銷售緩慢的高端項目來說，更加必要。否則成交量不斷下探，而價格卻不斷上漲的銷售困境恐怕還將繼續(xù)。