有市場分析人士認(rèn)為，在信貸收緊、利率優(yōu)惠取消、自住房大量入市等多方?jīng)_擊下，北京樓市供需格局已悄然生變，房企“讓利跑量”心理占上風(fēng)

證監(jiān)會研討注冊制改革，將深入研究IPO供需平衡。

“今年4月份北京將難再現(xiàn)以往的樓市‘小陽春’，預(yù)計市場成交量將依舊低迷。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，從近兩周成交量下跌的趨勢來看，北京樓市觀望的氛圍、交易的低迷有進(jìn)一步加劇的態(tài)勢。

事實上，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二季度首周（2014年第14周3月31日—4月6日），北京住宅市場（包括新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為2594套，環(huán)比上周下跌29.3%，同比下跌22%。其中，新房網(wǎng)簽量僅為771套，環(huán)比下跌46.4%，是春節(jié)假期后交易量最少的一周；二手房成交量為1815套，環(huán)比下跌18.6%。

此外，中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，4月份首周，北京二手房成交均價為每平米3.12萬元，相比3月份成交均價每平米3.14萬元再次下調(diào)了0.6%。

更為值得注意的是，高熱持續(xù)不退的土地市場也開始出現(xiàn)降溫跡象。據(jù)中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等16家標(biāo)桿房企2014年第一季度拿地總額為1165.24億元，同比上漲29%，但環(huán)比降幅高達(dá)37%。

房企圈地?zé)岫绒D(zhuǎn)冷

從中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2013年第一季度，萬科等16家房企拿地耗資903.5億元，第二季度、第三季度和第四季度分別為1162.42億元、1708.74億元和1855.73億元，拿地總額一路高歌。直至2014年第一季度，高熱一年多的土地市場首度顯現(xiàn)降溫跡象，上述16家房企拿地總額為1165.24億元，同比驟降37%。

無獨有偶，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2014年3月份典型城市土地成交報告》顯示，今年3月份，10個典型城市土地成交建筑面積1150.3萬平方米，環(huán)比下降46.8%，同比下降34.5%；土地出讓金收入480.3億元，環(huán)比下降38%，同比增長22.8%。

對此，胡景暉認(rèn)為，在信貸政策收緊、貸款審核更嚴(yán)格、利率優(yōu)惠取消，加之北京自住房大量入市的多方?jīng)_擊下，改善人群和剛需人群購購買力不足，而且觀望情緒越發(fā)濃厚。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向記者表示，從目前的市場跡象來看，市場預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，樓市供需格局已經(jīng)悄然生變，房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。

值得一提的是，上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報告還顯示，今年3月份，10個典型城市土地成交均價為4175元/平方米，環(huán)比增長16.4%，同比增長87.5%。而中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，萬科等16家標(biāo)桿房企2013年購地支出接近5630億元，創(chuàng)下新紀(jì)錄。

對此，有分析人士認(rèn)為，在這種情況下，房企負(fù)債明顯提高，加之2014年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈普遍偏緊的預(yù)判，房企拿地動作更為慎重的同時，將更注重剛需新盤的銷售現(xiàn)金回流速度，加快周轉(zhuǎn)以保證現(xiàn)金流安全。

鑒于此，即使土地價格上漲侵蝕了房企利潤率，市場不景氣，房企也會讓出一部分利潤而增加推盤量，而失掉的利潤或?qū)母叨隧椖俊⒊杀竟芸氐确矫嬲一貋怼?/p>

剛需項目“讓利跑量”

“我們的項目一直在蓄客，不過蓄客情況并不理想，無法達(dá)到以往推出房源量120%以上的客戶到訪量，甚至連70%都不到，所以近期可能要做一些價格調(diào)整。”某樓盤銷售負(fù)責(zé)人向本報記者透露。

實際上，從春節(jié)到現(xiàn)在，房企推盤量一直沒有集中大規(guī)模釋放。對此，上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月份房企推盤節(jié)奏將加快。

不過，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等在京剛需項目選擇了“平價跑量”的銷售策略。其中，萬科幸福匯、首城匯景灣分別以14000元/平方米、13100元/平方米的價格入市，比之前開盤價格分別微漲了4%和2%，而保利首開熙悅春天22500元/平方米的銷售均價，與上一期基本持平，但是三個項目卻均出現(xiàn)了所售房源數(shù)量大于蓄客數(shù)量的現(xiàn)象，均未取得開盤“日光”。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，截至3月30日，北京一季度商品住宅成交僅成交了16238套，創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值。高姍預(yù)計，隨著上市項目量增多、供應(yīng)規(guī)模增大，選擇平價跑量的剛需項目將越來越多。

值得注意的是，《證券日報》記者從市場調(diào)查中也獲悉，雖然剛需盤評價跑量跡象明顯，但中高端項目則“小跑沖利”，而且提價現(xiàn)象明顯，而有些房企也是靠高端項目來提升利潤空間。

靠高端項目拉升利潤

近日，《證券日報》記者在亦莊榮京東街地鐵站附近踩盤時發(fā)現(xiàn)，從地鐵站步行10分鐘后，有多棟已經(jīng)接近封頂?shù)拇蟊P，周圍圍擋顯示其為國銳·金嵿項目，涉及辦公樓、高端住宅等業(yè)態(tài)，且具有一般高端住宅少有的防彈安保加固功能。

“住宅的銷售均價為45000元/平方米”，該項目的銷售人員向記者透露，這一銷售均價比前一期開盤房源的定價有所上漲。盡管如此，記者在現(xiàn)場仍舊看到不少看房的人，多數(shù)為一家三代同時來現(xiàn)場咨詢，且現(xiàn)場不乏敲定交易的購房者。

“因為限購等政策限制，現(xiàn)在有些資金實力較強(qiáng)的改善性需求購房群體可能更傾向于一次性置業(yè)到位，同時解決一家三代的居住需求。”上述分析人士向記者表示，所以中高端項目住宅市場仍然較為堅挺。

無獨有偶，記者獲悉，3月下旬，亦莊·金茂悅和望京·金茂府分別以40000元/平方米、70000元/平方米的價格入市，與上期產(chǎn)品相比，售價均上漲了14%。同時，兩個項目各向市場釋放了60余套樓王房源，而且當(dāng)日售罄。

實際上，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（3月24日-3月30日），北京均價在30000元/平方米以上的中高端房源成交了386套，環(huán)比上升了18%，其在整體市場中占比24%，也比之前一周上揚了6個百分點。

對此，高姍表示，為了規(guī)避市場競爭、提高周轉(zhuǎn)率，剛需項目被迫“讓利跑量”，但房企將更傾向于通過中高端項目來沖利。高姍判斷，未來北京的中高端項目、尤其是高端市場，仍將具有較大的價格上漲空間。