今日，在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉辦的第58期“經(jīng)濟(jì)每月談”上，權(quán)威專家指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，但不會(huì)出現(xiàn)整體性急跌。專家建議調(diào)控政策微調(diào)，降低房地產(chǎn)投資下滑對(duì)未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的影響。

房地產(chǎn)投資下降令經(jīng)濟(jì)放緩

今年以來，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家包括國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)唱空。比較有代表性的是IMF的報(bào)告，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力從發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移到發(fā)達(dá)國(guó)家。美國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)好轉(zhuǎn)，而發(fā)展中國(guó)家過去五年資產(chǎn)價(jià)格沒有調(diào)整。這里的資產(chǎn)價(jià)格主要是指房地產(chǎn)市場(chǎng)。“這樣類似的報(bào)告及看法對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期帶來一定負(fù)面影響。”國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部部長(zhǎng)祝寶良說。祝寶良分析，一季度經(jīng)濟(jì)增速放緩主因是投資回落，包括制造業(yè)、房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施三大領(lǐng)域都在下降，其中房地產(chǎn)投資下降比較嚴(yán)重，到4月份增速已經(jīng)回落到14%。房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)建設(shè)投資下降導(dǎo)致對(duì)冶金、建材行業(yè)需求下降，工業(yè)增速也下降。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心學(xué)術(shù)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)張立群表示，房地產(chǎn)投資回落是一季度投資回落的主因。在制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資三項(xiàng)中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資更有主導(dǎo)性。未來，基礎(chǔ)設(shè)施投資有政策支持基本保持走穩(wěn)態(tài)勢(shì)，制造業(yè)投資取決于產(chǎn)能調(diào)整。“目前房地產(chǎn)進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級(jí)過程。這一過程與房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境的變化緊密相連。過去幾年，房地產(chǎn)業(yè)在一、二線城市發(fā)展空間日益狹窄之后，開始搶抓城鎮(zhèn)化機(jī)遇，導(dǎo)致三、四線城市樓盤的建設(shè)發(fā)展比較快。目前對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響不確定的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資。”他分析說。

祝寶良認(rèn)為，今年下半年及二季度經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍存，主要看投資，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)，從去年開始房?jī)r(jià)預(yù)期已經(jīng)開始改變。

警惕投資投機(jī)性炒作影響房?jī)r(jià)

去年至今，部分二、三線城市先后出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下調(diào)的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩盤”說塵囂甚上。

如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，祝寶良判斷，“我認(rèn)為在供需關(guān)系上，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)暴跌?？傮w看，今年房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)放緩，但不至于出現(xiàn)大的問題。”

他分析，通過研究發(fā)現(xiàn)，剛性需求影響中國(guó)房?jī)r(jià)上漲40%。剛性需求正在發(fā)生變化，1981~1991年的嬰兒超級(jí)增長(zhǎng)已經(jīng)結(jié)束。從1981年~1991年每年增長(zhǎng)2300萬人減少到現(xiàn)在平均每年增長(zhǎng)1800萬人，對(duì)于住房需求的套數(shù)下降了2萬多套，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。投資性需求加上改善性需求大概占了購(gòu)房需求的30%。從這個(gè)角度看，中國(guó)房?jī)r(jià)可能處于一個(gè)下跌通道。從需求看是回落的，但房地產(chǎn)供給這幾年是增加的，保障性住房每年大概有500萬套，商品房每年供給1100萬套。

此外，制造業(yè)增速放緩及利率走向，對(duì)房地產(chǎn)短期影響也很大。“預(yù)測(cè)二季度甚至下半年的經(jīng)濟(jì)很重要的問題是看房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格。而這跟我們短期資金成本的高企有直接的關(guān)系。”祝寶良指出。

張立群認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?0%以上的高增長(zhǎng)區(qū)間回調(diào)到7%~8%之間的中高增長(zhǎng)區(qū)間，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展在減速，這導(dǎo)致三z、四線城市出現(xiàn)了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和造城運(yùn)動(dòng)一定的脫節(jié)。過去幾年投機(jī)投資性買房對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了支持，但在預(yù)期下降背景下，三、四線城市需求不足問題開始凸顯，賣房難出現(xiàn)。

張立群表示，“未來新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會(huì)逐步把城市群的發(fā)展空間拓寬，給房地產(chǎn)更大的發(fā)展空間。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)之間的洗牌會(huì)開始，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速放緩。但這是一個(gè)溫和調(diào)整的過程，不會(huì)出現(xiàn)樓市崩盤。”

張立群指出，總體看，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是供不應(yīng)求。對(duì)于限購(gòu)，長(zhǎng)效機(jī)制還沒有建立，如房地產(chǎn)稅的立法，包括不動(dòng)產(chǎn)的登記等制度建設(shè)并未到位，應(yīng)該高度警惕投資投機(jī)性的炒作活動(dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。目前三、四線城市房?jī)r(jià)下降，會(huì)影響一線城市買房預(yù)期。市場(chǎng)觀望導(dǎo)致的購(gòu)買存量累計(jì)下來，在一線城市和二線城市基本上是居住性需求占主導(dǎo)，不會(huì)等待很長(zhǎng)時(shí)間，一旦未來“剛需”不愿意等下去，到下半年集中釋放，將對(duì)未來一、二線城市特別是一線大城市房?jī)r(jià)形成上漲壓力。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)張永軍表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量尚在一定范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)下降幅度不是很大。另外，中國(guó)房?jī)r(jià)下降不會(huì)像房?jī)r(jià)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響那么大—美國(guó)房地產(chǎn)有金融衍生品，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控比美國(guó)更為嚴(yán)格。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了變化，我們要正視其中的風(fēng)險(xiǎn)，但要認(rèn)真分析房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際影響，不要夸大負(fù)面影響。”張永軍說。

政策需微調(diào)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最不確定的因素，這已成為國(guó)內(nèi)外學(xué)者的共識(shí)。與會(huì)學(xué)者認(rèn)為，一定的政策微調(diào)將使房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可控。

張立群認(rèn)為，房地產(chǎn)未來發(fā)展最重要的因素是貨幣政策，需保持合理的流動(dòng)性，特別是利率水平。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基本問題還是增加供給的問題，這對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資至關(guān)重要。如保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等相關(guān)的住房建設(shè)，應(yīng)該抓緊落實(shí)。一、二線城市還是供不應(yīng)求，在基礎(chǔ)設(shè)施配套支持下，盡快把相關(guān)的土地供給能力提高。

祝寶良表示，在上半年五六月份以前，宏觀調(diào)控政策基本上穩(wěn)定至目前水平就可以，同時(shí)短期內(nèi)從貨幣政策上要適當(dāng)引導(dǎo)利率下行，給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，不至于房?jī)r(jià)下降過快帶來一些信用風(fēng)險(xiǎn)的問題。降低存款準(zhǔn)備金率和降息還為時(shí)過早。此外，房?jī)r(jià)下跌幅度較大的地區(qū)可以考慮適當(dāng)放開限購(gòu)措施。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳指出，從風(fēng)險(xiǎn)判斷，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)問題，傳導(dǎo)路徑比較清楚—如果房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇萎縮，房?jī)r(jià)顯著下行，開發(fā)商資金鏈方面連著銀行和信托，連著地方政府土地收入，都會(huì)受到影響。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)地區(qū)之間差異非常大，是一個(gè)地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)。政策的處置和引導(dǎo)需要因地制宜，不同地區(qū)要差別對(duì)待。如果統(tǒng)一出一個(gè)政策調(diào)控或者支持放松，這都會(huì)帶來問題。其次，對(duì)貨幣政策保持一定程度的寬松，保持合理的流動(dòng)性。