市場(chǎng)心態(tài)

近段時(shí)間來，京津冀協(xié)同發(fā)展，保定承接首都部分行政功能的消息猶如一枚重磅炸彈，徹底地引爆了保定這座城市。眾多來自北京、河北等地的購房者紛至沓來，保定房價(jià)也是一日一變甚至是一日幾變，不少售樓處還打出了“招聘銷售人員”的廣告。新京報(bào)記者前往保定調(diào)查了解到，目前，保定樓市的購房人群，保定市和下屬縣市的客群約占8成，基本上都是剛需，另外兩成主要是在北京、天津等地工作的保定人返鄉(xiāng)投資置業(yè)。

北京人在保定

在記者探訪的過程中，發(fā)現(xiàn)保定此輪樓市熱潮中，主要參與者除了少量投資客，大部分其實(shí)是“身在北京的河北人”。由于距離較近，大量河北人在北京就業(yè)、居住，他們中的很多人其實(shí)已經(jīng)成為北京的常住居民，可是無論在哪，無論多久，對(duì)家鄉(xiāng)的關(guān)注和眷戀讓他們第一時(shí)間聞風(fēng)而動(dòng)，這其中，當(dāng)然也包括保定人。

房價(jià)高歌“讓人歡喜讓人憂”

“請(qǐng)問您這還有沒有80、90平方米兩居？我投資用。”風(fēng)塵仆仆，目的明確。

年輕女孩徐琦是江蘇人，從海外留學(xué)回來之后一直在北京工作。因?yàn)槁犝f保定房子近期“漲瘋”，特地從北京開車過來，“趕上高速路封閉，只好走省道，開了四個(gè)小時(shí)車，就是為了投資啊。”女孩說話很痛快，包包上的香奈兒LOGO閃閃發(fā)亮。

徐琦咨詢的是位于保定市北二環(huán)附近的項(xiàng)目，源盛佳禾。該樓盤位于市植物園西側(cè)，主打80-90平方米小戶型以及340平方米別墅。當(dāng)時(shí)該樓盤銷售均價(jià)已達(dá)8000元/平方米左右，但售樓處里仍然人潮涌動(dòng)，到處都是忙著簽約的客戶和銷售人員。

在得到了銷售人員肯定的答復(fù)之后，徐琦放緩了腳步，看起樓盤資料。“為什么在保定買房？”徐琦毫不猶豫地回答，“現(xiàn)在錢毛得厲害，放在銀行里也是貶值，放在股票里就被套牢，還不如拿出來投到這里。但北京市區(qū)的房價(jià)實(shí)在太高，遠(yuǎn)郊區(qū)縣又感覺漲不起來，所以不敢出手，沒想到保定這邊居然火了起來。”

在聽銷售人員向她介紹了20多分鐘，基本了解了該樓盤和周邊區(qū)域的情況之后，這位80后女生不再猶豫，直接全款買下小區(qū)中一套總價(jià)值約72萬元的80多平方米兩居。對(duì)于可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，徐琦顯得很樂觀，“肯定不會(huì)跌，現(xiàn)在全國各地的投資客都在往保定趕呢。”

作為土生土長的保定人，王女士的心態(tài)明顯要謹(jǐn)慎很多。“我覺得保定的樓市供應(yīng)量還是挺大的，新房項(xiàng)目很多，可選擇的余地也比較大，再等等，還會(huì)有新項(xiàng)目出來。而且京津冀一體化目前只是預(yù)期，距離落實(shí)還有很長的距離。”

王女士雖然是保定人，但大學(xué)畢業(yè)后去了北京工作，至今已有5年。她買房的目的并不是為了投資，而是由于父母在保定住的房子沒有電梯，想換個(gè)面積更大、有電梯的房子。

從去年下半年開始，她和家人就開始看房，但一直沒有出手。最近保定樓市突然升溫，王女士看了后嚇了一跳：“去年我看房時(shí)，售樓處人很少，一個(gè)看房人進(jìn)來，會(huì)有兩三個(gè)銷售人員圍著你轉(zhuǎn)。這次回去，七八個(gè)看房人圍著一個(gè)銷售轉(zhuǎn)。簽約辦公室里人都快擠不進(jìn)去了，很多人在簽約，看來最近成交量暴增是真的。我去的一個(gè)項(xiàng)目，銷售人員說，今天的價(jià)格比昨天漲了500元/平方米。真是太瘋狂了。”

王女士周圍有不少在北京的保定人，聽說老家樓市升溫后，也趕緊回去看房子，有的人在現(xiàn)場(chǎng)受到了感染，就出手買了?？墒窃谒磥?，這一輪熱潮不會(huì)持續(xù)太久。跳出保定看保定，往往會(huì)多一分理智。

已年近60的老薛是一名標(biāo)準(zhǔn)的保定漢子，年輕時(shí)參軍離開保定，之后又調(diào)到北京某部隊(duì)機(jī)關(guān)任職，如今已有40多年。

說起房子，老薛在保定市中心有套90多平米的房子，是父母留下來的。這段時(shí)間，這套房子給老薛帶來了煩惱。“本來關(guān)系不錯(cuò)的兄弟幾個(gè)，現(xiàn)在開始為這個(gè)房子的事爭吵，原本挺好的一家人眼看著就疏遠(yuǎn)了……”

房企看法

剛需為主的格局應(yīng)該不會(huì)變

隆基泰和集團(tuán)保定區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示，過去保定樓市一直比較平穩(wěn)，公司在保定有萬和城等6個(gè)項(xiàng)目在售，剛需項(xiàng)目最近兩年的價(jià)格在4000-5000元/平方米，變化不大。每年三四月份本來就是樓市成交量上升的季節(jié)，這次規(guī)劃出臺(tái)，助推了保定樓市的銷售，讓很多可能還在猶豫的客群趕緊出手，把客群提前消化了。

目前，保定樓市的購房人群，保定市和下屬縣市的客群約占8成，基本上都是剛需，另外兩成主要是在北京、天津等地工作的保定人返鄉(xiāng)置業(yè)。來自本地的這8成購房客群對(duì)價(jià)格比較敏感，因此保定同一區(qū)域的項(xiàng)目，價(jià)格一般相差不超過500元/平方米。從未來保定樓市發(fā)展來看，客群格局應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的改變，因此公司對(duì)今年的開盤節(jié)奏會(huì)進(jìn)行一些調(diào)整，進(jìn)行房源加推，但不會(huì)因此做出大幅度的戰(zhàn)略調(diào)整。

購房需求已被透支

金陽地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钊A認(rèn)為，去年，在保定，如果房價(jià)每平米一年上漲三四百元，漲幅就已接近10%，很高了。從區(qū)域分布上說，保定北部的新城和高鐵片區(qū)價(jià)格較高，去年售價(jià)在5500元/平方米左右，城南的很多剛需項(xiàng)目，價(jià)格在4000元/平方米左右。

京津冀一體化規(guī)劃出臺(tái)后，保定樓市確實(shí)升溫很快。現(xiàn)在的成交量是平時(shí)的3到5倍，成交客源以保定本地為主。但房價(jià)上漲價(jià)并沒有網(wǎng)上說的那么嚴(yán)重，可能是銷售人員的策略。如果價(jià)格上漲過多，在保定本地是很難承受的。楊華說，“在購買客群仍以本地需求為主的情況下，我覺得現(xiàn)在的火爆，實(shí)際上是透支了后面的成交量。保定樓市的供應(yīng)量比較大，預(yù)計(jì)下半年或明年，保定樓市可能就會(huì)降溫，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)一定的回落。我所知道的一些項(xiàng)目，也不認(rèn)為這種熱度會(huì)長期持續(xù)，因此現(xiàn)在都是采取趁熱多推盤、多成交的策略。”

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

炒作風(fēng)過后房價(jià)或下跌

對(duì)于目前保定樓市的“亢奮”情況，尤其是北京購房者積極前往投資置業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長童悅仲認(rèn)為，國家這幾年對(duì)樓市的調(diào)控政策很明確，在嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)購房。保定的房價(jià)最近炒得那么熱，其實(shí)只是因?yàn)橛惺杞獗本┦锥脊δ艿睦孟?，但保定被確定為“副中心”只是個(gè)傳言，這只是河北省的初步設(shè)想，一方面北京沒有回應(yīng)，另一方面河北還沒有具體的規(guī)劃出臺(tái)，即使中央確定保定為承接城市，也不一定在保定市區(qū)，更有可能在距離北京更近的涿州等地。

“當(dāng)?shù)鼐用癫挥每只牛冗@一陣子風(fēng)潮過后，保定的房價(jià)很可能要下跌。”童悅仲說。

中投聯(lián)達(dá)集團(tuán)董事長楊少鋒表示，保定樓市還不成熟，第一是供應(yīng)量非常大，按2013年銷售量現(xiàn)有的庫存需要超過40個(gè)月才能消化；第二是目前城市的配套設(shè)施落后，姑且不說“副中心”的說法是傳言還是河北單方面的愿景，即使是真的，規(guī)劃落地實(shí)施形成規(guī)模也是在十年以后，現(xiàn)在就炒房價(jià)，更多是不成熟市場(chǎng)下開發(fā)商的“哄抬房價(jià)”，購房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一時(shí)沖高，但等熱潮冷卻后很快會(huì)“現(xiàn)出原形”。