“分化”，成為定義房地產(chǎn)行業(yè)在今年第一季度表現(xiàn)的一個關鍵詞。

在如今的房地產(chǎn)市場，各類城市間的分化、不同房企間的分化、樓市內部不同項目間的分化，無一不是越來越明顯。從以往一個一榮俱榮的行業(yè)，到目前處處分化，房地產(chǎn)行業(yè)的增長“斜率”正越來越平緩。

城市之間：回暖時點分化

在不同的城市，樓市分化的表現(xiàn)較為明顯。3月份，監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1306萬平方米，環(huán)比增加40%，同比減少37%。其中，4個一線城市率先回暖，新建商品住宅成交面積為265萬平方米，環(huán)比增加91%。

二線城市的成交則緩慢復蘇。3月，15個二線城市新建商品住宅成交面積為824萬平方米，環(huán)比增長43%。自2013年11月行情沖到階段性新高后，二線城市成交量出現(xiàn)了明顯下滑，15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”，但3月紛紛提振，均出現(xiàn)環(huán)比正增長態(tài)勢。其中漲幅排名前3位的城市分布是杭州、成都和武漢，增幅分別達到80%、72%和67%。杭州之所以出現(xiàn)較大幅度的上漲，和2月份基數(shù)過低有關。

而三線城市的樓市回暖則較為遲鈍。3月份，11個三線城市新建商品住宅成交面積為218萬平方米，環(huán)比持平。三線城市成交回暖帶有滯后性，其中淮安、茂名、莆田、揚州、九江和泉州6個城市成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅分別為42%、40%、35%、15%和9%。

對于今年各線城市的走勢，某研究院認為“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市供不應求局面短期內難以緩解，成交量將與去年基本持平，房價整體下降可能性不大；二線城市將顯著分化，部分二線如南京、成都、武漢等市場供求比較均衡的城市，項目去化將維持既有節(jié)奏，降價可能性不大；而供大于求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷，市場觀望情緒累積，成交量也將回落，房價預計也將下滑。

房企之間：業(yè)績增速分化

同樣，樓市分化亦體現(xiàn)在房企身上。克爾瑞研究中心最新發(fā)布《2014年一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜可以發(fā)現(xiàn)，大型房企業(yè)績依然良好，但三四梯隊房企績增幅普遍下滑，部分房企業(yè)績甚至不如去年同期。

2014年第一季度，大型房企依靠將去年年底留存的銷售放至今年，使得銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)實現(xiàn)穩(wěn)定的增長。行業(yè)龍頭萬科實現(xiàn)銷售額528億元，完成2000億元目標的26%，繼續(xù)領銜金額榜。碧桂園緊隨其后，盡管其擴張模式近期受到資本界的質疑，但是至少現(xiàn)在來看，這種模式還是能夠延續(xù)，從一季度碧桂園在三明、高淳等地的開盤熱銷表現(xiàn)便能看出。相對而言，提出了2400億超高銷售目標的綠地，則由于其主要推案集中在二季度之后，導致企業(yè)在一季度銷售額僅完成全年2400億銷售目標的14%。但是3月份158億元的銷售額已經(jīng)預示綠地今年的業(yè)績會低開高走，年底與萬科的老大爭奪會異常膠著。

而三四梯隊的房企一季度銷售增幅明顯減緩。由于今年一季度市場環(huán)境較為低迷，從房貸利率上調的全國鋪開，到降價風波的持續(xù)發(fā)酵，推案量的減少，樓市成交呈下滑趨勢。今年一季度100億元以下處于三四梯隊內的房企，業(yè)績增速也趨緩，部分房企業(yè)績不如去年同期。從而導致一季度TOP50房企成交金額和面積門檻與去年同期分別下降25%和6%。

樓市內部：成交結構分化

上海德佑地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海新房市場單價在2萬至5萬元/平方米之間的剛需住宅成交均價為29997元/平方米，環(huán)比下跌39%；而單價在5至8萬元/平方米之間的中高端住宅成交均價則依然在58937元/平方米，環(huán)比2月基本保持穩(wěn)定，無明顯下降。

從另外一份數(shù)據(jù)也可看出上海郊縣剛需自住型樓盤目前面臨的降價窘境。在德佑地產(chǎn)提供的上海嘉定區(qū)在售新盤成交均價表中，包含了10個公寓和1個別墅項目，售價均在3萬元/平方米以下，除了兩個項目尚未開盤外，其余9個項目的實際成交價均明顯低于項目此前的對外報價。例如佳兆業(yè)1號項目此前最低報價為24200元/平方米，最高報價為28000元/平方米，而如今的成交價僅為22711元/平方米；另一項目嘉寶夢之灣的降價幅度更大，其公寓房源此前報價為21900-26700元/平方米，而實際成交價僅17400元平方米。

在北京，自住剛需項目與中高檔住宅間的分化同樣明顯。就在上周，地處房山長陽板塊的首創(chuàng)·新悅都以21800元/平方米的相對低價入市；位于長陽的首創(chuàng)·新悅都開盤價格與周邊同類項目相比每平方米也低了4000-6000元。此外，繼“萬科橙”之后，北京通州區(qū)亦有多個項目進行了價格調整。其中，東亞·印象臺湖毛坯改精裝，售價從預期的2.6萬元/平方米調整至2.2萬元/平方米起；東亞·尚品臺湖預期售價為2.4萬元/平方米，現(xiàn)在則為2.09萬元/平方米起售。

與京郊剛需盤形成鮮明對比的是，3月北京中高端住宅市場價格異常堅挺，甚至不降反升。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月以來，售價在40000元/平方米以上的中高端住宅及別墅項目開盤價格與上期開盤相比普遍上揚，平均漲幅為13%。

“不僅是城市之間的分化愈加明顯，同一城市中樓市內部成交結構的分化也日趨明顯。”克爾瑞房地產(chǎn)研究中心總監(jiān)薛建雄表示，剛需項目的開發(fā)商加速跑量的心態(tài)十分明顯，且這類項目的購買群體早晚都要買房，只要降價幅度達到預期，購房者就會出手，對銷售起到明顯的促進作用；而中高端住宅的開發(fā)商則仍抱有一定的惜售心態(tài)，降價動力不充分，且高端住宅的購買需求并不“剛性”，往往買漲不買跌，越是降價越不敢買，降價對銷售的刺激作用比較弱。