陳建明，易鋪中國(guó)總裁、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員、中國(guó)商業(yè)品牌聯(lián)盟執(zhí)行主席、北京市政府顧問(wèn)。

 

關(guān)于住宅房地產(chǎn)趨勢(shì)

一、在城市化率達(dá)到75%以前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格上漲趨勢(shì)都無(wú)可改變，調(diào)控等無(wú)非控制增長(zhǎng)速度以及因?yàn)檫^(guò)快上漲高企的CPI，只會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)產(chǎn)生階段性的影響，即使出現(xiàn)下跌，之后只會(huì)迎來(lái)更迅猛的上漲。在這樣的市場(chǎng)背景下，各種政策或改革都不會(huì)實(shí)質(zhì)性影響房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格運(yùn)行規(guī)律。

二、2014年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域特征：在嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，一線城市將持續(xù)活躍，繼續(xù)上漲，但是漲幅會(huì)比2013年大幅度縮減，成交量也會(huì)出現(xiàn)盤整狀態(tài)；二線城市活躍度提升，繼續(xù)上漲，上漲速度將領(lǐng)先一線城市；三線城市活躍度提升，呈現(xiàn)微漲狀態(tài)；四線城市、五線城市將呈現(xiàn)明顯的盤整狀態(tài)，個(gè)別樓盤資金壓力下的下跌將成為必然，也成為買入的較好時(shí)機(jī)。個(gè)別資源型城市依然會(huì)出現(xiàn)鄂爾多斯修正式下跌行情。

三、2014年一、二線城市住宅房地產(chǎn)依然演繹財(cái)富神話；三、四、五線城市在調(diào)控的大背景下，面臨巨大供應(yīng)量和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)，將出現(xiàn)較大市場(chǎng)波動(dòng)，而且三、四、五線城市樓盤規(guī)模普遍較大的現(xiàn)實(shí)也意味著個(gè)別資金壓力巨大的項(xiàng)目將出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商倒閉的風(fēng)潮。

四、例外情況是，二線城市和部分產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的三線城市將獲得市場(chǎng)持續(xù)的關(guān)注，并表現(xiàn)出良好的價(jià)格活力和成交活性：二線城市城市化比例普遍達(dá)到60%左右的比重，新房供應(yīng)量外移、逐步減少是必然趨勢(shì)，賣方市場(chǎng)特征將更加明顯，房?jī)r(jià)快速上漲并接過(guò)一線城市的接力棒是2014年的看點(diǎn)；三線城市中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)顯著的城市因?yàn)樾枨笠?guī)模較大，在多年調(diào)控?zé)o果的背景下，需求釋放成為必然，也會(huì)出現(xiàn)較好的行情。

 

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)

一、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2014年的風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇：三、四、五線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃用地占比較高，規(guī)模普遍偏大，市場(chǎng)普遍需要培育周期，但消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度卻普遍滯后。這勢(shì)必加劇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)銷售面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及市場(chǎng)認(rèn)同走低的問(wèn)題，把商業(yè)地產(chǎn)銷售回款作為資金核心策略的項(xiàng)目會(huì)面臨較大的資金困局。

二、商業(yè)地產(chǎn)的2014年注定是不平凡的年度：經(jīng)過(guò)過(guò)去三年多調(diào)控環(huán)境下艱苦卓絕的努力，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目完成了大部分的投資進(jìn)入資金回收的階段，但銷售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力和冷清令這些項(xiàng)目雪上加霜；不少規(guī)模龐大的集中商業(yè)主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目，周邊市場(chǎng)不成熟的客觀情況，令招商面臨重重壓力；電商強(qiáng)勁發(fā)展對(duì)零售行業(yè)的沖擊，首先表現(xiàn)在傳統(tǒng)百貨舉步維艱，甚至大幅度壓縮開(kāi)店計(jì)劃和規(guī)模，這令規(guī)模較大的購(gòu)物中心面臨招商困局，沒(méi)有百貨的大型購(gòu)物中心面臨的經(jīng)營(yíng)壓力和痛苦抉擇不言而喻。

三、目前正在布局的新型城鎮(zhèn)化將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供巨大的發(fā)展空間，其中社區(qū)服務(wù)性商業(yè)、特色旅游商業(yè)、酒店業(yè)將凸顯發(fā)展空間。新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)意味著細(xì)分方向的戰(zhàn)略投資機(jī)遇。挑戰(zhàn)在于城鎮(zhèn)化較長(zhǎng)的時(shí)間跨度往往意味著較長(zhǎng)的投資期和培育期，需要有足夠的心態(tài)謹(jǐn)慎決策。

四、在我看來(lái)，接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新的發(fā)展機(jī)遇有三種類型：奧特萊斯類的商業(yè)，電子商務(wù)綜合體，文化綜合體。