十八屆三中全會《決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，那么，如何進行房產(chǎn)稅改革？ 中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇指出，房產(chǎn)稅改革應(yīng)以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)，按照這樣的思路去設(shè)計具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過渡方案，才能兼顧政府，企業(yè)，和高、中、低不同收入人群各自的利益，實現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。
       周天勇首先指出，從目前地方財政收入的正規(guī)渠道看，增值稅75％歸中央，營業(yè)稅改革為增值稅后，如果沒有新的稅種，未來地方財政收入在全部財政收入中的比例將進一步下降，幾乎沒有穩(wěn)定的稅收收入。地方政府目前的開支，除稅收部分外，65％~75％來自于賣地、收費和借債。地方財政中，2010~2012年三年土地出讓金收入為年均3萬億元，已高達地方政府年收入的40％~50％，有的地區(qū)更高。而且，從歷史的更長時間看，年度間收入很不穩(wěn)定；從未來看，城市化的進程總有一天將基本完成，賣地財政也將終結(jié)。并且，目前的土地財政，形成地方政府擴大城區(qū)、大上項目、強征強拆、壟斷出讓、推高房價、實業(yè)趨落、房地產(chǎn)泡沫等一系列問題。那么，如何改革呢？
       一些學者不主張房地產(chǎn)稅改革，而是進行微調(diào)，在其他方面開源節(jié)流。但是，周天勇認為這種思路會遇到體制和社會格局的變化所帶來的問題：（1）按照黨的十八屆三中全會《決定》部署的農(nóng)村土地體制改革，農(nóng)民同地同價，減少征地范圍；（2）強調(diào)用地紅線、用途規(guī)劃管制，約束政府用地；（3）農(nóng)民抵制強拆強征，征地難度越來越大。結(jié)果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，并越來越少，征地囤地儲備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會因債務(wù)審計和考核大大減少。一方面，地方政府財政將遇到前所未有的困難，行政公務(wù)經(jīng)費緊張，交通補助等公共服務(wù)開支將縮減，生態(tài)保護環(huán)境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施無法建設(shè)和維護；另一方面，住宅投資性需求也無法抑制，房價繼續(xù)快速上漲。
       目前研究開征房產(chǎn)稅另一個方案的思路是：居民住宅年期不永續(xù)化，基本居住消費部分免征房產(chǎn)稅，對多套房累進開征房產(chǎn)稅，對企業(yè)開征房地產(chǎn)稅。具體表現(xiàn)為： （1）現(xiàn)有土地管理法使用年限40~70年，到期重新申請，按照使用期結(jié)束時的價格交納出讓金后可繼續(xù)使用，否則國家收回土地使用權(quán)和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2％征收，則 需交稅金15萬元；第三套按市價3％征收，需交稅金22．5萬元；第四套住宅，按4％稅率征收，需交30萬元。這個方案的結(jié)果是：（1）開征房產(chǎn)稅的前幾年中，由于累進征稅，加上房產(chǎn)稅擠出住宅交易，地方財政房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅收入大幅度增加。（2）房產(chǎn)稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產(chǎn)稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府 住宅房產(chǎn)稅部分又陷入枯竭；其二，如果僅開征企業(yè)的房地產(chǎn)稅，稅收負擔就會全部壓在企業(yè)身上，稅負過重會影響企業(yè)經(jīng)營和就業(yè)崗位的穩(wěn)定和增加；其三，房屋 供應(yīng)量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風險加大，政府房產(chǎn)稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。（3）城鎮(zhèn)居民基本消費住宅不交房產(chǎn)稅，二套要 交稅，不論是一套還是多套，都只是在規(guī)定期限內(nèi)有使用產(chǎn)權(quán)，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。
       按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產(chǎn)階層財富再分配過猛，將嚴重損害中產(chǎn)階層利益，不利于中產(chǎn)階層的擴大；二是中產(chǎn)階層拋完一套以上房產(chǎn)后，居住房產(chǎn)方面失去了地方財政的穩(wěn)定稅源，不符合“居住并有房屋財產(chǎn)，政府就要提供公共服務(wù)，居住人相對應(yīng)需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動，但是后患無窮。
       周天勇進一步指出，房產(chǎn)稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。正確的思路應(yīng)該是：以永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)換取征稅權(quán)。土地所有制改革的方向，是全部國有、永續(xù)使用，對全部土地進行發(fā)證確權(quán)；區(qū)分消費與投資并按居住面積分類征稅；根據(jù)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平對消費性住宅征稅，并且分六年逐步征收到位；根據(jù)市價對投資性房產(chǎn)進行征稅；對于原本征收了高額土地出讓金的部分土地先征后退、避免重復(fù)征稅。按照這樣的思路去設(shè)計具體的房地產(chǎn)稅征收政策和過渡方案，才能兼顧政府，企業(yè)，和高、中、低不同收入人群各自的利益，實現(xiàn)較為平穩(wěn)的過渡和可持續(xù)發(fā)展。