資本，能夠使人趨之若鶩，也能讓人被迫離場。在充滿驚險(xiǎn)和暗牌的中國地產(chǎn)界，思者如馮侖，善者如王石，狂者如任志強(qiáng)，而精明之人非老潘莫屬。(如有購房問題請(qǐng)撥打熱線：
十分有趣的是，正當(dāng)華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)在北京土地拍賣市場上被央企“邊緣化”之時(shí)，SOHO中國董事長潘石屹要“出京”的消息不脛而走，外界紛紛揣測其動(dòng)機(jī)究竟是出于戰(zhàn)略需要還是被逼無奈？面對(duì)不甚熟悉的上海灘，精明之人潘石屹來到精明之地，又會(huì)有何種前途命運(yùn)呢？
“梅隴鎮(zhèn)廣場怎么走，我不認(rèn)路，誰帶帶我？”3月25日，在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之后的一個(gè)小型聚會(huì)上，潘石屹拿這句話詢問在場的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業(yè)街南京西路，陌生之感對(duì)于潘石屹來說也會(huì)油然而生。
不過，對(duì)于地產(chǎn)商來說，“認(rèn)地兒顯然比認(rèn)路更為重要”。今年3月，潘石屹已經(jīng)開始謀劃在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮，該塊土地位于長寧區(qū)轄區(qū)內(nèi)。
投入一半以上土地購買資金，或當(dāng)上海“地王”
在目前房地產(chǎn)形勢不甚明朗的情況下，潘石屹的上海之旅會(huì)不會(huì)是一次劍走偏鋒呢？對(duì)于3月末的這次上海之行緣起，潘石屹向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言：“除了參加SOHO中國東海廣場租戶簽約儀式之外，這次來上海主要是談新項(xiàng)目的。”
潘石屹說他此行除了見了東海廣場所在的靜安區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之外，還與長寧區(qū)區(qū)長李耀新進(jìn)行了會(huì)面，談話內(nèi)容主要涉及將在該區(qū)購買一幅較大面積的土地，并根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行綜合性的商業(yè)開發(fā)。
一位熟悉SOHO中國地產(chǎn)業(yè)的人士這樣告訴記者：“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長寧虹橋地區(qū)，明明就有‘雪恥’的意思。”
早在2007年，潘石屹就曾相中上海長寧區(qū)虹橋的一塊土地，但那塊地最終落入了澳門“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內(nèi)不進(jìn)上海”的狠話。而如今，三年約定將過，潘石屹故地重游，自然感慨。
在3月25日的媒體見面會(huì)上，針對(duì)為何看中長寧虹橋的問題，潘石屹給出的答案很簡單，虹橋交通樞紐集聚了最先進(jìn)的交通工具，從全球來看都很難找到這樣一個(gè)點(diǎn)，這樣的區(qū)位優(yōu)勢會(huì)使之迅速崛起。
“很多問題和數(shù)字不能說得太細(xì)，”面對(duì)記者的層層逼問，潘石屹選擇了左躲右閃，顧左右而言他，或許是擔(dān)心競爭對(duì)手知道了他的底牌。
在采訪中，潘石屹明確表示，今年他將動(dòng)用公司土地購買資金的一半以上投資到上海，金額達(dá)50億元以上。他還透露，目前，SOHO中國的賬面現(xiàn)金為120億元，銀行授信貸款額為180多億元，兩者相加使其在今年可調(diào)配金額能夠達(dá)到300億元以上。
為了購買這塊位于長寧區(qū)虹橋的土地，潘石屹也坦言并不排除SOHO中國將會(huì)在上海拿“地王”的可能性，這也透露出其出戰(zhàn)必勝的愿望。
破例進(jìn)軍商業(yè)住宅市場
SOHO中國在北京發(fā)展(香港)十年幾乎不涉及住宅市場，而把主要精力放在了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)。但潘石屹或許將會(huì)在上海灘“破一回例”。
“‘參數(shù)化城市’是長寧這一綜合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。”潘石屹向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》回憶說，“我在和長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)談的時(shí)候，他們的態(tài)度很積極，雙方達(dá)成一個(gè)共識(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)融合性，建設(shè)一個(gè)多功能的綜合體，集中了住宅、辦公、娛樂等各類項(xiàng)目，滿足人們基本的日常生活。”
據(jù) 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》了解，長寧區(qū)政府與SOHO中國雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問題進(jìn)行了磋商。SOHO中國已經(jīng)多次向長寧區(qū)提交了具體的規(guī)劃方 案，某世界著名地產(chǎn)設(shè)計(jì)規(guī)劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入，如果潘石屹拍得該塊土地，整體項(xiàng)目有望在2015年之前竣工，屆時(shí)，長三角企業(yè) 將會(huì)有較多在上海建立總部或辦事處的需求。
在潘石屹看來，相比北京的房地產(chǎn)行業(yè)，上海 更為市場化、專業(yè)化。然而，過去十多年的發(fā)展，使得上海寫字樓市場過于注重高端市場，看中國際化，缺乏必要的區(qū)域和品牌融合，這也導(dǎo)致上海的寫字樓空置率 一直居高不下，使得定位于本地企業(yè)和長三角企業(yè)的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補(bǔ)這一相對(duì)缺失的市場。
“通過收購的方式拿項(xiàng)目（東海廣場）只是特例，”潘石屹坦言，“其實(shí)在拿東海廣場前后已經(jīng)與長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有過接觸了。”據(jù)介紹，目前，SOHO中國在上海已經(jīng)有百來個(gè)員工，其中70%到80%是本地員工，他們正是作為SOHO中國拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲(chǔ)備。
“我讓土地價(jià)格搞亂了”
事實(shí)上，如果說挺進(jìn)上海灘早有計(jì)劃的話，把今年甚至未來幾年的戰(zhàn)略重心放在上海，對(duì)潘石屹來說，卻多少是無奈之舉。
僅僅10個(gè)月前，北京四環(huán)的土地拍賣價(jià)格折算每平米均價(jià)1.6萬元，而如今北京五環(huán)的土地價(jià)格折算每平米均價(jià)已高達(dá)2.75萬元，這不得不說緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。
沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當(dāng)前房地產(chǎn)市場，一邊是“地方兇猛”，而另一邊則是“低租金回報(bào)率”，這也使得他不得不驚呼“我讓土地價(jià)格搞亂了”。
“房地產(chǎn)已經(jīng)得了癌癥，把其他領(lǐng)域的資源都吸收進(jìn)來了。經(jīng)過化療之后，原來的癌細(xì)胞更厲害。”潘石屹稱，國資委提出，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但留下來的16家央企力量更強(qiáng)大，如果硬拼自己將一直拿不到地。
“很 多央企，比如中化，他們會(huì)跟在SOHO中國后面舉牌，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為潘石屹都算好了，只要比潘石屹多1000萬壓著他就行。一個(gè)項(xiàng)目幾十億多一千萬算什么。 今天中化壓我，明天中糧壓我，后天換其他的，照這樣的格局，我估計(jì)一直拿不到地。”潘石屹向記者說出了當(dāng)下在北京地產(chǎn)界的郁悶之情。
不過，潘石屹看淡央企拿地未來的前景，并為拿地央企總結(jié)了三大特點(diǎn)：錢多、膽大、沒經(jīng)驗(yàn)。在他看來，未來，這些拿“地王”的央企要吃一點(diǎn)苦頭才知道“幡然醒悟”。
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