2013年房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績普遍增長、市場集中度持續(xù)提高、凈負(fù)債率均值達(dá)到近五年來的最高點。今日，中國房地產(chǎn)協(xié)會等機(jī)構(gòu)組織的“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”舉行，在發(fā)布的測評研究報告中，指出以上觀點。

 

行業(yè)專家表示，在樓市雙向調(diào)控以及房地產(chǎn)“降價預(yù)期”頻現(xiàn)的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險不容小覷。

 

萬科連續(xù)六年居房地產(chǎn)500強榜首

 

測評報告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體業(yè)績再上層樓，但產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”持續(xù)，市場集中度再次提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟和規(guī)范，資源進(jìn)一步向大企業(yè)集中，強者恒強的另一面，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的景氣度直線下降，部分中小房企將逐漸被邊緣化，市場規(guī)模逐漸縮小甚至最后被迫退出房地產(chǎn)市場。核心城市主流產(chǎn)品供不應(yīng)求的狀態(tài)刺激資金實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)大規(guī)模介入直接推升核心城市的地價，從而導(dǎo)致行業(yè)的進(jìn)入門檻提高，小型房企依靠自身力量拿地擴(kuò)張的可能性較小，且部分聚焦三四線城市的企業(yè)受發(fā)展城市供大于求的影響，項目去化困難，資金問題嚴(yán)重，生存空間進(jìn)一步收窄，未來發(fā)展存疑。

 

在今日的會議上發(fā)布了2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單。萬科集團(tuán)以超群的綜合實力連續(xù)六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬達(dá)集團(tuán)躋身三強，綠地集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。

 

測評報告指出，2013年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍再迎增長，企業(yè)銷售額紛紛創(chuàng)下新高。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米，同比增長17.3%，銷售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來的最高水平；全國商品房銷售額為8.14萬億元，同比增長26.3%。與此同時，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高，同比增長29.0%，增長速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國水平。

 

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2013年500強中的100強企業(yè)銷售金額均值為282.8億元，較上年大幅增長49.50%。從100強企業(yè)銷售金額的分段分布來看，2013年千億企業(yè)由上年的3家擴(kuò)容為7家，500億以上企業(yè)增加至11家。從10強、20強、50強和100強的中位數(shù)對比情況來看，2013年1-10強、11-20強、21-50強和51-100強房企銷售金額的中位數(shù)分別為1071億元、422億元、150億元和95億元，分別較上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100強銷售業(yè)績持續(xù)快速增長。

2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評榜單100強名單

房企凈負(fù)債率均值接近五年來最高點

 

2013年以來，由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來的最高點。

 

短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個百分點；現(xiàn)金流動負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長期償債指標(biāo)方面，2013年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

 

2013年6月以來，國內(nèi)流動性收緊趨勢逐漸顯現(xiàn)，然而其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響則相對較低，不少500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標(biāo)均值表現(xiàn)整體弱于2012年。但在總體流動性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著風(fēng)險的積聚，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的未來分化方向，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

 

此外，隨著貨幣政策穩(wěn)中趨緊以及2013年令人印象深刻的錢荒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來開發(fā)商資金來源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加，有效地對沖了銀根緊縮下開發(fā)貸等資金來源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內(nèi)地標(biāo)桿房企通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現(xiàn)低成本融資，資金實力大大增強，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。