隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)繁榮發(fā)展，大型商業(yè)綜合體的開發(fā)依然保持快速的增長，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目將以每年300家的速度增長，并在2015年時達到4000家。截至2012年，中國商業(yè)用房施工面積達到6億平方米，2013國內(nèi)購物中心在建數(shù)量已占全球購物中心總量一半。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場也進入了競爭殘酷的"紅海時代"。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的競爭的危機主要源于同質(zhì)化競爭，差異化定位策略將成為引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵。

 

現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運作商業(yè)項目時往往會產(chǎn)生‘趨優(yōu)心理’，即希望自己開發(fā)的項目能成為城市中檔次最高、品味最高的城市名片與人文地標項目，人為地撥高項目檔次定位，千篇一律地將目標品牌鎖定為國際高檔品牌或國際奢侈品品牌，期望通過高端定位提高項目的品質(zhì)，并希望努力通過吸引國際大牌或世界高檔品牌進駐的同時，獲得良好租金收益。然而，對于無計劃拓展新店的國際品牌，你即使支付高昂的裝修補貼、提供漫長的免租期等，恐怕也無法打動其芳心增設(shè)店鋪。殊不知，商業(yè)地產(chǎn)項目的運營是一個資源高度整合的過程，項目定位越高檔則所面向的品牌也越為高端，這些品牌對物業(yè)硬件等要求也就相對越高，進行整合的難度亦會空前增大。

 

基于商業(yè)地產(chǎn)大型城市綜合體因項目的功能高度復(fù)合，業(yè)態(tài)較復(fù)雜，涉及市場研究、定位策劃、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建筑規(guī)劃設(shè)計、招商、營銷、商業(yè)運營管理、物業(yè)運營管理等多個專業(yè)。因此，如何正確選擇商業(yè)地產(chǎn)項目的主題定位與差異化定位方向？無疑是決定商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的關(guān)健。

 

其實，嚴格來說商業(yè)地產(chǎn)項目并非單單是一座建筑組團，而應(yīng)該被看作是一個有情感、有個性、有主張的生命體。定位是商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功的基礎(chǔ)，是一種要求商業(yè)項目確立聚焦于顧客利益目標方向的選擇；任何商業(yè)地產(chǎn)的定位都應(yīng)依賴于對市場需求的把握上。但是，據(jù)筆者多年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的定位在前期市場調(diào)研等收集與反饋的信息數(shù)量非常龐雜，如何在有限時間內(nèi)篩選、分析出最有價值的成果，如何研判打造主題特色與差異化定位的城市名片或標桿項目，便成為定位最重要的工作內(nèi)容。

 

科學(xué)的定位是商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功的前提條件與基礎(chǔ)，并要求商業(yè)地產(chǎn)項目必須確立聚焦于顧客利益目標方向的選擇，任何定位都是依賴于對市場需求的把握而建立，然而，在一個城市中如此眾多的商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體項目同時開發(fā)，如何進行差異化定位？如果僅憑加大市場收集的信息或資料的收集，耗時長且不說，數(shù)量如此之巨且龐雜，對于急于快速開發(fā)快速回籠資金的開發(fā)商來說，談何容易！除了要在有限時間內(nèi)遴選、分析出最有價值的信息，還需要有一套適合自身成熟的商業(yè)模式和豐富的專業(yè)經(jīng)驗。這要求每一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要了解項目的資源狀況，包括自身優(yōu)勢、周邊環(huán)境、消費能力、競爭狀況、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等等。然而，項目的主題定位或差異化定位絕非“照貓畫虎”般的機械運動，筆者認為，各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的決策者們應(yīng)根據(jù)自身項目的不同特點采取不同的方法與手段（也包括調(diào)研方法與手段、分析），比如有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可側(cè)重研究區(qū)域消費文化與本地人歷史人文；有的側(cè)可側(cè)重研究竟爭對手的市場空白與細分市場等，通過對項目的差異化定位進行主題提升，從而尋找項目"藍海"之路的關(guān)鍵點之一。

 

比如，我們通過對區(qū)域消費文化的深入調(diào)查研究，不僅能夠使項目走差異化經(jīng)營路線、尋找市場的空白點，盡可能的減少因為產(chǎn)品的雷同而形成的不必要的競爭，還能夠形成自身特色的品牌文化定位，使項目自身形成一種文化氛圍，通過這種文化氛圍形成很強的客戶忠誠度。比如國內(nèi)許多城市均有著悠久的歷史，在城市的各個角落里有著豐富多樣的消費文化，這種文化悄無聲息地滲入老百姓生活的方方面面，在實際的消費行為中得到體現(xiàn)并最終影響著商業(yè)地產(chǎn)項目的后期經(jīng)營。

 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)一個商業(yè)綜合體項目時，首先，必須結(jié)合實際地評估項目自身的資源狀況，但項目該如何定位？如何將項目所在區(qū)域的歷史、文化等資源優(yōu)勢變成市場優(yōu)勢？從文化的角度分析，首先一點是要尊重本地區(qū)的人文歷史。但就這一點來說，國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基于快速回籠資金等需要，更遑論象日本六本木那樣耗時17年來開發(fā)打造一個城市標桿項目，因此，或許只能是一種奢望，但筆者認為，我們一定要做到尊重該項目區(qū)域的明顯或含蓄的消費文化，如果，定位又脫離了這個現(xiàn)實無疑，這個定位是不切實際的空中樓閣。這要求咱們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運營團隊成員、顧問公司、設(shè)計公司要融入當?shù)厣?，利用不同的文化特征作為細分變量，進行細分。此階段更強調(diào)對區(qū)域文化的挖掘和提煉。然后企業(yè)根據(jù)自身的使命目標、競爭優(yōu)勢，確定目標顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標顧客群體的生活方式、審美情趣、消費觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個性特色的文化特征。只有尊重了解了當?shù)氐奈幕?，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。

 

其次，開發(fā)商需要在了解這種文化的基礎(chǔ)上，打造具備自身特色文化的商業(yè)項目。其實，識別商業(yè)項目特色的密碼就是文化。這種文化不是開發(fā)商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎(chǔ)上所演繹出來，是企業(yè)根據(jù)當?shù)叵M文化結(jié)合自身的企業(yè)形象、文化底蘊和競爭者的文化定位及其核心競爭力等因素，進行企業(yè)內(nèi)部文化定位，使內(nèi)部文化定位與目標顧客的文化理念完美融合的體現(xiàn)。這樣的文化是當?shù)叵M者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現(xiàn)出來，并實現(xiàn)其商業(yè)價值的最大化。最后，對于商業(yè)項目來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其后依次是環(huán)境生態(tài)化、功能休閑化、管理現(xiàn)代化，因此，一系列的規(guī)劃設(shè)計、建筑元素與商業(yè)項目的經(jīng)營管理都應(yīng)相輔相成。雖然，商業(yè)地產(chǎn)項目有其自身的特點與發(fā)展規(guī)律，但項目前期定位準確與否直接關(guān)系到項目開發(fā)、招商以及后期運營能否運營的成敗。

 

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如何實現(xiàn)土地價值最大化、符合自身商業(yè)模式并實現(xiàn)差異化定位的商業(yè)地產(chǎn)項目便成為重要課題。尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體項目，僅商業(yè)規(guī)劃階段就包括商業(yè)定位設(shè)計、商業(yè)建筑方案設(shè)計、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計、二次商業(yè)裝飾設(shè)計、商業(yè)管理模式設(shè)計、品牌規(guī)劃及招商策劃設(shè)計等諸多環(huán)節(jié)。其中，如何切準市場脈博，正確選擇商業(yè)地產(chǎn)項目的差異化定位主題方向，是決定商業(yè)地產(chǎn)項目成敗的決定因素。