兩會(huì)地產(chǎn)新聲：樓市分類調(diào)控怎么做
兩會(huì)政府工作報(bào)告中，就房地產(chǎn)領(lǐng)域，未見到往年的房地產(chǎn)調(diào)控字眼，但這不意味著本屆政府對于調(diào)控沒有思路。
除了涉及到房地產(chǎn)稅與加快棚戶區(qū)改造、完善住房保障機(jī)制之外，外界較為關(guān)注的是 “針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”這句表述。
3月6日，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥對“分類調(diào)控”也做出了權(quán)威解釋：分類調(diào)控，可以認(rèn)為即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
“例如，目前在土地市場，從去年下半年開始就出現(xiàn)了分化的趨勢，有些地方是供不應(yīng)求，例如一線城市，但是有些二三線城市已經(jīng)是供過于求了，這到現(xiàn)在是越來越明顯了。” 全國政協(xié)委員、中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松對記者表示。
趙松表示，單是土地市場的調(diào)控也是對于房地產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，需要根據(jù)不同城市的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整，這亦是分類調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此外，我們也非常贊同國家建立一種長效的房地產(chǎn)管理機(jī)制。
一線土地市場激進(jìn)
在土地市場上，北京等一線城市的土地市場的爭奪依舊激烈。根據(jù)公開的土地出讓數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京土地出讓金總額達(dá)623.37億元，同比增長31%，達(dá)到去年全年的三分之一。北京土地市場的火爆，是開發(fā)商對一線城市拿地?zé)崆楦邼q的縮影。
同樣在上海，2014年前兩個(gè)月，上海土地市場共計(jì)成交經(jīng)營性用地42幅，同比2013年前兩個(gè)月增長145.1%，總計(jì)創(chuàng)收368.3億元，同比去年增長317.1%。
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，則是因?yàn)橐痪€城市土地資源匱乏，供地不足。地價(jià)高企進(jìn)而不斷推高房價(jià)，到了三四線城市則又是另外一幅情境。
中原集團(tuán)研究中心分析對比了全國40個(gè)主要城市最近5年的住宅用地供應(yīng)可建面積與住宅銷售量發(fā)現(xiàn)，城市間供求關(guān)系存在顯著差異：一線城市最近5年中普遍存在用地供應(yīng)不足的情況，5年累計(jì)供地銷售比僅為81%；二線及三四線城市則出現(xiàn)土地供應(yīng)過?，F(xiàn)象，且均明顯高于100%。
若分時(shí)間段分析，二線城市2010年的土地供應(yīng)已達(dá)峰值，大幅供地超過當(dāng)年住宅銷售面積；三四線城市的土地供應(yīng)則在2011年達(dá)到峰值。一些二線城市之中，例如大連、武漢和三四線城市中的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽、長春等地也均存在嚴(yán)重的土地可售面積過量的問題。
和一線城市的土地火爆相比，二三線城市土地市場相對冷清許多。趙松表示，今年按這個(gè)形勢走下去，分化會(huì)更加嚴(yán)重。
由于地價(jià)不同，投射在樓市交易上，一線城市與二三線城市年內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)一些分化。全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥在兩會(huì)期間表示，今年以來，1、2月份部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較去年同期有所下降，但總體上還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、供需矛盾比較突出的現(xiàn)象。
齊驥認(rèn)為，在房地產(chǎn)治理上，對于一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
根據(jù)住建部的規(guī)劃，熱點(diǎn)及一線城市，房價(jià)上漲壓力仍然很大，今年的市場調(diào)控工作主要為：千方百計(jì)地增加普通商品住房的供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。第二，為了緩解供求矛盾，采用差別化信貸、稅收政策。與此同時(shí)，繼續(xù)做好調(diào)控的同時(shí)將努力增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。
二線城市泡沫隱現(xiàn)
春節(jié)過后，二線城市例如常州、杭州等地樓盤不斷出現(xiàn)降價(jià)或現(xiàn)促銷活動(dòng)，一時(shí)間關(guān)于二三線城市降價(jià)潮的討論鋪滿市場，這是個(gè)案還是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫呈現(xiàn)？
在杭州，2月中下旬，杭州德信北海公園率先宣布以比之前單價(jià)低3000元/平方米的售價(jià)入市，不久，同區(qū)域內(nèi)的天鴻香榭里也以直降6000元/平方米的姿態(tài)跟進(jìn)。
杭州雖然屬于二線城市，但是其房價(jià)確實(shí)堪比上海北京一線城市，也對全國房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的指標(biāo)意義，杭州房價(jià)下跌，進(jìn)而樓市崩盤的言論蔓延開來。在全國兩會(huì)上，代表委員對房地產(chǎn)市場的分化也表達(dá)了不同的看法。
全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森認(rèn)為：杭州的房地產(chǎn)市場不代表整個(gè)中國的房地產(chǎn)行業(yè)的情況，也不代表整個(gè)二線、三線、或某些四線城市的整體情況，不能說明什么問題。
全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘委員則表示，今年全國樓市可以爭取有驚無險(xiǎn)，但不能完全阻止個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別企業(yè)、個(gè)別城市的風(fēng)險(xiǎn)快速釋放。
當(dāng)然也有兩會(huì)代表委員對此表示悲觀，全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保表示，今年房價(jià)會(huì)相對穩(wěn)定，但不排除二三線個(gè)別城市、一線城市的個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)“跳水”可能。
梅興保透露，去年其參加了全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)對全國房地產(chǎn)全面系統(tǒng)的調(diào)研，這是近年最全面系統(tǒng)的一次調(diào)研，調(diào)研七八個(gè)省，跨好多省市，有一個(gè)整體報(bào)告已經(jīng)送到上面。
梅興保表示，個(gè)人建議要突出、分類分級進(jìn)行調(diào)控房地產(chǎn)，中央政府管好直轄市，各省由各省政府來管，省里的熱點(diǎn)城市，比如廣東的深圳、浙江的杭州等，要求參照中央管直轄市的辦法來管。
梅興保認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的情況比2013年要復(fù)雜多變一點(diǎn)，但今年分層次、分地域，不是普遍的緊張或崩盤。而是分區(qū)域性的地方、分區(qū)域性的城市，就算是同一個(gè)城市里，也分不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，哪個(gè)房地產(chǎn)商開發(fā)的，拿地的成本以及融資成本等因素綜合判斷。