京滬樓市“小陽春”不盡如人意

個案火爆難掩行業(yè)整體成色不足

被開發(fā)商抱以厚望的三月如約而至，但由于信貸收緊、定價偏高等因素影響，3月這個傳統(tǒng)意義上的“小陽春”，在今年卻并不盡如人意。

成交情況顯示，在北京、上海等需求相對旺盛的一線城市，3月成交量與去年同期相比明顯下挫，市場仍處在低溫狀態(tài)，雖然有一些樓盤出現(xiàn)“日光”的看似火爆景象，但實際上是長期蓄客后集中成交的結(jié)果。業(yè)內(nèi)人士預計，今年的3月較去年不可同日而語，開發(fā)商內(nèi)部業(yè)績壓力普遍較大。

京滬樓市“小陽春”開局不利

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月北京樓市依然平穩(wěn)，1-9日，新建住宅簽約1802套，二手房住宅簽約1858套，合計總簽約3660套，較2013年同期跌幅巨大。

而在上海，德佑地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積為13.69萬平方米，環(huán)比前一周下跌23.6%，位于同期低位。雖然在供應方面，無論是改善型項目還是剛需型項目都有大批量的推盤，但與此同時成交量卻出現(xiàn)了意外下跌。

上周末，上海部分樓盤出現(xiàn)了“日光”、“去化90%”、“幾近清盤”等看似火爆的銷售景象，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些樓盤基本上都是蓄客已久、集中成交的，不能排除人為制造火爆的因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。在北京，二手房價格已經(jīng)連續(xù)3個月陰跌，信貸收緊、自住房供應不足，是影響近期北京樓市的最關鍵兩個政策。

而上海德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟則分析，上海目前成交放緩與部分項目大幅漲價有關。如寶山大場板塊的保利葉軒項目，2013年全年的成交均價為25960 元/平方米，而上周新推的一批房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)的最低報價29200元/平方米，每平方米上漲12.5%，超3000元/平方米。

開發(fā)商“趕場子”跑量

與以往相同，很多在春節(jié)前后“捂盤”的開發(fā)商都要利用“小陽春”這個出貨窗口積極開盤，眼下開發(fā)商們都開始“趕場子”。記者從上海市房管局網(wǎng)站上查知，3月份剛到上旬，上海已經(jīng)有10余個項目陸續(xù)拿到了預售證。樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，上海3月預計開盤的項目數(shù)量為53個，與2月26個項目開盤相比，增加了27個，環(huán)比暴增104%。

“今年流動性偏緊、市場不再重現(xiàn)去年的火爆是大概率事件，開發(fā)商普遍希望積極跑量，現(xiàn)金為王。今年政府工作報告沒有提及繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，目前市場對政策的解讀也偏積極，趁著這個時機出貨，是很多開發(fā)商加速入市的原因。”滬上一位開發(fā)商告訴記者。

然而，即便開發(fā)商出貨意愿強烈，但在銀行信貸政策收緊、優(yōu)惠利率幾乎消失的情況下，成交量隨之回升的難度仍是不小。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，總的來看，在銀行信貸緊縮及一、二線城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場背景下，房價在3月“小陽春”市場難以出現(xiàn)大幅反彈的機會，開發(fā)商仍需堅持“跑量”回籠資金，而不應在價格上做太多考慮。

“1、2月份銷售情況不盡如人意，很多開發(fā)商內(nèi)部銷售壓力都很大，如果3月不能改觀，一季度的銷售任務就完不成了。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，今年的“小陽春”行情肯定會相對遜色，目前開發(fā)商的心態(tài)普遍比較著急，推盤力度還是會很大，提高去化率的關鍵在于理性定價?，F(xiàn)在很多開發(fā)商尤其是小開發(fā)商的定價策略是不理性的。

中原地產(chǎn)張大偉則預計，基于目前的市場大環(huán)境，今年3月40個主要城市新建住宅成交面積將低于去年同期水平，同比跌幅或?qū)⒔咏?0%，與去年月均成交量相當。