我有個(gè)朋友在北京廣州兩地的樓市轉(zhuǎn)悠多年，終于要買(mǎi)房了。前兩年一直說(shuō)想在廣州買(mǎi)，但踟躕猶豫的結(jié)果，是2012-2013年廣州房?jī)r(jià)的連續(xù)跳漲。今年初剛熬到北京買(mǎi)房資格，運(yùn)氣還不錯(cuò)，遇到有套房低價(jià)出手，馬上交了定金。

據(jù)說(shuō)這套小戶型住房的業(yè)主是公務(wù)員，要價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低1萬(wàn)多元。愿意大幅讓價(jià)的，總有某種原因。譬如，前兩天我在散步時(shí)看到中介掛出的一套房，比該小區(qū)的成交價(jià)低了1萬(wàn)元。原來(lái)業(yè)主全家移民，想把多余的房子處理掉。

不，我在這里不是要討論房地產(chǎn)的反腐問(wèn)題。王石說(shuō)，反腐是房地產(chǎn)的最大調(diào)控，反腐將非剛性需求的腐敗購(gòu)買(mǎi)力抑制了，由腐敗造成的虛高房?jī)r(jià)也就被抑制住了。而今年中央反腐力度的加大，以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)質(zhì)推進(jìn)，顯然會(huì)讓某些群體害怕。

但我更愿意相信，今年一季度以來(lái)，商品房成交量下滑，房?jī)r(jià)上行通道受到抑制，主要是市場(chǎng)因素在起作用。如果僅僅著眼于反腐，就很難解釋?zhuān)ツ暌卜吹袅艘淮笈咧械偷墓賳T，但為什么房?jī)r(jià)照樣上漲，很多城市的成交量還創(chuàng)下新高。

雖說(shuō)高層領(lǐng)導(dǎo)去年以來(lái)只字未提抑制房?jī)r(jià)，但2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策還是延續(xù)到了2014年。唯一顯見(jiàn)的變化，是房地產(chǎn)信貸政策收緊：首套房?jī)?yōu)惠多已取消，開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放速度放慢，從原來(lái)的一個(gè)月延長(zhǎng)到兩個(gè)半月。但這并非逆轉(zhuǎn)性的信貸政策調(diào)整，主流地產(chǎn)商的資金也沒(méi)有緊張到不立即放貸就揭不開(kāi)鍋的地步。

從理論上說(shuō)，在政策延續(xù)的背景下，如果市場(chǎng)要素如舊，成交量會(huì)維持增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也應(yīng)該接著上漲。今年1月以后，市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化了嗎？好像沒(méi)看到。新增的剛性需求和改善性需求仍然是主要城市樓市的主導(dǎo)力量。少數(shù)城市土地供應(yīng)量過(guò)大，商品房庫(kù)存偏高，但有太多城市仍然處于供不應(yīng)求或供求基本平衡的狀態(tài)。但我們看到的是，入市需求突然就放緩下來(lái)，觀望情緒彌散，并導(dǎo)致成交清淡，價(jià)格停滯甚至下跌。

房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場(chǎng)格局均未見(jiàn)重大逆轉(zhuǎn)性的因素，而2014年的樓市卻呈現(xiàn)出與去年迥異的形態(tài)，我個(gè)人的理解是，這是多種因素綜合作用下的結(jié)果。

促使今年一季度以來(lái)的樓市失去平衡的因素，是什么？上面說(shuō)了，沒(méi)有主導(dǎo)性的因素，但有幾件小因素。杭州供應(yīng)量過(guò)大，少數(shù)樓盤(pán)降價(jià)；北京自住房次第上市，凍住了一大批剛需。這兩個(gè)本是區(qū)域性因素，但其他城市有傳染性的影響。全國(guó)性的因素，是房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊。外圍因素，就是文章開(kāi)頭講到的中央反腐力度加大和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)。宏觀因素，則是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定，仍處于下行通道。

以上幾個(gè)因素，任何一項(xiàng)都不足以導(dǎo)致樓市由去年的高熱轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的清淡，而且誰(shuí)也不敢斷定二季度就一定會(huì)迅速回暖。因此，我說(shuō)它是多種因素綜合作用的結(jié)果。

本來(lái)，即使今年樓市轉(zhuǎn)淡，也不至于差到哪里去，我個(gè)人認(rèn)為不可能回到2008年，最多接近于2011年。溫和的調(diào)整，不會(huì)出什么大問(wèn)題，反過(guò)來(lái)，繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉高GDP的做法，只會(huì)讓已然惡化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)萬(wàn)劫不復(fù)。然而，竟然傳出了少數(shù)城市醞釀救市的消息。市長(zhǎng)們都比我聰明，不可能不知道，此時(shí)放松限購(gòu)，架空調(diào)控的后果是什么。他們慫恿或默許自己的職能部門(mén)或房協(xié)等機(jī)構(gòu)，或以座談會(huì)，或以征求意見(jiàn)的方式，來(lái)試探上級(jí)的意圖，“意在沛公”也。

我愿意重復(fù)自己的看法：分類(lèi)調(diào)控，絕不意味著放松限購(gòu)限貸政策。少數(shù)地方執(zhí)意要試探上級(jí)的調(diào)控底線，本質(zhì)上仍然是因?yàn)樗麄冸x不開(kāi)房地產(chǎn)這根無(wú)所不能的拐杖。增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，似乎只是中央政府的事，這些地方心里想到的永遠(yuǎn)是賣(mài)更多的地，上更大的項(xiàng)目，掙更閃亮的政績(jī)。

因此，在行政體制未改革的前提下，即使是對(duì)待分類(lèi)調(diào)控的事權(quán)，也應(yīng)保持高度警惕，防止某些地方濫用。