美國(guó)

洛杉磯高端酒店引入EB-5項(xiàng)目

說到在美國(guó)的項(xiàng)目，自然繞不開國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的老大萬(wàn)科，這里也是萬(wàn)科海外布局最多的區(qū)域。2013年2月13日，萬(wàn)科與鐵獅門在舊金山簽約，共同開發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目，總投資6.2億美元。整個(gè)項(xiàng)目包括將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個(gè)單元。雖然開發(fā)商表示項(xiàng)目不是主要面對(duì)中國(guó)人，但舊金山大量華人絕對(duì)是主要客源。

舊金山對(duì)萬(wàn)科來(lái)說只是一個(gè)試水項(xiàng)目，真正的投資大幕在紐約曼哈頓揭開，是一個(gè)超級(jí)豪宅項(xiàng)目。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，曼哈頓房產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到114萬(wàn)美元/套。據(jù)萬(wàn)科透露，這一項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要為紐約和國(guó)際買家。萬(wàn)科說，開發(fā)商計(jì)劃從2015年秋季開始銷售，2017年開始交房。

國(guó)內(nèi)另一家房企綠地則把開發(fā)房地產(chǎn)和移民結(jié)合在了一起,這就是洛杉磯綠地中心項(xiàng)目。在這個(gè)項(xiàng)目中，綠地還引入了EB-5投資移民項(xiàng)目。

美國(guó)投資移民EB-5方案是美國(guó)移民法中針對(duì)海外投資移民者所設(shè)立的移民簽證類別。移民中介告訴記者，EB-5投資門檻一般為100萬(wàn)美元，如果項(xiàng)目位于就業(yè)區(qū)，則可降至50萬(wàn)美元。不過，參加EB-5項(xiàng)目和在美國(guó)買房子完全是兩個(gè)概念，美國(guó)沒有買房子送綠卡的政策。

澳大利亞

房產(chǎn)項(xiàng)目主要買家都是中國(guó)人

在發(fā)達(dá)國(guó)家中，除了美國(guó)、加拿大，澳大利亞也是房企喜歡的市場(chǎng)。較早進(jìn)入澳大利亞的是頤和地產(chǎn)。2012年初，頤和地產(chǎn)進(jìn)駐海外的首個(gè)項(xiàng)目正式在國(guó)內(nèi)發(fā)售，該項(xiàng)目坐落于悉尼以西14公里的Strathfield區(qū)，售價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米起。不過，真正帶動(dòng)房企在澳大利亞拿地?zé)岢钡倪€是碧桂園、萬(wàn)科、綠地這三大地產(chǎn)巨頭。

2012年8月，綠地集團(tuán)投資開發(fā)澳大利亞悉尼市庫(kù)克灣新城項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積為40萬(wàn)平方米，總投資大約80億人民幣。該項(xiàng)目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場(chǎng)。一年之后，綠地又在悉尼啟動(dòng)了更高端的項(xiàng)目——悉尼綠地中心，項(xiàng)目精裝修住宅總量約480套，套均總價(jià)約135萬(wàn)澳元。該項(xiàng)目在悉尼、香港、新加坡、上海第一輪認(rèn)購(gòu)時(shí)，就被訂出去了250套，買家自然大都是中國(guó)人。

對(duì)于海外項(xiàng)目的定位，綠地總裁張玉良很明確地表示，要打中國(guó)牌，“對(duì)綠地而言，中國(guó)移民者、游客和留學(xué)生的目的地就是綠地海外拓展的首選目的地。”不過，目前澳大利亞也沒有買房送綠卡的移民政策。一般而言，澳大利亞的投資移民資金有專門投向，比如說政府債券、基金和私人公司。所以即便房子再好，也沒法幫投資人實(shí)現(xiàn)移民目的。

韓國(guó)

買房送綠卡濟(jì)州島房產(chǎn)一搶而空

一些中國(guó)房企看好在韓國(guó)濟(jì)州島開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目。從環(huán)境上看，濟(jì)州島常年氣溫平均16度，氣候宜人，大量韓國(guó)人把在濟(jì)州島養(yǎng)老看成是畢生夢(mèng)想之一。由于韓國(guó)濟(jì)州島實(shí)行低門檻投資移民政策，對(duì)購(gòu)買投資政府指定項(xiàng)目50萬(wàn)美元以上的外國(guó)人給予居住資格，停留5年以上，將給予永久居住權(quán)，因此，很多中國(guó)大媽把在濟(jì)州島買房看作一項(xiàng)合算的投資。

2012年綠地集團(tuán)以9個(gè)億的投資拿下濟(jì)州島1500萬(wàn)平方米的土地，開發(fā)漢拿山小鎮(zhèn)，修建別墅、度假酒店。整個(gè)項(xiàng)目約2000套房子，當(dāng)時(shí)綠地總裁張玉良就規(guī)劃，70%的房子要賣給中國(guó)人。結(jié)果一期推出的108套房子很快就賣完了，據(jù)稱不少中國(guó)大媽在濟(jì)州島旅游時(shí)就把房訂了。

馬來(lái)西亞

120萬(wàn)能買海景房吸引國(guó)人

目前為止，在東南亞國(guó)家中，馬來(lái)西亞是國(guó)內(nèi)開發(fā)商最喜歡的國(guó)度。這里自然風(fēng)光好，離中國(guó)也不算遠(yuǎn)，而且還有很寬泛的移民政策。綠地、雅居樂、碧桂園、新華聯(lián)等公司已經(jīng)啟動(dòng)了此處的項(xiàng)目，且大都以旅游度假項(xiàng)目為主。

今年1月20日，雅居樂地產(chǎn)在馬來(lái)西亞的合資公司訂立協(xié)議，以4.3億元的作價(jià)收購(gòu)吉隆坡一塊4.1萬(wàn)平方米的地皮。雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目保守估計(jì)回報(bào)率可達(dá)現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。當(dāng)然，在馬來(lái)西亞市場(chǎng)最有經(jīng)驗(yàn)的還是碧桂園。2013年8月11日，碧桂園·金海灣(馬來(lái)西亞)成為該集團(tuán)在海外的首個(gè)開盤項(xiàng)目，9000套房屋預(yù)售達(dá)60%以上，開盤熱銷約94億元人民幣，打破了當(dāng)時(shí)馬來(lái)西亞房產(chǎn)銷售紀(jì)錄。

據(jù)北青報(bào)記者了解，碧桂園當(dāng)時(shí)在馬來(lái)西亞項(xiàng)目的目標(biāo)群體本身不是中國(guó)人，但馬來(lái)西亞寬松的環(huán)境吸引了不少中國(guó)投資者，最后發(fā)現(xiàn)，有四分之一的房子被中國(guó)買家買走了。從移民角度來(lái)看，馬來(lái)西亞移民政策較寬泛，有些人干脆就把它看成了海南的替代選擇。

“從廣州飛吉隆坡大概四個(gè)小時(shí)，飲食習(xí)慣也類似，主要是簽證比較好拿。”在馬來(lái)西亞購(gòu)買了一套海邊公寓的張先生告訴北青報(bào)記者，他在廣州工作生活，一直想找個(gè)養(yǎng)老的地方。“相比起海南，馬來(lái)西亞的海邊房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，而且更便宜。”他的投資只花了120萬(wàn)元，這點(diǎn)錢在海南買好的海景房不太可能。

根據(jù)馬來(lái)西亞的第二家園計(jì)劃(MM2H)，無(wú)年齡限制、無(wú)英語(yǔ)要求、無(wú)須資產(chǎn)來(lái)源證明，外籍人士只需存入馬來(lái)銀行約合人民幣60萬(wàn)的馬幣(一年后其中的30萬(wàn)即可取出)，即可在保留原國(guó)籍的基礎(chǔ)上全家取得馬來(lái)西亞身份。永久產(chǎn)權(quán)、不限購(gòu)、低首付、十年居留簽證，每一項(xiàng)政策都沖擊著國(guó)人的眼球。

財(cái)經(jīng)觀察

買房移民要三思

從房企的角度，開發(fā)商全球拿地，有利于分散在中國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于千億級(jí)別的大公司，把觸角伸到海外也是情理之中。海外房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)較低，而且融資成本低，對(duì)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)比較有利。

此外，大開發(fā)商在國(guó)內(nèi)積累了大量的客戶資源，一旦拿下海外項(xiàng)目，能夠快速地二次推介給老客戶。以綠地為例，多數(shù)項(xiàng)目都瞄著中國(guó)游客、中國(guó)留學(xué)生、中國(guó)移民者。房企不斷海外分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)應(yīng)的也是中國(guó)富人不斷海外投資的大潮。

不過，對(duì)于普通人而言，如果想借助買房產(chǎn)移民，則需要三思。發(fā)達(dá)國(guó)家的移民政策大多和房地產(chǎn)政策脫鉤，此前加拿大投資移民政策變動(dòng)，不少處于投資移民申請(qǐng)過程中的中國(guó)人提前買了加拿大房產(chǎn)，但由于移民被阻，有些人被迫降價(jià)處理房產(chǎn)。所以，最好是先移民，再買房。

天下沒有免費(fèi)的午餐。越是移民政策松的區(qū)域，社會(huì)保障、經(jīng)濟(jì)活力就越差。這種情況下，即便實(shí)現(xiàn)了移民，第二代、第三代如何在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)發(fā)展也是一個(gè)大問題。此外，經(jīng)濟(jì)活力差的區(qū)域，購(gòu)買的房產(chǎn)能夠在多大程度上保值增值也需要三思。購(gòu)房人不能用中國(guó)房地產(chǎn)思維方式考量海外房產(chǎn)。如果這樣，你會(huì)覺得怎么都是便宜，但實(shí)際上可能真不便宜，說不定你已經(jīng)站在房?jī)r(jià)的頂峰之上。