作為在國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)叱咤了整整30年的萬(wàn)科，若想繼續(xù)在一線城市繼續(xù)增長(zhǎng)和領(lǐng)跑，產(chǎn)品線的多元化成為必要的轉(zhuǎn)型之路。2013年底，北京萬(wàn)科位于昌平的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)，多少向人揭示了萬(wàn)科在這一領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)思路。
“北京六環(huán)以外，還未出現(xiàn)過(guò)像金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)這樣的大型購(gòu)物中心，如果金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)做得成功，就標(biāo)志著北京對(duì)此類的商業(yè)需求空間巨大。”從萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶的言語(yǔ)間，可以感受到他對(duì)在六環(huán)外邁出商業(yè)地產(chǎn)的第一步信心很足。
外環(huán)商業(yè)配套得政府支持
一個(gè)商場(chǎng)若想進(jìn)入比較好的存活期,必然會(huì)經(jīng)歷3-6個(gè)月的脆弱的時(shí)期,金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)至今已開業(yè)運(yùn)營(yíng)3個(gè)月，毛大慶表示，目前從經(jīng)營(yíng)回報(bào)、經(jīng)營(yíng)收益來(lái)看還算比較滿意，這期間還有一些商鋪會(huì)逐步調(diào)整，如眉州東坡，萬(wàn)科展館等。但總體上，金隅萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)額一直保持著上升勢(shì)頭。
值得稱贊的是，北京六環(huán)外建造這樣的大型購(gòu)物中心，歷史上可參照物并不多，萬(wàn)科此舉也是在探索城市配套服務(wù)商這一角色的正確站位。
隨著地鐵開通后，北京六環(huán)外的這些地方形成了一片片的住宅區(qū)域，但是快速的土地開發(fā)讓政府的配套建設(shè)無(wú)力追隨，這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)在地方上也是一種模式創(chuàng)新。“政府來(lái)干的話，是完成任務(wù)；我們來(lái)干的話，是開拓市場(chǎng)。那么為什么不讓擅長(zhǎng)的人，做擅長(zhǎng)的事呢？”毛大慶對(duì)記者說(shuō)。而北京萬(wàn)科的實(shí)際行動(dòng)，已經(jīng)獲得了不少北京市政府機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。
在調(diào)整中向前邁步
不可能有項(xiàng)目在誕生之初便盡善盡美，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)同樣如是。“我們?cè)谡{(diào)整。”毛大慶坦言，“比如餐飲比例規(guī)劃略低，導(dǎo)致逢年過(guò)節(jié)餐飲區(qū)都排起大長(zhǎng)隊(duì)；比如日常消費(fèi)品牌商家檔次還有提高空間等等。”
記者從金隅萬(wàn)科的一系列商業(yè)行為中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科不僅是在消納這個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)也在教育這個(gè)市場(chǎng)，不斷向消費(fèi)者注入新的商業(yè)元素，提高他們的生活消費(fèi)水準(zhǔn)。
作為北京萬(wàn)科第一個(gè)嘗試性的商業(yè)項(xiàng)目，金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)在調(diào)整之中，已經(jīng)走向了平穩(wěn)運(yùn)行的道路。
商業(yè)下一步強(qiáng)化市場(chǎng)推廣
北京萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上確是初出茅廬，除住宅“娘家”的品牌效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)卻無(wú)可借鑒。
毛大慶坦言，北京萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段方面確實(shí)較弱。“之前沒(méi)有做過(guò)商業(yè)，同事們雖然擅長(zhǎng)做活動(dòng)，但是對(duì)于為客戶帶來(lái)的影響欠缺信心。這也使得我們會(huì)在增加客戶的粘性上繼續(xù)努力。”毛大慶說(shuō)，“商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的異曲同工之處，在于對(duì)于客戶的了解，除了對(duì)入駐商家了解，更要對(duì)前來(lái)購(gòu)物的顧客了解。”
經(jīng)過(guò)一年的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐，北京萬(wàn)科在彌補(bǔ)短板中前行，在毛大慶看來(lái)，搞商業(yè)地產(chǎn)，開的好不好只有開過(guò)才知道，積攢經(jīng)驗(yàn)最重要。而如今，
金隅·萬(wàn)科廣場(chǎng)開業(yè)兩個(gè)月來(lái)，每平方米產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額和客流量已經(jīng)在同類型的商場(chǎng)里位列一二，周一到周五可達(dá)3萬(wàn)人次，周末則在4-5萬(wàn)人次。
社區(qū)商業(yè)模式增加客戶粘性
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只是萬(wàn)科將自己定義為“城市配套服務(wù)商”的其中一環(huán)。“未來(lái)只要萬(wàn)科新開的住宅區(qū)，就有第五食堂、菜市場(chǎng)、洗衣房、我員工辦的糕點(diǎn)店。”毛大慶一邊聊著萬(wàn)科向城市配套服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變，一邊規(guī)劃著北京萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)模式。
就記者了解，中國(guó)近幾年城市土地銷售，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了政府提供配套建設(shè)的能力，配套設(shè)施建設(shè)在政府手里是任務(wù)，而在企業(yè)眼里卻是買賣，兩者對(duì)比，顯然把它當(dāng)買賣的社會(huì)力量更有干勁。萬(wàn)科正是看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，大力提高配套建設(shè)，因此也就孕育出了一大批以食堂為代表的社區(qū)商業(yè)模式。毛大慶笑言：“把綠豆粥和香河肉餅賣到到意大利米蘭去，披薩餅斗不過(guò)香河肉餅。”
而北京萬(wàn)科對(duì)于社區(qū)商業(yè)模式的運(yùn)作更是劍走偏鋒：公司自持少部分商鋪，鼓勵(lì)企業(yè)內(nèi)的員工承包開店，由公司來(lái)投資。例如食堂、菜市場(chǎng)、洗衣店等一系列居民生活必備的配套商店，店鋪內(nèi)商品定價(jià)由集團(tuán)統(tǒng)一，毛大慶說(shuō)：“社區(qū)商業(yè)是配套，并不是拿來(lái)掙錢的東西，但仍要保證維持經(jīng)營(yíng)。”
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