日前有媒體報(bào)道，萬科與加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）成立合資公司在華進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，其加拿大合作伙伴將為合資公司投入2.5億美元。業(yè)內(nèi)人士稱，聯(lián)系此前萬科轉(zhuǎn)讓北京項(xiàng)目公司部分股權(quán)動(dòng)作，萬科探索多元化合作模式或?yàn)闇p輕資金壓力與分散風(fēng)險(xiǎn)。
       此前，北京城建、中茵股份、天?；ǖ榷嗉褹股上市房企再融資方案獲證監(jiān)會(huì)放行，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款相對(duì)緊張，使得不少房企熱衷于開拓更為多元化的新融資渠道。
萬科引入合伙人多家上市房企獲批再融資
       據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，有萬科內(nèi)部人士證實(shí)，萬科內(nèi)部人士向記者證實(shí)，加拿大退休金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）將投資2.5億美元與萬科成立合資公司，投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。合資企業(yè)將側(cè)重于在中國(guó)一二線城市開發(fā)住宅房地產(chǎn)，而首筆投資鎖定山東青島。
       這是自2008年以來該基金首次實(shí)質(zhì)性地投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而該機(jī)構(gòu)管理超過1796億美元的資金，將在未來18個(gè)月內(nèi)向合資企業(yè)投資2.5億美元，同時(shí)還保留在此期間繼續(xù)增資的權(quán)利。
       萬科周刊官方微博昨天轉(zhuǎn)發(fā)這一消息，并表示熱烈歡迎來自加拿大的合伙人。據(jù)萬科內(nèi)部人士透露，加拿大退休基金僅作為財(cái)務(wù)投資人，雙方合作將以萬科控股并實(shí)際操盤為主。業(yè)內(nèi)人士指出，萬科以多元化方式引入合作伙伴，是希望由此拓寬銀行貸款以外的新融資渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力，以保證規(guī)模上的持續(xù)擴(kuò)張。
       事實(shí)上，進(jìn)入3月份以來，房企再融資得到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
       3月25日，A股上市房企北京城建剛剛發(fā)布公告，表示證監(jiān)會(huì)于24日對(duì)公司非公開發(fā)行股票的申請(qǐng)進(jìn)行了審核，并予以通過。北京城建擬以不低于9.38元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行4.16億股股票。北京城建此次公開發(fā)行募集的不超過39億元資金將主要投入北京世華龍樾、北京海梓府、北京上河灣和北京平各莊一級(jí)土地開發(fā)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
       除北京城建外，此前一周，中茵股份、天?；ǚ謩e公布，其再融資申請(qǐng)得到證監(jiān)會(huì)審查通過。此外，綠地集團(tuán)借殼金豐投資的重組預(yù)案也對(duì)外公布，涉及金額達(dá)655億元。
       其中，中茵股份發(fā)布的最新定增預(yù)案稱，公司擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開發(fā)與營(yíng)運(yùn)。
       天保基建則擬募集資金15.5億元建設(shè)三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并補(bǔ)充流動(dòng)資金。此三個(gè)項(xiàng)目分部是天保房地產(chǎn)空港商業(yè)區(qū)住宅項(xiàng)目（一期），天保金海岸D06住宅項(xiàng)目，天保金海岸D07住宅項(xiàng)目。
扎堆發(fā)股發(fā)債破解融資難
       “去年年底以來，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主攻方向是金融調(diào)控。從總量上調(diào)控，銀行貸款縮減。房地產(chǎn)資金吃緊，解決行業(yè)資金困難的辦法只有發(fā)行股票、債券。”廣州市經(jīng)濟(jì)研究院城市公共經(jīng)濟(jì)研究所研究員、教授談錦釗指出。
       同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“從再融資目的來看，當(dāng)前品牌房企一般不缺生存的資金，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張的資金。”但是，由于當(dāng)前美國(guó)QE逐漸退出、國(guó)內(nèi)信貸額度緊張導(dǎo)致存款利率上升等因素影響，國(guó)內(nèi)房企融資環(huán)境仍然趨緊，房企再融資還沒有實(shí)質(zhì)性大范圍開放。
       而房地產(chǎn)信托、基金或私募資金成本高企，張宏偉指出，由于一部分房地產(chǎn)信托、基金或私募資金并不是直接來自于銀行，而是間接來自于一部分資金富裕央企、投資機(jī)構(gòu)。
       盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示，“房企現(xiàn)在的融資難度相當(dāng)大。一方面銀行貸款不易，另一方面信托也受到嚴(yán)格監(jiān)管。同時(shí)伴隨著美國(guó)量化寬松政策的結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的資金將會(huì)更為緊張。”
       有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)稱，截至3月20日，有31家房企已經(jīng)發(fā)布定增融資方案，涉及募資總額986.86億元。除已通過審核的中茵股份、天保基建、北京城建外，招商地產(chǎn)、金科股份、三湘股份等房企都在靜等佳音。
再融資開閘有利降低房企資金成本
       張宏偉指出，如果房企“再融資”逐步開閘，這將有利于緩解2014年年初銀行信貸緊縮對(duì)于房企資金面的影響，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上也可以緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。
       “此外，房企‘再融資’之后，一般房企都選擇將募資投入房?jī)r(jià)上漲較快的城市項(xiàng)目，一方面可以保證項(xiàng)目投資回報(bào)率，風(fēng)險(xiǎn)??；另一方面可以加快這些項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，盡快達(dá)到可售條件，進(jìn)而加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。”張宏偉稱，實(shí)際上，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)也提高了企業(yè)的利潤(rùn)率。而通過再融資這種融資渠道籌到的資金，融資成本比房地產(chǎn)信托、基金等其他渠道低一些，那么企業(yè)將節(jié)省大筆資金成本，進(jìn)而整體上提升企業(yè)利潤(rùn)率。
       中信建設(shè)分析人士也表示，房企再融資接連獲批對(duì)于房地產(chǎn)板塊信號(hào)意義重大，意味著管理層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。
       該人士稱，此次再融資放開，上市房企可通過股權(quán)融資優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，行業(yè)彈性得以進(jìn)一步修復(fù)。盡管短期內(nèi)再融資會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生一定攤薄效應(yīng)，但對(duì)行業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)化以及規(guī)模擴(kuò)張的預(yù)期都將為行業(yè)帶來更長(zhǎng)久的發(fā)展空間。對(duì)于股票而言，中小市值房企或?qū)?yōu)先受益。中小型房企由于項(xiàng)目較少、結(jié)構(gòu)清晰，在再融資窗口打開的情況下有望率先獲批，且再融資所帶來的邊際效應(yīng)也最為明顯。
       對(duì)此，談錦釗表示，“房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)是回歸金融調(diào)控。預(yù)見未來還會(huì)有更多的金融工具誕生，以房養(yǎng)老等對(duì)應(yīng)的調(diào)整手法也會(huì)不斷產(chǎn)生。”