2014年房地產(chǎn)市場的區(qū)域和城市間分化趨勢依然明顯，根據(jù)十八屆三中全會(huì)《決定》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，為緩解供需結(jié)構(gòu)失衡的狀況，一線城市的住房用地供應(yīng)量有望較快增加；對部分二三線城市，要高度關(guān)注其“住房存量過大、房價(jià)較快下降”的趨勢。保障性住房的覆蓋率將繼續(xù)提高，受益群體持續(xù)擴(kuò)大。

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對2014年運(yùn)行趨勢的基本判斷

十八屆三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都透露出同一類信號，就是2014年的房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加注重供給體系建設(shè)、調(diào)控手段的市場化以及發(fā)展定位的合理化。從短期影響因素看，土地市場的供求狀況和住房金融政策仍是影響2014年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重要因素。2014年應(yīng)更加關(guān)注房地產(chǎn)市場的區(qū)域性變動(dòng)特征，同時(shí)積極應(yīng)對一線城市房價(jià)過快上漲壓力和許多二三線城市的住房庫存消化壓力。

1．一線城市商品房用地供應(yīng)力度將加大，有助于降低地價(jià)同比漲幅水平

2013年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2014年的任務(wù)時(shí)，特別提出“特大城市要注意調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率”。十八屆三中全會(huì)的《決定》中也提到“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓”。據(jù)此分析，如果2014年此項(xiàng)改革能夠有序推進(jìn)，一線城市的部分農(nóng)村集體經(jīng)營性用地會(huì)通過出讓的方式形成土地供應(yīng)，國有建設(shè)用地中的住宅用地比例也會(huì)相應(yīng)提高，2013年前11個(gè)月一線城市住宅用地占國有建設(shè)用地的比例約為26%，預(yù)計(jì)2014年這一比例有可能超過30%。一線城市住宅用地供應(yīng)量的上升，有助于抑制地價(jià)水平過快上漲。

2．部分地區(qū)房地產(chǎn)市場去庫存壓力較大，房價(jià)漲幅明顯回落的可能性在加大

2014年，部分二三線城市的房價(jià)漲幅很有可能繼續(xù)較快下降，甚至有些城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下降趨勢，一些新的二三線城市也會(huì)加入房價(jià)下降的行列。這些城市由于前幾年住房供應(yīng)過多，在投資投機(jī)性需求被抑制的情況下，剛性需求和改善性需求難以支撐高房價(jià)。2014年，這些二三四線城市的去庫存壓力很大，房價(jià)漲幅下跌趨勢難以回轉(zhuǎn)。如果再考慮到房屋待售面積和竣工面積，2014年一些省份將面臨更大的去庫存壓力。

3．2014年房地產(chǎn)投資同比增速會(huì)適度回落，保障房投資對房地產(chǎn)投資的支撐作用明顯

受房地產(chǎn)市場長期發(fā)展趨勢和短期形勢變動(dòng)影響，相比2013年前11個(gè)月19．5%的同比增速，2014年房地產(chǎn)投資同比增速會(huì)有所回落，估計(jì)在18%左右。這一判斷主要基于以下理由：

一是我國住房市場整體供需矛盾已明顯減緩。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所課題組基于第六次全國人口普查數(shù)據(jù)的相關(guān)推算，截止到2010年底，我國城鎮(zhèn)常住家庭戶均約1．02套住房。從國際經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)戶均套數(shù)接近或超過1以后，表明我國住房資源總體已不特別緊缺。從實(shí)際情況看，我國不少三四線城市已出現(xiàn)住房供需結(jié)構(gòu)趨于平衡的狀況。未來的房地產(chǎn)投資同比增速也會(huì)趨勢性下降。

二是中國經(jīng)濟(jì)已從高速增長進(jìn)入中高速增長階段的轉(zhuǎn)換期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、著力防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”等作為2014年主要任務(wù)。這些都表明2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控會(huì)堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，中央政府不會(huì)采取過多的刺激性政策。

三是保障性安居工程投資的支撐作用明顯。2014年保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，跟2013年實(shí)際基本建成470萬套、新開工630萬套相比，絕對數(shù)量均有所下降。但考慮到2014年房地產(chǎn)投資的同比增速會(huì)回落1．5個(gè)百分點(diǎn)左右，保障性安居工程投資額占房地產(chǎn)投資的比重仍會(huì)有所提高。

4．保障性住房供應(yīng)持續(xù)加大，進(jìn)一步緩解城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題

截止到2012年年底，全國累計(jì)用實(shí)物方式解決了3100萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，覆蓋面達(dá)到12．5%。2014年，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。如果“十二五”期間能順利完成3200萬套新開工任務(wù)，截止到2015年底，全國就可以累計(jì)用實(shí)物方式解決5178萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，覆蓋面達(dá)到20．4%。等到這個(gè)階段，我國住房市場結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生重大變化，在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難方面，政府將擁有更大的政策彈性。

政策建議

2014年，我國住房市場運(yùn)行將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域性分化特征。面對這種形勢，按照十八屆三中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、城鎮(zhèn)化工作會(huì)議的要求，建議2014年采取分區(qū)域的住房用地供給政策和穩(wěn)健的住房金融政策，完善住房市場體系，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)等工作。

1．實(shí)行分區(qū)域的住房用地供應(yīng)政策

建議國土部門在制定2014年住房用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)突出區(qū)域差異性，綜合考慮各地現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結(jié)構(gòu)的情況，對供需矛盾突出的一線城市可試行規(guī)定兩個(gè)“最低”：一是住房用地指標(biāo)占新增建設(shè)用地指標(biāo)的最低比例；二是在滿足保障性安居工程用地需求的前提下，商品房供地面積的最低水平。對部分住房存量過多的二三線城市則反向施行，規(guī)定每年住房用地指標(biāo)占當(dāng)?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)的最高比例，抑制盲目、無序供應(yīng)房地產(chǎn)用地。

2．加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時(shí)開發(fā)利用

據(jù)國土部門統(tǒng)計(jì)，截至2013年9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9．3%。在建住宅用地約27．6萬公頃，比年初增加5%。建議加大對已供應(yīng)住宅用地的開發(fā)監(jiān)督力度，進(jìn)而顯著增加住房的有效供給。同時(shí)，應(yīng)加快建立閑置土地實(shí)時(shí)監(jiān)測和反應(yīng)機(jī)制，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動(dòng)閑置土地開發(fā)。

3．實(shí)施穩(wěn)健的住房金融政策

從國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，住房金融條件的變化是影響房價(jià)波動(dòng)的重要原因之一。尤其是貸款利率水平的變化對居民住房購買力的影響很大。建議2014年實(shí)行穩(wěn)健的住房金融政策，可借鑒德國住房儲(chǔ)蓄銀行的經(jīng)驗(yàn)，簽訂貸款合同之時(shí)確定按揭貸款利率后，在整個(gè)償付周期內(nèi)保持相對固定，以保持購買力的基本穩(wěn)定，防止因利率變化引發(fā)住房市場的非正常波動(dòng)。

4．?dāng)U大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，加快推進(jìn)立法工作

按照十八屆三中全會(huì)《決定》中“加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)推進(jìn)改革”的要求，建議在總結(jié)上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的基礎(chǔ)上，再在各地選擇一些典型城市進(jìn)行試點(diǎn)，主要根據(jù)房產(chǎn)稅在不同征收情景下的模擬結(jié)果，及時(shí)做好改革方案和各種預(yù)案。建議2014年底首先確保完成“500個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)”的任務(wù)，在此基礎(chǔ)上推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法。